Unterschiedliche Eigentumsanteile im Kaufvertrag: Was tun bei Abweichungen?
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Unterschiedliche Eigentumsanteile im Kaufvertrag: Was tun bei Abweichungen?

Hallo,
ich habe , wie ich finde, ein riesen Problem. Ich habe vor zweieinhalb Wochen eine ETW in einem Zweifamilienhaus gekauft. Laut Kaufvertrag habe ich dort einen Eigtumsanteil von 494/1000. Die zweite Partei entsprechend den Rest.
Laut Berechnung müssten das ca. 75 m² sein. In den beurkundeten Plänen steht die Terrasse nun aber als SN1 (Sondernutzungsrecht). Mit anderen Worten, sie gehört mir nicht. Und da liegt das Problem. Wenn die Terrasse nur SN1 ist, dann habe ich nur ca. 65 m² und somit einen Eigentumsanteil von rund 428/1000. Sondernutzungsrecht kann ja meines Wissens nicht als als Eigentum gerechnet werden.
Die Pläne und der Kaufvertrag sind beurkundet worden. Leider wurden diese nicht genau geprüft und nun liegt dieses Problem vor.
An den Miteigentumsanteil werden ja auch die Nebenkosten berechnet. Ich müsste also für Versicherungen usw. mehr bezahlen. Obwohl ich weniger besitze.
Der Bauträger meint, dass es jetzt zu spät wäre und es keine Möglichkeit mehr geben würde, dieses Problem zu lösen und ich damit leben müsste.
Und ich bin mir sicher, dass ich das nicht muss. Aber um das irgendwie zu festigen, bräuchte ich mal eure Meinung zu diesem Thema. Wie sollte ich da am besten vorgehen.
Mein Ziel wäre entweder den Miteigentumsanteil im Kaufvertrag entsprechend anzupassen, oder die Terrasse als mein Eigentum abzuändern.
Ist das in beurkundetetn Verträgen möglich.
Gruß
Frank
  • Name:
  • Frank
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    Ich verstehe, dass Sie ein Problem haben, wenn die Eigentumsanteile im Kaufvertrag von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen. Das ist ein wichtiger Punkt, der geklärt werden muss.

    Mögliche Ursachen für die Abweichung:

    • Fehler im Kaufvertrag: Ein einfacher Schreibfehler oder Rechenfehler kann vorliegen.
    • Unrichtige Pläne: Die Baupläne, auf denen die Berechnung der Anteile basiert, können fehlerhaft sein.
    • Änderungen nach Beurkundung: Es könnten nach der Beurkundung des Kaufvertrags bauliche Veränderungen vorgenommen worden sein, die die Eigentumsanteile beeinflussen.
    • Sondernutzungsrechte: Die Zuweisung von Sondernutzungsrechten (z.B. an einer Terrasse) kann Einfluss auf die Berechnung der Miteigentumsanteile haben.

    Nächste Schritte, die ich empfehle:

    • Prüfung des Kaufvertrags: Lassen Sie den Kaufvertrag und die zugehörigen Unterlagen (insbesondere die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung) von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen.
    • Überprüfung der Pläne: Vergleichen Sie die Pläne mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort.
    • Gespräch mit dem Bauträger: Suchen Sie das Gespräch mit dem Bauträger, um die Ursache der Abweichung zu klären.
    • Einholung einer rechtlichen Beratung: Ein Anwalt kann Ihnen die rechtlichen Möglichkeiten aufzeigen, z.B. eine Anfechtung des Kaufvertrags oder eine Anpassung der Eigentumsanteile.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Anwalt für Immobilienrecht auf, um die Situation zu bewerten und die nächsten Schritte zu planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Eigentumsanteil
    Der Eigentumsanteil ist der Bruchteil, der das Verhältnis des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers zum gesamten Gebäude bestimmt. Er beeinflusst Stimmrechte und Kostenverteilung. Verwandte Begriffe: Miteigentumsanteil, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum.
    Kaufvertrag
    Ein Kaufvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer eine Sache zu übereignen, und der Käufer sich verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen. Im Immobilienrecht bedarf der Kaufvertrag der notariellen Beurkundung. Verwandte Begriffe: Beurkundung, Auflassung, Übereignung.
    Miteigentumsanteil
    Der Miteigentumsanteil ist der Anteil eines Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum, ausgedrückt als Bruchzahl. Er bestimmt das Verhältnis der einzelnen Eigentümer untereinander. Verwandte Begriffe: Eigentumsanteil, Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung.
    Sondernutzungsrecht
    Das Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an einer bestimmten Fläche des Gemeinschaftseigentums ein, ohne dass sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Verwandte Begriffe: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Nutzungsrecht.
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Urkunde, die ein Grundstück in einzelne Sondereigentumsrechte und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt. Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentumsgesetz.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Er verkauft in der Regel die fertiggestellten Immobilien an Käufer. Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Immobilienentwickler.
    Beurkundung
    Die Beurkundung ist die notarielle Festlegung eines Rechtsgeschäfts. Sie dient dem Schutz der Beteiligten und stellt sicher, dass die Vereinbarungen rechtswirksam sind. Verwandte Begriffe: Notar, Kaufvertrag, Teilungserklärung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Miteigentumsanteil?
      Ein Miteigentumsanteil ist ein Bruchteil des Eigentums an einer Sache, der mehreren Personen gemeinsam gehört. Im Wohnungseigentumsrecht bestimmt der Miteigentumsanteil das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander und beeinflusst Stimmrechte und Kostenverteilung.
    2. Was ist eine Teilungserklärung?
      Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Urkunde, die ein Grundstück in einzelne Sondereigentumsrechte (z.B. Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.
    3. Was ist ein Sondernutzungsrecht?
      Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an einer bestimmten Fläche des Gemeinschaftseigentums ein (z.B. an einer Terrasse oder einem Garten). Es ändert aber nichts an den Eigentumsverhältnissen.
    4. Was bedeutet Beurkundung?
      Die Beurkundung ist die notarielle Festlegung eines Rechtsgeschäfts. Sie dient dem Schutz der Beteiligten und stellt sicher, dass die Vereinbarungen rechtswirksam sind.
    5. Was ist die Gemeinschaftsordnung?
      Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung und regelt das Zusammenleben der Wohnungseigentümer. Sie enthält Bestimmungen über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, die Kostenverteilung und die Beschlussfassung.
    6. Welche Rolle spielt der Bauträger?
      Der Bauträger ist das Unternehmen, das das Gebäude errichtet und die Wohnungen verkauft. Er ist oft der erste Ansprechpartner bei Fragen und Problemen im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und der Bauausführung.
    7. Was kann ich tun, wenn der Bauträger nicht reagiert?
      Wenn der Bauträger nicht reagiert, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden. Dieser kann den Bauträger zur Stellungnahme auffordern und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten.
    8. Wie finde ich einen geeigneten Anwalt für Immobilienrecht?
      Sie können im Internet nach Anwälten für Immobilienrecht in Ihrer Nähe suchen oder sich von der Rechtsanwaltskammer beraten lassen. Achten Sie auf die Spezialisierung und Erfahrung des Anwalts.

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  2. Teilungserklärung bindend: Eigentumsanteile vs. Nutzung

    Teilungserklärung gilt
    Was in der Teilungserklärung steht das gilt.
    Abweichungen am Bau sind möglich.
    Bei Terrassen und Balkonen werden 25 Prozent der Fläche zur Wohnfläche hinzu gerechnet.
    Der tausendstel-Anteil ist damit ein fiktiver Wert und wird nur für die Nebenkosten und Stimmrechte benötigt.
    Weiterhin ziehen Sie daraus den Nutzen bei der Terrasse und deren Instandhaltung.
    Ich glaube nicht, dass Sie eine Änderung erreichen.
    Sie müssten eine arglistige Täuschung beweisen und das ist in diesem Falle schwer.
    Eine Klage wäre gegen den Verkäufer zu richten.
    Lassen Sie sich die Berechnung der Anteile erläutern.
    Nur bei einer Ungleichbehandlung und Bevorteilung der anderen Sondereigentümer haben Sie eine theoretische Chance.
    Wie ist bei Ihnen das Stimmrecht geregelt?
    Bei 2 Parteien und Stimmrechten nach Köpfen muss jeder Antrag einstimmig beschlossen werden sonst ist er abgelehnt.
    Bei Stimmrechten nach Anteilen werden Sie IMMER überstimmt.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Miteigentumsanteile: Stimmrecht unabhängig von Anteilen

    Vielen Dank für die Antwort. Beide Parteien haben ...
    Vielen Dank für die Antwort.
    Beide Parteien haben eine Gleichwertige Stimme. Zum Glück hat dies nichts mit den Miteigentumsanteilen zu tun.
    In der Teilungserklärung stehen mir als Miteigentumanteil 494/1000 zu. Der zweiten Partei somit 506/1000. Die 494/1000 kommen aber nur zustande, wenn die Terrasse zu 100 % mein Eigentum ist. Laut den beurkundeten Pläne ist diese aber Sondernutzungsrecht.
    Der Dachterrasse des zweiten Käufers ist jedoch 100 % Eigentum.
    Da dies so ist, habe ich laut Pläne also weniger Eigentumanteil als in der Teilungserklärung.
    Gruß
    Frank
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Eigentumsanteile im Kaufvertrag: Abweichungen klären

    💡 Kernaussagen: Die Teilungserklärung ist maßgeblich für die Eigentumsverhältnisse. Abweichungen am Bau sind möglich. Der Miteigentumsanteil dient primär der Berechnung von Nebenkosten und Stimmrechten. Sondernutzungsrechte, wie an Terrassen, beeinflussen die Wohnfläche und Instandhaltungspflichten.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Teilungserklärung bindend: Eigentumsanteile vs. Nutzung werden bei Terrassen und Balkonen 25 Prozent der Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet. Dies kann Auswirkungen auf die Berechnung der Eigentumsanteile haben.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Miteigentumsanteile: Stimmrecht unabhängig von Anteilen wird klargestellt, dass das Stimmrecht der Parteien unabhängig von den Miteigentumsanteilen sein kann, was durch separate Vereinbarungen geregelt sein kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Teilungserklärung und beurkundeten Pläne genau auf Übereinstimmung. Klären Sie Abweichungen mit dem Bauträger oder einem Anwalt für Immobilienrecht, um Ihre Rechte als Wohnungseigentümer zu sichern. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Teilungserklärung bindend: Eigentumsanteile vs. Nutzung bezüglich der Berechnung von Wohnflächen bei Terrassen.

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