Wir sind Eigentümer einer 3-Zi Eigentumswohnung; BJ 1970 / BaWü (insgesamt 6 Parteien). Die Wohnung wurde vor ca. 8 Jahren mit neuen Kunststofffenstern ausgestattet. Jetzt trat erneut Schwitzwasser inkl. Schimmelbildung an einer Raumecke auf. Denselben Effekt hatten wir auch vor 3 Jahren, als wir die Wohnung noch selbst bewohnten. Es scheint so, dass die Schwitzwasserbildung nur bzw. verstärkt dann auftritt, wenn eine längere, sehr kalte (Nachttemperaturen um -15 °C) Wetterperiode auftritt. Wir wollten bereits vor 3 Jahren, dass diesbezüglich was unternommen wird. Allerdings wurde das in der Eigentümerversammlung mit 5:1 abgelehnt.
Da der Mieter hiervon natürlich nicht sehr angetan ist und ich an einer grundlegenden Lösung interessiert bin, folgende Fragen:
Nachdem ich das Forum schon relativ genau durchsucht habe, bin ich der Meinung, dass alles sehr stark nach Wärmebrücken riecht. Die Außenwände sind auch (gefühlsmäßig) recht kalt, sodass wir im Schlafzimmer das Bett von der Außenwand weggestellt haben. Wird das von den Experten auch so gesehen?
Nächste Schritte: Überprüfung durch Gutachter/Energieberater sowie Aufnahme als top der nächsten Eigentümerversammlung.
Wie können wir die Hausgemeinschaft (auch in diesen Wohnungen bilden sich Stockflecken; diese werden jedoch meist mit Chemie von den Eigentümern selbst entfernt) von einer Sanierung überzeugen. Gibt es "sanfte Druckmittel" wie Gerichtsurteile, ... auf die man verweisen kann? Welche Möglichkeiten bleiben, wenn der top erneut abschlägig entschieden wird? (Mietminderung des Mieters an die Hausgemeinschaft weiter geben?
Schon vorab Danke für die eingehenden Tipps.
Wärmebrücke & Schimmel in Wohnung: Ursachen, Sanierung & Rechte der Eigentümer?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Wärmebrücke & Schimmel in Wohnung: Ursachen, Sanierung & Rechte der Eigentümer?
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Unsachgemäße Schimmelbeseitigung kann die Sporen verteilen und das Problem verschlimmern. Arbeiten Sie nur mit Fachleuten zusammen.
🔴 Gefahr: Bei älteren Gebäuden besteht die Möglichkeit, dass Asbest verbaut wurde. Vor Sanierungsarbeiten sollte eine Asbestuntersuchung durchgeführt werden.
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Ich verstehe, dass Sie Probleme mit Schimmelbildung in Ihrer Eigentumswohnung haben, die vermutlich durch Wärmebrücken verursacht wird. Da das Problem trotz neuer Fenster wieder auftritt, ist eine umfassende Analyse notwendig.
🔴 Gefahr: Schimmelbefall kann gesundheitsschädlich sein und die Bausubstanz schädigen. Eine schnelle und fachgerechte Beseitigung ist daher wichtig.
Ich empfehle folgende Schritte:
- Ursachenforschung: Beauftragen Sie einen Energieberater oder Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens. Dieses sollte die genauen Ursachen der Wärmebrücken und die daraus resultierende Schimmelbildung identifizieren.
- Sanierungskonzept: Auf Basis des Gutachtens sollte ein Sanierungskonzept erstellt werden. Dieses muss die Beseitigung der Wärmebrücken (z.B. durch Dämmung) und die fachgerechte Schimmelbeseitigung umfassen.
- Eigentümerversammlung: Informieren Sie die Eigentümergemeinschaft über das Problem und die geplanten Maßnahmen. Da es sich um ein Problem handelt, das die gesamte Bausubstanz betreffen kann, ist die Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich.
- Rechtliche Beratung: Klären Sie Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen kann es sinnvoll sein, einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie umgehend ein Angebot für ein Gutachten von einem qualifizierten Energieberater ein. Dokumentieren Sie den Schimmelbefall mit Fotos, um den Zustand festzuhalten.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Wärmebrücke
- Eine Wärmebrücke ist ein Bereich in der Gebäudehülle, durch den Wärme schneller nach außen abgeleitet wird als durch die umliegenden Bauteile. Dies führt zu niedrigeren Oberflächentemperaturen und kann zur Kondensation von Luftfeuchtigkeit und Schimmelbildung führen.
Verwandte Begriffe: Wärmeableitung, Kondensation, Schimmelbildung, Dämmung - Schimmelbildung
- Schimmelbildung entsteht durch das Wachstum von Schimmelpilzen auf feuchten Oberflächen. Schimmelpilze können gesundheitsschädliche Sporen freisetzen und die Bausubstanz schädigen.
Verwandte Begriffe: Feuchtigkeit, Kondensation, Sporen, Mykotoxine - Eigentümergemeinschaft
- Die Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Sie ist für die Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig.
Verwandte Begriffe: Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Verwaltungsbeirat - Energieberater
- Ein Energieberater ist ein Experte für Energieeffizienz in Gebäuden. Er kann Gebäude analysieren, Schwachstellen aufdecken und Sanierungsempfehlungen geben.
Verwandte Begriffe: Energieeffizienz, Thermografie, Sanierung, Wärmedämmung - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist ein Experte für Bauwesen und Bauschäden. Er kann Schäden an Gebäuden begutachten, Ursachen ermitteln und Sanierungsempfehlungen geben.
Verwandte Begriffe: Bauschaden, Gutachten, Bauwesen, Sanierung - Mietminderung
- Die Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren, wenn die Mietsache Mängel aufweist, die die Wohnqualität beeinträchtigen.
Verwandte Begriffe: Mangel, Mietrecht, Wohnqualität, Schadensersatz - Thermografie
- Thermografie ist ein Verfahren, bei dem die Oberflächentemperatur von Objekten gemessen und bildlich dargestellt wird. Dies ermöglicht die Erkennung von Wärmebrücken und anderen energetischen Schwachstellen.
Verwandte Begriffe: Wärmebild, Infrarot, Temperatur, Energieeffizienz
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist eine Wärmebrücke?
Eine Wärmebrücke ist ein Bereich in der Gebäudehülle, durch den Wärme schneller nach außen abgeleitet wird als durch die umliegenden Bauteile. Dies führt zu niedrigeren Oberflächentemperaturen und kann zur Kondensation von Luftfeuchtigkeit und Schimmelbildung führen. - Wie erkenne ich eine Wärmebrücke?
Wärmebrücken können sich durch kalte Oberflächen, Kondenswasserbildung oder Schimmelbefall bemerkbar machen. Thermografieaufnahmen können Wärmebrücken sichtbar machen. - Wer ist für die Beseitigung von Wärmebrücken zuständig?
In einer Eigentumswohnung ist die Eigentümergemeinschaft für die Beseitigung von Wärmebrücken zuständig, wenn diese die Bausubstanz betreffen. Der einzelne Eigentümer ist für Schäden innerhalb seiner Wohnung verantwortlich, die durch sein Verhalten verursacht wurden. - Kann ich die Miete mindern, wenn Schimmel durch Wärmebrücken entsteht?
Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht auf Mietminderung, wenn Schimmelbefall die Wohnqualität beeinträchtigt. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. - Welche Sanierungsmaßnahmen gibt es bei Wärmebrücken?
Mögliche Sanierungsmaßnahmen sind die Dämmung der Außenwände, die Verbesserung der Fenster und Türen sowie die Beseitigung von konstruktiven Wärmebrücken. - Was kostet die Sanierung von Wärmebrücken?
Die Kosten für die Sanierung von Wärmebrücken hängen von der Art und dem Umfang der Maßnahmen ab. Eine umfassende energetische Sanierung kann mehrere tausend Euro pro Wohnung kosten. - Wie finde ich einen qualifizierten Energieberater?
Qualifizierte Energieberater finden Sie über die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder über die Handwerkskammern. - Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Sanierung von Wärmebrücken?
Für die Sanierung von Wärmebrücken gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten von Bund, Ländern und Kommunen. Informieren Sie sich über die aktuellen Förderprogramme bei der KfW oder der BAFA.
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Ursachen, Folgen und Maßnahmen zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden. - Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern
Informationen zu den Rechten und Pflichten von Wohnungseigentümern in einer Eigentümergemeinschaft. - Fördermöglichkeiten für energetische Sanierung
Überblick über die verschiedenen Förderprogramme für energetische Sanierungsmaßnahmen.
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Schimmel im Schlafzimmer – Ursachen & Gutachter-Tipps
Wo ist denn die Schimmelecke?
Im nördlichen Teil der Wohnung? Wir hatten auch mal das Problem und ich habe einen Gutachter gefragt, woran es liegen könnte. Das sind meine eigenen Erfahrungen:
Schimmelbildung im nördlich gelegenen Schlafzimmer. Wohnungsausrichtung Nord-Süd, wobei nur an der Ost- und an der Südseite Fenster waren. Der Gutachter hat uns geraten, sämtliche Zimmertüren geschlossen zu halten, vor allem in den Räumen wo Feuchtigkeit entsteht. Also Küche und Bad. Stattdessen muss sofort nach dem Entstehen der Feuchtigkeit (Bad, kochen) dieselbe zum Fenster hinausgelüftet werden.
Das südlich gelegene Wohnzimmer hat sich durch Sonneneinstrahlung sehr schnell aufgeheizt, Folge: die warme Luft konnte viel Feuchtigkeit aufnehmen. Durch den Flur und die offenstehene Schlafzimmertür konnte die warme, relativ feuchte Luft ind das kühle Schlafzimmer gelangen, und kondensierte an den kältesten Stellen im Zimmer. Nämlich am Fenster und an der Nord-östlichen Raumecke. Als wir dann die Zimmertüren geschlossen hielten war das Problem beseitigt. Außerdem mussten wir vor allem im Schlafzimmer mindestens zweimal am Tag gut lüften, dann wieder Fenster zu und die Türe blieb ja jetzt sowieso zu.
Wobei zweimal am Tag lüften eigentlich noch zu wenig ist. Gekippte Fenster sind absoluter Quatsch, da die drumherum liegenden Wände auskühlen und da dann wieder Schimmel entstehen kann. Natürlich dürfen auch keine Verdunster auf den Heizkörpern stehen (man weiß ja nie was dem Mieter alles einfällt 😉 Auch Hydrokulturen sind nicht gerade angebracht.
Versuchen Sie doch erstmal, diese "Gewohnheiten" ihres Mieters zu ergründen und ihn dazu zu bringen, o.g. Ratschläge zu befolgen. Wenn sich dann nichts ändert können sie immer noch einen Gutachter hinzuziehen (ist ja nicht gerade billig). -
Schimmelursache: Falsches Lüften statt Wärmebrücke!
Keine Wärmebrücke!
Guten Tag Herr Maier,
in dem von ihnen beschriebenen Fall handelt es sich mit größter Wahrscheinlichkeit nicht um Wärmebrücken. Den als solche bezeichnet man Bauteile die die Wärme wie eine Brücke nach außen leiten. In ihrem Fall kann man zum einem von nicht ausreichender Außendämmung und zum anderen von falschem Mieterverhalten ausgehen. Die von ihnen beschriebene Schimmelbildung tritt in einer Raumecke auf. Wahrscheinlich ist das eine Ecke an einer Außenwand. Es handelt sich dann sehr wahrscheinlich um Kondensationsfeucht. Diese tritt auf, wenn warme sehr feuchte Raumluft auf eine Kalte ungedämmte Wand trifft.
Um das zu verhindern gibt es mehrere Möglichkeiten.
Hier ein paar Beispiele:
1. Der Mieter muss dafür sorgen das die Feuchtigkeit durch so genanntes Stoßlüften (ich höre Herrn Fischer schon schimpfen), aus dem Raum zu entfernen. Dazu gibt es im Internet viele Seiten.
2. Die teure aber in diesem Fall wahrscheinlich bessere Variante ist die Außendämmung. Diese muss aber das ganze Haus betreffen und das scheint ja in ihrem Haus nicht so einfach zu sein.
3. So genannte maschinelle Entlüftung oder auch Lüftungsanlagen. Von dieser Möglichkeit kann man sich im Internet ein paar Beispiele anschauen.
Es gibt noch eine vierte Möglichkeit. Diese ist aber auch nicht besonders günstig und sehr aufwendig. Betrifft aber dann nur ihre Wohnung. Wenn man den Putz entfernt und die Wände mit echten Kalkputz verputzt. Auf diesem sollte sich dann kein Schimmel bilden da er hochbasisch ist und der Schimmel keine Nahrung findet. Leider darf man diese Wand dann aber nicht mit "normalen" sondern nur noch mit Kalkfarben streichen und Tapeten dürfen auch nicht aufgebracht werden.Sie sehen also es ist nicht sehr einfach. In ihrem Fall würde ich ohne das Haus vorher gesehen zu haben für die Möglichkeiten 1 und 2 entscheiden.
Leider kann ich ihnen zu Druckmitteln nichts sagen. Aber die Energieeinsparungen und der Wegfall der "chemischen Keule" könnten doch überzeugende Argumente sein.
Ich hoffe ich konnte ihnen helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Simon Krakau -
Wärmebrücken-Definition: Eine kritische Hinterfragung
@ Herrn krakau
Moin,
ich erbitte eine Definition was Wärmebrücken Ihrer Meinung nach sind.
Die von Ihnen oben angesprochene Verneinung ist aus meiner Sicht zumindest zweifelhaft.
Grüße
Stefan Ibold -
Geometrische Wärmebrücke: Risiko in Außenecken!
geometrische Wärmebrücke ...
liegt IMHO in jeder Außenecke eines Raumes vor: Innen lediglich Wärmezufuhr über die "Linie" Decke-Boden, Wärmeabfuhr über die gesamte projezierte Außenfläche (bei einer 36 cm starken Wand: 0,72 m x 2,5 m ). Wo bitte soll an dieser Stelle denn die Wärmemenge herkommen, um die innere Wandtemperatur über der Taupunkttemperatur zu halten? Lediglich eine entsprechende
Dämmung vermag die Taupunkttemperatur so weit in das Innere der Wand zu verlagern (idealerweise in die Dämmebene), das die Wand auf der Innenseite nicht die Bedingungen für Schimmelwachstum aufweist. Die Erhöhung der Raumtemperatur, die Aufbringung eines Kalkputzes (= alkalisch) und die "chemische Keule" sind doch nur Versuche, die vorhandenen konstruktiv vorhandenen Bedingungen für Schimmelbildung (Feuchtigkeit & organische Ablagerungen) durch andere Maßnahmen auf Kosten der Mieter oder Eigentümer zu kompensieren!
Die Erklärungen einiger Vorschreiber sind IMHO unzutreffend! -
Geometrische vs. Konstruktive Wärmebrücken – Entschuldigung
Ich möchte mich entschuldigen.
Herr Ibold, Sie haben natürlich recht.
Ich habe da wohl etwas nicht bedacht. Ich vergaß das es außer den konstruktiven auch noch die geometrischen Wärmebrücken gibt. Die Konstruktiven sehe ich eher mit ungedämmten Rollladenkästen und Stahlbetonbauteilen und die geometrischen eher mit Hausecken und Nischen.
Bei der Beschreibung von Herrn Maier scheint es sich meiner Meinung nach um das Problem der Geometrische Wärmebrücke zu handeln, da der geringen Innenfläche eine relativ große Außenfläche gegenüber steht.
Das war es was ich eigentlich ausdrücken wollte.
Mit freundlichen Grüßen
Simon Krakau -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Wärmebrücke & Schimmel in Wohnung: Sanierung & Rechte
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Ursachen von Schimmelbildung in einer Eigentumswohnung, wobei sowohl Wärmebrücken als auch falsches Mieterverhalten als mögliche Faktoren identifiziert werden. Ein Gutachter kann helfen, die genaue Ursache zu bestimmen. Unterschieden werden konstruktive und geometrische Wärmebrücken, die jeweils unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen erfordern. Die korrekte Definition und das Verständnis von Wärmebrücken sind entscheidend für eine erfolgreiche Schimmelbekämpfung.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Schimmelursache: Falsches Lüften statt Wärmebrücke! ist falsches Lüften oft eine Hauptursache für Schimmelbildung, besonders in schlecht gedämmten Wohnungen. Regelmäßiges Stoßlüften ist daher essenziell.
📊 Zusatzinfo: Der Beitrag Geometrische Wärmebrücke: Risiko in Außenecken! erklärt, dass geometrische Wärmebrücken in Außenecken von Räumen entstehen, wo die Wärmeabfuhr größer ist als die Wärmezufuhr. Eine ausreichende Dämmung ist hier entscheidend, um die Taupunkttemperatur zu übersteigen und Schimmelwachstum zu verhindern.
✅ Empfehlung: Bei Schimmelbildung sollte zunächst ein Fachmann (Energieberater oder Gutachter) hinzugezogen werden, um die genaue Ursache (Wärmebrücke, falsches Lüften, etc.) zu identifizieren. Anschließend können gezielte Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Schimmel im Schlafzimmer – Ursachen & Gutachter-Tipps.
👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie das Lüftungsverhalten und die Dämmung der Wohnung. Bei Verdacht auf eine Wärmebrücke sollte ein Energieberater hinzugezogen werden. Informieren Sie sich über Ihre Rechte als Eigentümer bezüglich Sanierungspflichten und möglicher Mietminderung, falls Mieter betroffen sind.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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