Sanierung: Neue Fallrohre in Küche – Was ist zu beachten? Kosten, Lärm & Rechte

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Hallo Silvia,

Ich verstehe, dass Sie eine Wohnung gekauft haben, die saniert wird und nun unerwartet zwei neue Fallrohre in der Küche installiert werden sollen. Das ist natürlich ärgerlich, besonders wenn dies nicht im Kaufvertrag vermerkt ist.

🔴 Gefahr: Durch die Installation neuer Fallrohre können unerwartete Kosten entstehen. Klären Sie, wer für die Kosten der Installation aufkommt. Dies sollte idealerweise der Verkäufer sein, da die Maßnahme nicht im Kaufvertrag stand.

Lärmschutz: Eine Baumaßnahme wie diese kann zu erheblicher Lärmbelästigung führen. Informieren Sie sich über die zulässigen Lärmwerte und Ruhezeiten in Ihrem Wohngebiet. Gegebenenfalls sind Lärmschutzmaßnahmen erforderlich.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, umgehend das Gespräch mit dem Verkäufer zu suchen und eine schriftliche Vereinbarung über die Kostenübernahme und eventuelle Lärmschutzmaßnahmen zu treffen. Ziehen Sie bei Bedarf einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Rechte zu wahren.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft eine nachträgliche bauliche Veränderung in einer bereits gekauften Eigentumswohnung. Die Eigentümerin wurde über die Installation von zwei neuen Fallrohren in der Küche informiert, die nicht im Kaufvertrag vermerkt waren. Dies stellt eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Zustand dar, der beim Kauf vereinbart wurde.

🔴 Gefahr: Die nachträgliche Installation von Fallrohren ohne vertragliche Grundlage birgt das Risiko einer dauerhaften Wertminderung der Wohnung. Der Verlust von 0,3 m² Wohnfläche mag gering erscheinen, kann aber bei späteren Berechnungen (z.B. Grundsteuer, Verkauf) relevant werden. Zudem ist die Lärmbelästigung durch die Fallrohre ein nicht zu unterschätzendes Problem, das die Wohnqualität dauerhaft beeinträchtigen kann.

✅ Zustimmung: Die Forderung nach einer Kaufpreisminderung ist grundsätzlich richtig und rechtlich nachvollziehbar. Der Käufer hat einen Anspruch auf den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung. Jede Abweichung, insbesondere eine Verkleinerung der Wohnfläche, berechtigt zu einer Minderung des Kaufpreises.

➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft der Maßnahme zugestimmt hat. Fallrohre, die durch fremde Wohnungen führen, sind oft gemeinschaftliches Eigentum. Die Eigentümerin sollte Einsicht in die Teilungserklärung und das Protokoll der Eigentümerversammlung verlangen. Zudem ist die Höhe der Kaufpreisminderung nicht willkürlich, sondern sollte auf Basis eines Gutachtens oder der ortsüblichen Quadratmeterpreise berechnet werden.

👉 Handlungsempfehlung: Lehnen Sie die schriftliche Zustimmung bis zur Klärung aller offenen Punkte ab. Beauftragen Sie umgehend einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lassen Sie die tatsächliche Flächenminderung durch einen Sachverständigen dokumentieren. Fordern Sie eine schriftliche Garantie zur Schalldämmung der Rohre. Bestehen Sie auf einer vertraglichen Anpassung des Kaufpreises, die den Wertverlust und die zukünftigen Beeinträchtigungen angemessen berücksichtigt.

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Die geplante Installation zweier zusätzlicher Fallrohre in der Küche einer Eigentumswohnung stellt eine erhebliche bauliche Veränderung dar, die nicht nur Raumverlust (0,3 m²) verursacht, sondern auch strukturelle, schalltechnische und rechtliche Aspekte berührt.

🔴 Gefahr: Fallrohre durch Wohnräume erfordern zwingend statisch tragfähige Durchführungen, dichte Brandschutzabschlüsse und wirksamen Schallschutz – eine bloße Schale ohne fachgerechte Entkopplung, Dämmung und Brandschottung birgt Risiken für Feuerschutz, Trittschallübertragung und Gebäudesubstanz.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass eine Rohrverschalung "eine Extrawurst" sei, ist fachlich unzulässig: Die EnEV^Abk. und DIN 4109 verlangen bei Fallrohren in Wohnräumen zwingend schalltechnisch wirksame Maßnahmen – eine pauschale Schale ohne Prüfung der Schalldämmwerte entspricht nicht der Norm.

➕ Ergänzung: Der Raumverlust von 0,3 m² ist zwar gering, doch ist bei Eigentumswohnungen die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich – jede nicht vertraglich abgesicherte Reduzierung kann zu Minderungsansprüchen führen, insbesondere wenn die Maßnahme nicht im Kaufvertrag oder in der Teilungserklärung geregelt ist.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, der Flächenverlust sei "zu gering für eine Gutschrift" ignoriert die rechtliche Relevanz: Gemäß § 536a BGB kann ein Mangel auch bei geringfügiger Flächenabweichung vorliegen, wenn er die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt – hier durch Lärm, optische Beeinträchtigung und potenzielle Schallschutzmängel.

✅ Zustimmung: Die Forderung nach einer schriftlichen Stellungnahme bis Dienstag ist sachgerecht – rechtlich gebotene Fristen zur Rüge von Mängeln beginnen mit Kenntnis des Mangels, daher ist eine zeitnahe, dokumentierte Reaktion zwingend.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen zertifizierten Sachverständigen für Schallschutz und Gebäudetechnik, um die geplante Fallrohrführung hinsichtlich DIN 4109, Brandschutzvorgaben und statischer Durchführung zu prüfen – und konsultieren Sie einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt, um Ihre Ansprüche aus Kaufvertrag und WEG-Gesetz zu sichern.