Keller als Vollgeschoss? Definition, Kriterien & Bauvoranfrage für Aufstockung

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Um zu klären, ob Ihr Keller als Vollgeschoss zählt, sind folgende Kriterien entscheidend: Die Lichte Raumhöhe des Kellers muss den Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung entsprechen. Weiterhin ist die Höhe des Kellers über der Geländeoberfläche relevant. Diese Höhe wird meistens durch einen bestimmten Prozentsatz der Geschosshöhe oder durch eine absolute Höhe begrenzt.

Da Ihr Bauplan von 1974 stammt, können sich die aktuellen Bestimmungen von den damaligen unterscheiden. Ich empfehle Ihnen, eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt zu stellen. Diese gibt Ihnen vorab verbindliche Auskunft über die Vollgeschossigkeit Ihres Kellers im Hinblick auf Ihr geplantes Bauvorhaben.

Für die Bauvoranfrage bzw. den Bauantrag benötigen Sie in der Regel folgende Unterlagen: Grundstücksnachweis, Baulasten-Auszug, Berechnungen zur GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl), Bruttorauminhalt, Vollgeschossberechnung, Bauzeichnungen (Lageplan, Grundrisse, Schnitt, Ansichten) im Maßstab 1:100.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Vollgeschossigkeit des Kellers durch eine Bauvoranfrage beim Bauamt, um Planungssicherheit für die Aufstockung zu erhalten.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage, ob ein Kellergeschoss aus dem Jahr 1974 in Hanglage als Vollgeschoss im Sinne der LBauO RLP einzustufen ist. Die Bauaufsicht hat in einer Bauvoranfrage bereits eine indirekte Aussage getroffen, dass es sich aufgrund der lichten Raumhöhe von 2,13 m bis 2,14 m nicht um ein Vollgeschoss handelt. Diese Einschätzung ist jedoch nicht als rechtsverbindlicher Bescheid zu werten, da die Bauvoranfrage selbst als zu unbestimmt abgelehnt wurde.

✅ Zustimmung: Die Bauaufsicht hat korrekt auf die Definition in Paragraph 2 Absatz 4 Satz 2 LBauO RLP verwiesen, wonach die lichte Raumhöhe für ein Vollgeschoss in der Regel mindestens 2,30 m betragen muss. Die gemessenen 2,13 m bis 2,14 m liegen deutlich darunter, sodass eine Einstufung als Vollgeschoss unwahrscheinlich ist.

⚠️ Korrektur: Die Aussage der Bauaufsicht ist nicht als verbindliche Vorentscheidung zu betrachten, da die Bauvoranfrage formell abgelehnt wurde. Eine bloße Erwähnung in einem Ablehnungsschreiben hat keine rechtliche Bindungswirkung für ein späteres Baugenehmigungsverfahren.

➕ Ergänzung: Entscheidend für die Vollgeschossigkeit ist nicht nur die lichte Raumhöhe, sondern auch die mittlere Höhe des Kellergeschosses über der Geländeoberfläche. Bei Hanglage kann ein Keller auch bei geringer Raumhöhe als Vollgeschoss gelten, wenn er mehr als 1,40 m über das natürliche Gelände hinausragt. Die Angabe von 1,40 m liegt hier exakt an der Grenze, was eine detaillierte Prüfung erfordert.

👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten eine neue, präzise formulierte Bauvoranfrage stellen, die ausschließlich die Frage der Vollgeschossigkeit des Kellers klärt. Lassen Sie dazu von einem Fachplaner oder Architekten eine exakte Höhenberechnung des Kellergeschosses über dem natürlichen Gelände erstellen. Parallel dazu empfiehlt sich die Einholung einer Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, um die rechtliche Tragweite der bisherigen Aussage zu prüfen und das weitere Vorgehen abzustimmen.

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Die Frage nach der Vollgeschossigkeit eines Kellergeschosses ist baurechtlich hochgradig komplex und hängt nicht allein von der lichten Raumhöhe ab, sondern von einer Gesamtbewertung nach § 2 Abs. 4 Satz 2 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO RLP) – insbesondere unter Berücksichtigung der Hanglage, der Geländebezugshöhe, der Zugänglichkeit, der Nutzbarkeit und der baulichen Ausführung.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Einordnung als Vollgeschoss führt unmittelbar zu Überschreitungen der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ), der Grundflächenzahl (GRZ) oder des Bruttorauminhalts – mit der Folge von Baugenehmigungsverweigerung, Rückbauanordnung oder Bußgeldverfahren.

⚠️ Korrektur: Die lichte Raumhöhe von 2,13–2,14 m allein reicht nicht aus, um ein Kellergeschoss als Vollgeschoss zu klassifizieren; entscheidend ist vielmehr, ob mindestens die Hälfte der Geschossfläche oberhalb der Geländeoberkante liegt und ob das Geschoss über eine ausreichende natürliche Belichtung und Lüftung sowie einen eigenständigen Zugang verfügt – was bei einer Hanglage mit 1,40 m Geländeüberschuss nicht automatisch gegeben ist.

➕ Ergänzung: Der fehlende Estrich im Keller deutet auf eine nicht für Wohnnutzung ausgelegte Bauart hin – dies spricht gegen die Annahme einer vollwertigen Geschossnutzung und stützt die Auffassung des Bauamtes, dass es sich nicht um ein Vollgeschoss handelt.

✅ Zustimmung: Die Ablehnung der Bauvoranfrage wegen Unbestimmtheit ist rechtlich nachvollziehbar: Eine Bauvoranfrage muss konkrete, bauplanungsrechtlich relevante Fragen stellen – die reine Klärung der Vollgeschossigkeit ohne Bezug auf ein konkretes Aufstockungskonzept (z. B. Dachausbau, Statik, Abstandsflächen) ist oft unzulässig, da sie nicht den erforderlichen Prüfumfang erfüllt.

❌ Widerspruch: Die Aussage des Bauamtes, dass die Vollgeschossigkeit "indirekt beantwortet" sei, darf nicht als verbindliche Rechtsauskunft für den Bauantrag genutzt werden – Bauvoranfragen sind nicht bindend, und eine fehlerhafte Einordnung im Vorfeld entbindet nicht von der Pflicht, im Genehmigungsverfahren alle baurechtlichen Anforderungen nachzuweisen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht oder einen zertifizierten Architekten mit baurechtlicher Spezialisierung, der eine detaillierte Vollgeschoss-Prüfung unter Einbeziehung von Geländeprofil, Lichtberechnung, Zugangs- und Nutzungsanalyse sowie einer bauplanungsrechtlichen Stellungnahme erstellt – diese ist zwingend erforderlich, um eine rechtsichere Bauantragstellung vorzubereiten.