Bauvoranfrage abgelehnt nach §34: Was tun? Strategien, Kosten & Alternativen
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Bauvoranfrage abgelehnt nach §34: Was tun? Strategien, Kosten & Alternativen

Ich habe einen Architekten gebeten eine Voranfrage für mich für den Neubau einer Doppelhaushälfte zu erstellen. Natürlich war es auch ein Ziel das Baurecht nach § 34 optimal auszunutzen.

Der Kollege ist leider über das Ziel hinausgeschossen. Der Antrag wurde abgelehnt. Weder der Architekt noch ich haben es geschafft haben einen Gesprächstermin bei der LBK in dieser Sache bekommen. (Mail: keine Antwort; Anrufbeantworter: keine Antwort) Ich befürchte, das liegt daran, dass der Vorantrag von der LBK als völlig "daneben" eingestuft wurde, sodass es aus LBK Sicht da nichts weiter mehr dazu zu sagen gibt.

Mittlerweile habe ich mich tiefer in die Materie § 34 eingelesen, es wurden alle Abstandsflächen eingehalten, aber die Grundfläche ist höher angefragt ist so in dieser Form in der unmittelbaren Nachbarschaft zu sehen. Von daher kann ich die Ablehnung nachvollziehen. (Häuser in der Umgebung von ca. 1960, mit wenig Grundfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße) Die Stragegie "Lieber mal zu viel anfragen und dann in der Verhandlung sehen was geht" ist leider komplett in die Hose geganen. Leider auf meine Kosten. (Der Architekt hat mit epfohlen zu "Klagen" und mir einen Top-Juristen mit einem Stundensatz von mehreren Hundert € vorgestellt. Das habe ich abgelehnt.)

Jetzt bin ich auf der Suche nach jemand, der sich besser mit § 34 auskennt und der von der LBK als Verhandlungspartner anerkannt wird.

  • Name:
  • Thomas
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    Es ist ärgerlich, wenn eine Bauvoranfrage abgelehnt wird, besonders wenn ein Architekt involviert war. Ich empfehle Ihnen, die Ablehnungsgründe genau zu analysieren.

    Prüfen Sie, ob die Planung tatsächlich über das zulässige Maß hinausging. Ein Gespräch mit dem Bauamt kann helfen, die Gründe für die Ablehnung besser zu verstehen und mögliche Kompromisse auszuloten.

    Alternativ können Sie einen anderen Architekten hinzuziehen, um eine zweite Meinung einzuholen und eine angepasste Planung zu erstellen. Die Kosten für einen Rechtsstreit sollten Sie gegen die Kosten einer neuen Planung abwägen.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie Kontakt zu einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt auf, um die Erfolgsaussichten einer Klage zu prüfen und alternative Strategien zu entwickeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauvoranfrage
    Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag, mit dem vor Einreichung eines Bauantrags verbindliche Auskünfte zu einzelnen Fragen eines Bauvorhabens eingeholt werden können. Sie dient dazu, die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu klären. Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Bebauungsplan.
    § 34 BauGBAbk.
    § 34 des Baugesetzbuchs (BauGB) regelt das Bauen im unbeplanten Innenbereich. Er bestimmt, unter welchen Voraussetzungen Bauvorhaben in Gebieten zulässig sind, für die kein Bebauungsplan existiert. Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baurecht, Innenbereich.
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freizuhalten sind. Sie dienen der Belichtung, Belüftung und dem Brandschutz. Die Größe der Abstandsflächen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Verwandte Begriffe: Baulinie, Baugrenze, Nachbarrecht.
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken festlegt. Er enthält detaillierte Festsetzungen über die Bebauung, beispielsweise die Art der Nutzung, die Bauweise und die Höhe der Gebäude. Verwandte Begriffe: Baurecht, Flächennutzungsplan, BauGB.
    Doppelhaushälfte
    Eine Doppelhaushälfte ist ein Gebäude, das durch eine gemeinsame Wand mit einem anderen Gebäude verbunden ist. Beide Gebäude bilden zusammen ein Doppelhaus. Verwandte Begriffe: Reihenhaus, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus.
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es wird in öffentliches und privates Baurecht unterteilt. Das öffentliche Baurecht regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben, während das private Baurecht die Beziehungen zwischen Bauherren und Nachbarn regelt. Verwandte Begriffe: BauGB, Landesbauordnung, Bebauungsplan.
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Fachmann, der Gebäude entwirft, plant und deren Bau überwacht. Er berät Bauherren in allen Fragen des Bauens und sorgt für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften. Verwandte Begriffe: Bauingenieur, Bauleiter, Bauplaner.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet § 34 im Baurecht?
      § 34 des Baugesetzbuchs (BauGB) regelt das Bauen im unbeplanten Innenbereich. Demnach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist.
    2. Welche Gründe kann es für die Ablehnung einer Bauvoranfrage geben?
      Eine Bauvoranfrage kann abgelehnt werden, wenn das geplante Bauvorhaben nicht den Vorgaben des Bebauungsplans oder, falls kein Bebauungsplan existiert, den Kriterien des § 34 BauGB entspricht. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden, die geplante Nutzung nicht zulässig ist oder das Vorhaben das Ortsbild beeinträchtigt.
    3. Was kann ich tun, wenn meine Bauvoranfrage abgelehnt wurde?
      Nach einer Ablehnung der Bauvoranfrage haben Sie die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen oder Klage zu erheben. Es ist ratsam, sich von einem Anwalt für Baurecht beraten zu lassen, um die Erfolgsaussichten und das weitere Vorgehen zu prüfen. Alternativ können Sie die Planung überarbeiten und eine neue Bauvoranfrage einreichen.
    4. Welche Kosten entstehen bei einer abgelehnten Bauvoranfrage?
      Neben den Kosten für die Erstellung der Bauvoranfrage durch den Architekten können Kosten für Rechtsberatung, Widerspruchsverfahren oder Klage entstehen. Auch die Überarbeitung der Planung und die Einreichung einer neuen Bauvoranfrage verursachen zusätzliche Kosten.
    5. Wie finde ich einen geeigneten Architekten für mein Bauvorhaben?
      Achten Sie bei der Auswahl eines Architekten auf dessen Erfahrung im Bereich des Baurechts und der Planung von Doppelhaushälften. Referenzen und Empfehlungen können Ihnen bei der Entscheidung helfen. Ein persönliches Gespräch ist wichtig, um die Vorstellungen und Ziele des Bauvorhabens zu besprechen.
    6. Was ist der Unterschied zwischen einer Bauvoranfrage und einem Bauantrag?
      Eine Bauvoranfrage dient dazu, vorab verbindliche Auskünfte zu bestimmten Fragen des Bauvorhabens zu erhalten, beispielsweise zur Zulässigkeit der Nutzung oder zur Einhaltung der Abstandsflächen. Ein Bauantrag ist der formelle Antrag auf Baugenehmigung für das gesamte Bauvorhaben.
    7. Wie lange dauert es, bis über eine Bauvoranfrage entschieden wird?
      Die Bearbeitungsdauer einer Bauvoranfrage kann je nach Bundesland und Kommune variieren. In der Regel dauert es mehrere Wochen bis Monate, bis eine Entscheidung getroffen wird. Es ist ratsam, sich vorab bei der zuständigen Baubehörde über die übliche Bearbeitungsdauer zu informieren.
    8. Kann ich eine Bauvoranfrage auch ohne Architekten einreichen?
      Grundsätzlich ist es möglich, eine Bauvoranfrage auch ohne Architekten einzureichen. Allerdings ist es empfehlenswert, einen Architekten hinzuzuziehen, da dieser über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung verfügt, um die Planung optimal umzusetzen und die Erfolgsaussichten der Bauvoranfrage zu erhöhen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Widerspruch gegen Baugenehmigung
      Informationen zum Einlegen eines Widerspruchs gegen eine erteilte Baugenehmigung.
    • Bauen im Außenbereich
      Regelungen und Voraussetzungen für das Bauen außerhalb von Bebauungsplänen.
    • Nachbarrechtliche Belange
      Rechte und Pflichten von Nachbarn bei Bauvorhaben.
    • Bebauungsplan verstehen
      Erläuterung der Inhalte und Bedeutung eines Bebauungsplans.
    • Architektenvertrag
      Wichtige Punkte und Inhalte eines Architektenvertrags.

  2. Bauvoranfrage: Rechtsverbindlichkeit und wesentliche Punkte

    Bauvoranfrage
    Eine Bauvoranfrage ist ein Rechtsakt der gebührenpflichtig zu bescheiden ist. Das gilt auch bei fehlerhaften oder unvollständigen Anfragen. Eine Bauvoranfrage und deren Antwort ist rechtsverbindlich. Das bedeutet, alle wesentlichen Punkte des Bauwerkes müssen im Antrag und den Plänen dargestellt sein und werden beschieden. Nicht dargestellte Punkte werden nicht beschieden. Vergessen Sie in der Bauvoranfrage wichtige Punkte wie Befreiungen, dann kann eine späterer Bauantrag abgelehnt werden, auch wenn die Bauvoranfrage positiv beschieden ist. In Ihrem Fall müssen Sie oder der Architekt herausfinden, warum auf den Antrag nicht geantwortet wird. Haben Sie eine Eingangsbestätigung bekommen? Das ist wichtig um den richtigen Bearbeiter und den Bearbeitungsverlauf zu verfolgen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Bauvoranfrage §34: Ablehnung wegen Grundfläche – Keine Kommunikation

    Vielleicht habe ich mich nicht klar ...
    Vielleicht habe ich mich nicht klar genug artikuliert: Der Antrag wurde entgegengenommen und nach ca. 3 Monaten negativ beschieden mit der Begründung, dass angefragte Grundfläche zu hoch ist.

    Das alles jedoch ohne dass während der Laufzeit oder danach eine Kommunikation zwischen Architekt und LBK stattgefunden hat. Die einzige Kommunikation war der schriftliche ablehnende Bescheid inc. Rechnung.

    Der Architekt sagt, er hat sich bemüht, E-Mails gesendet, angerufen usw. aber es sei einfach nichts zu machen. Er sagt, er weiß nicht was da los ist, früher sei ein konstruktiver Dialog möglich gewesen, aber jetzt nicht mehr.

    Hat hier im Forum vielleicht auch schon mal jemand so eine Erfahrung gemacht?

  4. Bauvoranfrage Ablehnung: Architektenleistung vs. Baubehörde

    alles richtig
    Dann hat sich das Amt doch richtig verhalten. Sie haben eine Bauvoranfrage gestellt und die wurde wegen Verstoß gegen Bauvorschriften abgelehnt. Die Baubehörde muss nicht vorher mit Ihnen oder dem Architekten kommunizieren. Die Berechnung der Grundfläche ist eine Architektenleistung. Das Wissen über die max. zulässige Grundfläche ist ebenso eine Architektenleistung. Der Rat zur Klage ist nicht sachdienlich und soll den Architektenfehler verschleiern. Sie sollten die Bauvoranfrage korrigieren lassen und neu einreichen. Die Kosten sollte der tragen, der den Fehler gemacht hat. Bedenken Sie dass zur Grundfläche die Nebengebäude und die befestigten Flächen mit 50 % eingehen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. Bauvoranfrage: Termine mit LBK üblich? Erfahrungsaustausch

    Ja Alles richtig.. aber ist das "Normal"
    Klar, die LBK ist nur verpfichtet den Antrag zu beantworten. Termine mit den Antragstellern um Unstimmigkeiten zu klären und eine Nachbesserung zu ermöglichen sind nicht vorgeschrieben.

    Aber nach meiner Wahrnehmung nach ist das trotzdem die Regel. Zumindest hat das der Architekt behauptet bevor er "aufgelaufen" ist. Des weiteren sagt er, es geht Ihm nicht nur in meinem Fall so, sondern auch in anderen Projekten.

    Daher meine Frage an die Kollegen hier im Forum aus München: Ist das "Normal"?

  6. Bauvoranfrage: Klärung durch Gespräche mit Baubehörde

    Das klärt man bei einem Treffen
    mit den Mitarbeitern der Baubehörde und den Architekten, die gelegentlich stattfinden beim Kaffee oder Bier.

    Aber bitte nicht schriftlich beschweren. Das vergiftet nur das Klima.

    Manche sind eben so und andere so.

    Ich kannte einen Bearbeiter, der nur zu den Sprechzeiten erreichbar war. Jetzt ist er in Rente! +++

    Andere handhaben das anders.

    • Name:
    • Pauline Neugebauer
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Bauvoranfrage nach §34 abgelehnt: Strategien und Alternativen

    💡 Kernaussagen: Die Ablehnung einer Bauvoranfrage nach §34 kann verschiedene Ursachen haben, oft im Zusammenhang mit der Ausnutzung des Baurechts und der zulässigen Grundfläche. Eine frühzeitige Kommunikation mit der Baubehörde (LBK) ist empfehlenswert, aber nicht immer die Regel. Architekten tragen eine große Verantwortung bei der korrekten Berechnung und Einhaltung der Bauvorschriften. Alternativen zur direkten Klage sollten in Betracht gezogen werden, um das Klima nicht zu gefährden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Bauvoranfrage: Rechtsverbindlichkeit und wesentliche Punkte hervorgehoben, ist eine Bauvoranfrage ein gebührenpflichtiger Rechtsakt mit rechtsverbindlicher Antwort. Alle wesentlichen Punkte des Bauvorhabens müssen im Antrag dargestellt sein.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Bauvoranfrage: Klärung durch Gespräche mit Baubehörde betont die Bedeutung informeller Gespräche mit den Mitarbeitern der Baubehörde, um Unstimmigkeiten zu klären und das Klima nicht zu belasten. Dies ist zwar nicht vorgeschrieben, kann aber hilfreich sein.

    🔴 Kritisch/Risiko: Eine fehlende Kommunikation zwischen Architekt und LBK während des Genehmigungsprozesses, wie im Beitrag Bauvoranfrage §34: Ablehnung wegen Grundfläche – Keine Kommunikation beschrieben, kann zu unerwarteten Ablehnungen führen. Es ist ratsam, proaktiv den Dialog zu suchen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie Unstimmigkeiten bezüglich der Grundfläche und anderer relevanter Aspekte frühzeitig mit der Baubehörde. Nutzen Sie informelle Gespräche, falls möglich. Überprüfen Sie die Architektenleistung kritisch, wie im Beitrag Bauvoranfrage Ablehnung: Architektenleistung vs. Baubehörde diskutiert.

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