Fertighaus Drempel zu niedrig: Was tun? Schadensersatz, Rechte & Möglichkeiten?
In diesem Forum sind Sie: Bauplanung / Baugenehmigung📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 18.01.2026
Bei einem zu niedrigen Drempel im Fertighausbau ist die vertragliche Vereinbarung entscheidend. Die Berechnung der Minderwohnfläche und die Frage der Beeinträchtigung spielen eine wichtige Rolle bei der Bemessung von Schadensersatzansprüchen. Alternativ zur Drempelerhöhung können maßgefertigte Möbel einen Ausgleich schaffen. Die Klärung der Schuldfrage ist essentiell, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Fertighaus Drempel zu niedrig: Was tun? Schadensersatz, Rechte & Möglichkeiten?
wir bauen momentan ein Fertighaus in NRW mit einer Baufirma. Kurz vor Fertigstellunhg des Hauses haben wir festgestellt, dass die Drempelhöhe um 13 cm zu niedrig gebaut wurde, was uns ja einiges an Wohnraum kostet. Nach Rücksprache mit der Baufirma, biete die Firma jetzt bei einer Grundflächen von ca. 52 m² (nach WoFi) im oberen Stockwerk einen Schadensersatz von € 3000,- an.
Kann mir bitte jemand sagen ob das so üblich ist? Wie wird denn so eine Schadensersatz berechnt?
Vielen Dank.
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GoogleAI-Analyse: Fertighaus: Drempel zu niedrig – Rechte & Optionen
Ich verstehe, dass die Drempelhöhe Ihres Fertighauses um 13 cm zu niedrig gebaut wurde. Das ist ärgerlich, da es Wohnraum kostet.
Prüfung des Bauvertrags: Zuerst sollten Sie Ihren Bauvertrag genau prüfen. Welche Drempelhöhe wurde vereinbart? Weicht die tatsächliche Höhe davon ab, liegt ein Mangel vor.
Mangelanzeige: Setzen Sie die Baufirma schriftlich über den Mangel in Kenntnis und fordern Sie sie zur Mängelbeseitigung auf. Setzen Sie eine angemessene Frist.
Schadensersatz: Sie haben grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Baufirma den Mangel nicht beseitigt oder beseitigen kann. Der Schadensersatz kann sich auf den Wert des verlorenen Wohnraums belaufen.
Gutachter: Ich empfehle, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann den Mangel fachlich beurteilen und den Wertminderung feststellen.
👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie den Mangel detailliert (Fotos, Maße) und holen Sie sich rechtlichen Rat bei einem Anwalt für Baurecht.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Drempel (Kniestock)
- Die senkrechte Wand auf der Decke des Erdgeschosses, die das Dachgeschoss trägt. Er beeinflusst die Wohnfläche im Dachgeschoss.
Verwandte Begriffe: Kniestockhöhe, Dachgeschoss, Wohnfläche - Baumangel
- Eine Abweichung von den vertraglich vereinbarten Leistungen oder den anerkannten Regeln der Technik. Baumängel können zu Schäden am Gebäude führen.
Verwandte Begriffe: Sachmangel, Gewährleistung, Mängelbeseitigung - Schadensersatz
- Eine finanzielle Entschädigung für einen entstandenen Schaden. Im Baurecht kann Schadensersatz bei Baumängeln oder Vertragsverletzungen gefordert werden.
Verwandte Begriffe: Wertminderung, Mängelbeseitigungskosten, Nutzungsausfall - Bausachverständiger
- Eine Person mit besonderer Fachkenntnis im Bauwesen, die Gutachten erstellt und Schäden beurteilt. Bausachverständige sind oft öffentlich bestellt und vereidigt.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Baugutachten, Beweissicherung - Bauvertrag
- Ein Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmen, der die Errichtung eines Bauwerks regelt. Der Bauvertrag enthält detaillierte Angaben zu den Leistungen, Preisen und Fristen.
Verwandte Begriffe: Werkvertrag, VOBAbk./B, Baubeschreibung - Mangelanzeige
- Die schriftliche Mitteilung eines Mangels an den Auftragnehmer (z.B. Bauunternehmen). Die Mangelanzeige ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.
Verwandte Begriffe: Rüge, Gewährleistung, Mängelbeseitigung - NRW (Nordrhein-Westfalen)
- Ein Bundesland in Deutschland. Die Bauordnung und andere rechtliche Bestimmungen können je nach Bundesland unterschiedlich sein.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Landesbauordnung, Bauamt
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist ein Drempel?
Der Drempel (auch Kniestock genannt) ist die senkrechte Wand, die auf der Decke des Erdgeschosses aufsitzt und das Dachgeschoss trägt. Er beeinflusst die Wohnfläche im Dachgeschoss. - Welche Drempelhöhe ist üblich?
Die übliche Drempelhöhe variiert je nach Bauvorschriften und individuellen Wünschen. In vielen Bundesländern gibt es Mindesthöhen, um eine ausreichende Wohnfläche zu gewährleisten. - Was passiert, wenn der Drempel zu niedrig ist?
Ein zu niedriger Drempel reduziert die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss und kann die Raumqualität beeinträchtigen. Dies kann zu einer Wertminderung der Immobilie führen. - Habe ich Anspruch auf Schadensersatz?
Ja, wenn die vereinbarte Drempelhöhe im Bauvertrag nicht eingehalten wurde, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach dem Wertverlust des Wohnraums. - Wie weise ich den Mangel nach?
Am besten beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen, der den Mangel fachlich beurteilt und dokumentiert. Dessen Gutachten dient als Nachweis gegenüber der Baufirma. - Was kann ich tun, wenn die Baufirma den Mangel nicht behebt?
Wenn die Baufirma den Mangel nicht behebt, können Sie rechtliche Schritte einleiten. Ein Anwalt für Baurecht kann Sie beraten und Ihre Ansprüche durchsetzen. - Kann ich den Bauvertrag kündigen?
Eine Kündigung des Bauvertrags ist nur in bestimmten Fällen möglich, beispielsweise wenn die Baufirma den Mangel trotz Fristsetzung nicht behebt oder die Mängelbeseitigung unzumutbar ist. - Welche Rolle spielt die Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags. Sie enthält detaillierte Angaben zum Bauvorhaben, einschließlich der Drempelhöhe. Abweichungen von der Baubeschreibung stellen einen Mangel dar.
🔗 Verwandte Themen
- Bauvertrag prüfen lassen
Vor Baubeginn den Bauvertrag von einem Anwalt prüfen lassen, um spätere Probleme zu vermeiden. - Baugutachten erstellen lassen
Ein Baugutachten kann helfen, Mängel frühzeitig zu erkennen und zu dokumentieren. - Rechte bei Baumängeln
Informationen über Ihre Rechte und Pflichten bei Baumängeln. - Schadensersatzansprüche durchsetzen
Wie Sie Ihre Schadensersatzansprüche gegenüber der Baufirma durchsetzen können. - Fertighausbau: Worauf achten?
Tipps und Hinweise für den Bau eines Fertighauses.
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Drempel zu niedrig: Unverhältnismäßiger Schadensersatz?
Netter Versuch ...
der angebotene Schadenersatz steht in keinem Verhältnis zu den Kosten, die entstehen würden, wenn das vertraglich Vereinbarte durch Nacharbeiten geschaffen werden müsste. (sofern überhaupt machbar).
3000.-- € wär ein Schnäppchen für den Anbieter ...
Investieren Sie mal für einen Beratungstermin ca. 200.- € bei einem Anwalt für Baurecht. letztendlich Ist es auch ein bisschen abhängig wie hoch der Drempel sein sollte. Bei Soll 50 cm und Ist 37 cm oder bei 150soll und 137Ist Ist es vielleicht nicht so gravierend, wenn aber durch die Verringerung evtl. Kommoden oder Betten nicht mehr (richtig) unter die Schräge passen, kann die Einschränkung erheblich sein
PS: man muss sicher nichts übertreiben ... Ich kenn auch den Preis für das gesamte Haus nicht, aber 3000.-- E halt ich für ein Testangebot. -
Drempelhöhe: Vertragliche Vereinbarung & Berechnungsgrundlage
Klären Sie aber bitte vorher
was vertraglich vereinbart war.
Oder anders gesagt, WIE sich die Drempelhöhe berechnet. D.h. wer welche Maße/Pläne etc. wofür verwendet.
Gibt es Pläne (natürlich nicht die 1:100), also Detailpläne wo diese Drempelhöhe festgelegt ist. Oder steht es im Vertrag drin.
Und ins. ab WO gewessen wird? Oberkante Fertig-Fußboden bis Oberkante Unterseite Decke. Oder Rohboden bis zum Sparren etc.
ggf. auch mal Suche hier im Forum verwenden, da gab es wohl schon öfters "Diskussion" WIE gemessen wurde.
Also damit zu klären, ob ein Baufehler vorlag, also tagsächlich zu niedrig "gebaut" oder ob hier nur eine Unterschiedliche Definition vorliegt und der Bauträger ein anderes Verständnis hat als Sie.
PS: Auch Wohnflächenberechnung ist "Dehnbar". Einfach mehr "Putz" und schon ist der Raum rechnerisch "kleiner", auch wenn z.B. gar kein Putz aufgebracht wird. -
Fertighaus: Drempelerhöhung nachträglich möglich? Kostenfrage!
erstmal vielen Dank
für die bisherigen Tipps. Ich denke auch dass € 3000 zu wenig sind. Kann man denn auch verlangen, dass der Drempel nachträglich noch erhöht wird? Die Firma argumentiert damit, dass die Kosten unverhältnismäßig hoch sind, weil das Dach auch schon fertig ist.
Die Kosten für den gesamten Bau ohne Grundstück betragen ca. € 210000,- die ursprünglich geplante Drempelhöhe war 70 cm. Da empfinden wir die jetzige Höhe von 55 cm als erheblich Einschränkung 2 cm wurden von der Baufirma als Toleranz abgezogen).
Wie die Drempelhöhe gemessen wird, kann ich nicht sagen allerdings wird der Mangel von der Baufirma auch gar nicht bestritten. Es geht im Moment darum, welchen Schadensersatz wir für diesen Mangel verlangen können. Hat dazu jemand Erfahrungswerte bzw. gibt es dazu einschlägige Berechnungsmethoden/Gerichturteile?
Vielen Dank. -
Drempel zu niedrig: Beeinträchtigung vs. Nachbesserung
Was wollen Sie denn ...
Wenn diese 15 cm eine echte Beeinträchtigung darstellen, kann es gar nicht in erster Linie um Geld, sondern nur um Nachbesserung gehen.
Wenn es keine Beeinträchtigung ist, wäre auch das Annehmen der 3.000 € schon eine ungerechtfertigte Bereicherung, da Sie ja gar keinen Nachteil haben.
Ob ein Umbau (und) verhältnissmäßig ist, kann nur an Hand der vertraglichen und örtlichen Gegebenheiten beurteilt werden, ebenso die mögliche Höhe einer Wertminderung. -
Drempelhöhe: Beeinträchtigung – Grauzonen bei Ausgleich
Na ja ...
Na ja sehe ich nicht ganz so. Ihre Darstellung von Beeinträchtigung ist, in meinen Augen, schon ein bisschen "schwarz/weiß-Malerei" Hr. Dühlmeyer. Es gibt zwischen "nicht nutzbar" und "keine Beeinträchtigung" noch einiges dazwischen. Wenn der Raum noch normal nutzbar ist, aber die vertraglich vereinbarte Fläche (?) nicht mehr stimmt, kann man über die verschiedensten Ausgleichslösungen und deren finanziellen Wert verhandeln.
Die Frage, die sich mir stellt ist die, warum die 15 cm Differenz erst jetzt auffällt?
viele Grüße -
Drempelhöhe: Ursache der Abweichung entscheidend für Ausgleich
Es geht nicht um nicht nutzbar vs. SupaDupa ...
Es geht nicht um nicht nutzbar vs. SupaDupa.
Sondern darum, welche Folgen es hat.
Hat der Fragesteller extra das Haus gewählt, weil es 75 cm Drempelhöhe hat (was ich nicht glaube), sollte es keine Geld-Debatte geben.
Hat er das Haus gewählt, weil es ja soooo schön ist und gar nicht nach der Drempelhöhe geschaut bei Vertragsunterzeichnung, sollte es auch keine Geld-Debatte geben, weil er objektiv gar keinen Nachteil hat.
Wer kurz nach Feststellung einer solch starken Abweichung vom Plan bereits über Geld debattiert statt über Nachbesserung, ist entweder sehr schlecht beraten oder hat eigentlich gar keinen Schaden, sondern ist klamm in der Kasse.
Und das auf dem Wege zu sanieren, sollte man nicht fördern. -
Drempel zu niedrig: Ausgleich durch maßgefertigte Möbel
Dritte Möglichkeit / Vorschlag zur Güte
Ich sehe durchaus noch eine dritte Möglichkeit. Die Räume sind objektiv kleiner, können aber vielleicht durch maßgeschneiderte Einbaumöbel vom Tischler genau so gut genutzt werden wie die eigentlich geplanten Räume mit vorhandenen / Standard-Möbeln. Die Mehrkosten für die Möbel sind ein angemessener Ausgleich.
Gruß,
Bernt -
Drempelhöhe: Vertragliche Vereinbarung prüfen! Wer trägt Schuld?
Aber die Frage ist doch erstmals
die ob die Drempelhöhe die Vertraglich geschuldete Höhe ist oder ob hier ein nachweisbarer Fehler vorliegt. (siehe mein obiges Posting).
Daher muss jetzt erstmals der Fragesteller die Antwort geben, was denn VERTRAGLICH vereinbart war.
Gab es Detail-Pläne, steht es im Vertrag drin, also war es geschuldet oder nicht.
Und wenn klar ist wer die Schuld hat (falls es der Bauträger ist), kann über Maßnahmen geredet werden.
Das kann man dann Gerichtlich durchziehen (mit Geld und Stress verbunden) oder außergerichtlich einigen.
Aber doch erstmals klären WARUM es zu klein ist (Planungsfehler/Baufehler oder unterschiedliche "Messmethoden" ... -
Drempelhöhe: Minderwohnfläche berechnen – Schadensersatzanspruch?
17 cm
ergeben wieviel Minderwohnfläche?
bei angenommenen 45 ° Dach rückt bei 17 cm fehlender Höhe die 2 m Linie um 17 cm weiter rein. Das wären dann bei Hausbreite innen von 5,5 m erstmal 0,935 m² x 2 Seiten = 1,87 m² Minderwohnfläche.
Jetzt nehmen wir mal 210.000,- / Gesamtwohnfläche (und berücksichtigen die Nutzfläche mal gar nicht) von geschätzten 120 m² WF wären wir bei 1750,- €/m² x 1,87 = 3.272,50.
bevor Sie vor Gericht ziehen gucken se ma in den Vertrag.
meistens steht da sowas wie: "Mehr/Minderflächen bis 2 % werden nicht" berechnet/vergütet".
Auch würd ich mal die tatsächliche Wohnfläche mal nachrechnen.
Meistens bekommt der Käufer mehr als ausgewiesen wurde.
Gruß Christian -
Fertighaus: Vertragserfüllung vs. Unverhältnismäßige Kosten
Das sind doch schon mal gute Beiträge
Eigentlich geht es für uns natürlich um die korrekte Erfüllung des Vertrages, d.h. die Drempelhöhe sollte wie vereinbart 70 cm betragen. Leider weigert sich die Firma jetzt den Drempel nachträglich anzuheben, weil das unverhältnismäßig teuer wäre - nach deren Auskunft.
Vorher haben wir das Problem nicht entdeckt weil wir das nicht nachgemessen haben, sondern uns uns schlicht auf die Baufirma verlassen haben.
Was bleibt uns jetzt übrig? Sollen wir deswegen vor Gericht gehen? Das würde unser Bauprojekt vermutlich um 1 Jahr wenn nicht länger zurückwerfen, die ganze Finanzierung klappt nicht mehr, die Rückzahlung beginnt ja schon ab April, bis dahin wollte ich aus der Miete raus sein.
Wer kommt dann für die finanziellen Folgeschäden auf?
Möglicherweise brauchen wir hier einen Rechtsanwalt?
Vielen Dank. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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💡 Kernaussagen: Bei einem zu niedrigen Drempel im Fertighausbau ist die vertragliche Vereinbarung entscheidend. Die Berechnung der Minderwohnfläche und die Frage der Beeinträchtigung spielen eine wichtige Rolle bei der Bemessung von Schadensersatzansprüchen. Alternativ zur Drempelerhöhung können maßgefertigte Möbel einen Ausgleich schaffen. Die Klärung der Schuldfrage ist essentiell, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Drempel zu niedrig: Unverhältnismäßiger Schadensersatz? steht der angebotene Schadenersatz oft in keinem Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten einer Nachbesserung. Es wird empfohlen, einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren.
📊 Zusatzinfo: Der Beitrag Drempelhöhe: Minderwohnfläche berechnen – Schadensersatzanspruch? zeigt, wie die Minderwohnfläche aufgrund eines zu niedrigen Drempels berechnet werden kann, um den Schadensersatzanspruch zu quantifizieren. Die Berechnung basiert auf der Dachneigung und der fehlenden Höhe.
👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie zunächst die vertragliche Vereinbarung zur Drempelhöhe, wie in Drempelhöhe: Vertragliche Vereinbarung & Berechnungsgrundlage beschrieben. Klären Sie, ob ein nachweisbarer Baufehler vorliegt. Der Beitrag Drempelhöhe: Vertragliche Vereinbarung prüfen! Wer trägt Schuld? betont die Wichtigkeit dieser Klärung, bevor weitere Schritte unternommen werden.
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