In unserem Neubaugebiet gibt es einen Bebauungsplan. Dieser sieht im betroffenen Bereich keine Traufhöhen vor. Es ist zweigeschossige Bauweise mit zugehörigen Dachneigungen ausgewiesen (Einzel- und Doppelhäuser (Einzelhäuser, Doppelhäuser)). Im Bereich unseres Hauses steigt das Gelände gleichmäßig von Norden nach Süden (~5 m auf 60 m) und von Westen nach Osten (~1 m auf 100 m) an. Durch die Erschließung des Geländes haben sich diese Höhen, gleichmäßig etwas nach oben entwickelt, stimmen aber im großen und ganzen. Unser Grundstück liegt am tiefsten Punkt. Die Baufenster liegen so, dass die direkten Nachbarn im Osten und wir möglichst viel Garten mit Südausrichtung haben. Die leicht darüber (Süden) liegenden Grundstücke haben ein Baufenster, was möglichst weit zu unseren Grundstücken liegt. Damit hatte der Garten, bzw. die nach Süden ausgerichtete Terrasse, bei der Planung (wir haben zuerst gebaut und die anderen Grundstücke waren zu dem Zeitpunkt noch frei) auch im Winter möglichst viel Sonne zur passiven Wärmegewinnung.
Die Nachbarbebauung:
Der Nachbar im Südosten (ohne direkte Grenze zu uns) hat in Rahmen seines Bauantrags eine Geländeanpassung (Erhöhung von max. ~1,2 m zu uns hin) beantragt. Diese wirkt sich nur auf den Bereich seines Hauses und der Straße, nicht aber direkt auf der Grenze zu unseren Nachbarn im Osten aus. Damit ist sein Erdgeschoss und das zugehörige Gelände in einer Ebene mit der im Süden liegenden Straße. Seine Nordseite des Kellers ragt etwa zu zwei dritteln vollständig aus dem Gelände heraus. Meiner Schätzung nach bleibt er damit aber unterhalb der 1,60 m Grenze für ein Kellergeschoss, bezogen auf den natürlichen Geländeverlauf. Der Rohbau ist fertig. Er wirkt sich auf die Beschattung unserer Nachbarn im Osten bereits nachteilig aus. Diese Nachbarn sind im Rahmen des Bauantrags nicht informiert oder um Zustimmung zur Erhöhung der Geländeoberfläche gebeten worden.
Sein Nachbar im Westen, der eine gemeinsam Grenze mit uns hat und den ersten Teil einer Doppelhaushälfte auf seinem Grundstück errichtet (um den geht es in der Folge), hat bei der Errichtung seines Kellers anscheinend diese Erhöhung als Referenz für seinen Keller genommen. Damit ragt dieser (Kelleroberkante) über den des anderen Nachbar heraus, obwohl das natürliche Gelände bei ihm leicht tiefer ist als bei seinem Nachbarn. Damit ist die Nordseite seines "Kellers" zu 100 % oberhalb der Geländeoberfläche.
Die zweite (das Grundstück ist noch nicht verkauft) Doppelhaushälfte (weiter westlich), die auch eine Grenze zu unserem Grundstück hat, liegt nochmals etwas tiefer, wird dann aber wahrscheinlich in gleicher Höhe bebaut werden.
Das Problem / ein paar weitere Fakten:
- Bereits durch den ersten, indirekten Nachbarn, wird unsers Haus vormittags stark beschattet, sodass die Sonne im Untergeschoss erst ab etwa 12:00 Uhr ankommt.
- Die Baustelle des direkten Nachbarn ist vom Bauordnungsamt stillgelegt worden (nicht wegen der Höhnen, mehr wohl wegen des Abstands und eines Erkers). Er muss nun einen Bauantrag stellen (ist noch nicht passiert), da seine Freistellung von Bauantrag damit hinfällig ist.
- Das Bauaufsichtsamt (habe ich besucht) scheint momentan (noch warten die auf den Bauantrag) keine Probleme mit den Höhen des Kellers zu sehen. Sie warten aber auch noch auf den Antrag. Als Referenz sehen sie anscheinend den neuen, dem Nachbarn genehmigten Geländeverlauf. Der Bebauungsplan ist nicht geändert worden (Bauplanungsamt, da war ich auch!).
- Den Vermesser (Gelände und erster Rohbau) habe ich wegen der Berechnung der Geschossigkeit bereits angesprochen. Auf seine Aussage warte ich noch.
- Wenn (wie anscheinend geplant) zwei Vollgeschosse auf dem stillgelegten "Keller" errichtet werden und dann noch eine zweite Hälfte später an das Haus angebaut wird, so geht unser Konzept zur passiven Wärmegewinnung nicht mehr auf. Dieses wird übrigens explizit in der Begründung des Bebauungsplans erwähnt!
- Aus meiner Sicht (Referenz ist das natürlich Gelände, welches sich durch eine Höhe im Bebauungsplan (diese ist unverändert) und den Höhen der unten und oben liegenden Straßen ermitteln lässt , handelt es sich bei dem jetzigen "Keller" um ein Vollgeschoss, sodass nur noch ein weiteres darauf erreichtet werden dürfte.
Fragen:
- Ergibt sich aus der Baugenehmigung des indirekten Nachbarns und der darin erhaltenen Erhöhung eine anderer Geländeverlauf /Geländeoberfläche? Die Geländeroberfläche ist nach § 2 (4) BauO-NW definiert " Geländeoberfläche ist die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des - Bebauungsplanes ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche. ". Was meint das erste oder?! Gilt jetzt das was im Bauantrag/der Genehmigung steht? Ist der Bebauungsplan ist für alle in diesem Bereich stehen Haüser damit hinfällig?!
- Hätten unser Nachbar im Osten und wir nicht der Geländeerhöhung im Rahmen des Bauantrags zustimmen müssen, da auch wir nach der Auslegung des Bauaufsichtsamts jetzt davon betroffen sind?
- Warum musste dem Antrag des indirekten Nachbarn auf die Erhöhung stattgegeben werden (Aussage des Bauaufsichtsamt, ohne jegliche Begründung)?
- Wirkt sich der Bauantrag des einen Nachbarn auf die Höhe des Geländes des anderen Nachbar aus, oder muss er diese nochmals beantragen?
- Ergeben sich noch andere Ansatzpunkte um das im Werden begriffene Doppelhaus (bzw. seine erste Hälfte) möglichst flach zu halten, bzw. beim Bauaufsichtsamt darauf zu drängen hier genaue hinzusehen?
BauKI Hinweis