Hallo,
zur Situation:
Im Vorfeld einer Gebäudesanierung eines mehrstöckigen 20er Jahre Objekts wurde ein Gutachten erstellt, um die gegenwärtige Situation zu erfassen.
Das Gebäude gehört der Kirche und ist mit zahlreichen Gruppenräumen und zwei "Party-Kellern" ausgestattet.
Um diese beiden Kellerräume geht es.
Im Zuge des Gutachtens wurde folgendes festgestellt:
"Die Bauhöhen dieser Keller sind für einen Aufenthaltsraum respektive Gruppenraum zu niedrig (zwischen 2,0 und 2,1 m). Weiterhin sei die Beleuchtung nicht ausreichend und ein Notausgang sei auch notwendig. Die Räume können in Zukunft nach der Gebäudesanierung nur noch als Lagerraum verwendet werden. "
Zu den Räumen:
Seit nunmehr 20 Jahren treffen sich dort jeden Abend die älteren Mitglieder der Jugendverbände. (Alter 16 bis 40)
Beide sind mit einer Bar und einer der Keller mit einer kleinen Küche bestückt.
Das Umfunktionieren dieser Räumlichkeiten in Lagerraum würde einen herben Verlust für die Jugendarbeit bedeuten.
Frage:
Gibt es eine Möglichkeit (Ausnahmegenehmigung o.Ä.) diese beiden Keller zu retten. Hauptdiskussionspunkt hierbei ist laut Architekt sicherlich die Raumhöhe. (Notausgang und Fenster könnte man notfalls finanzieren, den Boden tiefer zu legen, käme nicht in Frage, da die Kosten laut Gutachter zu hoch wären)
Vielen Dank im Voraus
Jonas Fraumann
Bundesland Hessen
Kellerraum als Aufenthaltsraum nutzen: Raumhöhe, Ausnahmegenehmigung & Kosten in Hessen?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Kellerraum als Aufenthaltsraum nutzen: Raumhöhe, Ausnahmegenehmigung & Kosten in Hessen?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Unzureichender Brandschutz in Aufenthaltsräumen kann im Brandfall lebensgefährlich sein.
🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung führen, was gesundheitsschädlich ist.
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Ich verstehe, dass Sie einen Kellerraum in einem Gebäude der 20er Jahre in Hessen als Aufenthaltsraum nutzen möchten, obwohl die Raumhöhe möglicherweise nicht den aktuellen Bauvorschriften entspricht. Der Hauptdiskussionspunkt ist die Raumhöhe und die Möglichkeit einer Ausnahmegenehmigung.
🔴 Gefahr: Eine Nutzung ohne Genehmigung kann zu Nutzungsverboten und Rückbau-Forderungen führen.
Meiner Einschätzung nach sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Raumhöhe: Die Mindestraumhöhe für Aufenthaltsräume ist in der Hessischen Bauordnung (HBO) geregelt. Prüfen Sie, ob die tatsächliche Raumhöhe den Anforderungen entspricht oder ob es Spielraum für eine Ausnahmegenehmigung gibt.
- Ausnahmegenehmigung: Eine Ausnahmegenehmigung kann erteilt werden, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften geringfügig ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Dies ist im Einzelfall mit der Baubehörde zu klären.
- Brandschutz: Als Aufenthaltsraum muss der Kellerraum den aktuellen Brandschutzanforderungen entsprechen (Notausgang, Beleuchtung, etc.).
- Belichtung und Belüftung: Ausreichende natürliche oder künstliche Belichtung und Belüftung sind erforderlich.
- Kosten: Berücksichtigen Sie die Kosten für eventuelle Umbauten (z.B. zur Verbesserung des Brandschutzes oder der Belichtung) sowie die Gebühren für die Baugenehmigung und die Ausnahmegenehmigung.
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich frühzeitig mit einem Architekten oder Bauingenieur in Verbindung zu setzen, der Erfahrung mit derartigen Projekten hat und Sie bei der Klärung der baurechtlichen Fragen und der Erstellung des Bauantrags unterstützen kann. Klären Sie die Situation mit der zuständigen Baubehörde, um die Erfolgsaussichten einer Ausnahmegenehmigung zu prüfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Hessische Bauordnung (HBO)
- Die Hessische Bauordnung (HBO) ist das zentrale Gesetz für das Bauwesen in Hessen. Sie regelt unter anderem die Anforderungen an Gebäude, die Baugenehmigung und die Bauaufsicht.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Baugenehmigung, Bauaufsicht - Aufenthaltsraum
- Ein Aufenthaltsraum ist ein Raum, der zum Wohnen, Schlafen, Arbeiten oder für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Er muss bestimmte Anforderungen an Raumhöhe, Belichtung, Belüftung und Brandschutz erfüllen.
Verwandte Begriffe: Wohnraum, Arbeitsraum, Gruppenraum - Ausnahmegenehmigung
- Eine Ausnahmegenehmigung ist eine Genehmigung, die von den Bauvorschriften abweicht. Sie kann erteilt werden, wenn die Abweichung geringfügig ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
Verwandte Begriffe: Befreiung, Abweichung, Sondergenehmigung - Brandschutz
- Der Brandschutz umfasst alle Maßnahmen, die dazu dienen, die Entstehung und Ausbreitung von Bränden zu verhindern und die Rettung von Personen und Tieren zu ermöglichen.
Verwandte Begriffe: Brandmeldeanlage, Notausgang, Feuerlöscher - Baubehörde
- Die Baubehörde ist die zuständige Behörde für alle Fragen rund um das Bauwesen. Sie erteilt Baugenehmigungen, überwacht die Einhaltung der Bauvorschriften und berät Bauherren.
Verwandte Begriffe: Bauamt, Bauaufsichtsbehörde, Stadtplanungsamt - Baugenehmigung
- Eine Baugenehmigung ist die Genehmigung der Baubehörde für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes. Sie ist erforderlich, wenn das Vorhaben den Bauvorschriften entspricht.
Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauanzeige, Genehmigungsverfahren - Raumhöhe
- Die Raumhöhe ist der vertikale Abstand zwischen dem Fußboden und der Decke eines Raumes. Sie ist in den Bauvorschriften geregelt und muss für Aufenthaltsräume eine bestimmte Mindesthöhe aufweisen.
Verwandte Begriffe: Deckenhöhe, Geschosshöhe, lichte Höhe
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche Mindestraumhöhe ist für Aufenthaltsräume in Hessen vorgeschrieben?
Die Mindestraumhöhe für Aufenthaltsräume ist in der Hessischen Bauordnung (HBO) geregelt. Die genaue Höhe kann je nach Nutzung und Baujahr variieren. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Baubehörde nach den aktuellen Bestimmungen. - Was sind die Voraussetzungen für eine Ausnahmegenehmigung bezüglich der Raumhöhe?
Eine Ausnahmegenehmigung kann erteilt werden, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften geringfügig ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Dies ist im Einzelfall mit der Baubehörde zu klären. Es kann erforderlich sein, Gutachten vorzulegen, die die Unbedenklichkeit der Nutzung nachweisen. - Welche Brandschutzmaßnahmen sind in einem als Aufenthaltsraum genutzten Kellerraum erforderlich?
Die Brandschutzmaßnahmen hängen von der Größe des Raumes, der Anzahl der Nutzer und der Art der Nutzung ab. In der Regel sind ein Notausgang, eine ausreichende Beleuchtung, Rauchmelder und gegebenenfalls eine Brandmeldeanlage erforderlich. - Wie kann ich die Belichtung und Belüftung in einem Kellerraum verbessern?
Die Belichtung kann durch den Einbau von größeren Fenstern oder Lichtschächten verbessert werden. Die Belüftung kann durch den Einbau einer mechanischen Lüftungsanlage oder durch das regelmäßige Öffnen der Fenster sichergestellt werden. - Welche Kosten sind mit der Umwandlung eines Kellerraums in einen Aufenthaltsraum verbunden?
Die Kosten hängen von den erforderlichen Umbauten ab. Dazu gehören beispielsweise die Verbesserung des Brandschutzes, der Belichtung und Belüftung sowie die Beantragung der Baugenehmigung und der Ausnahmegenehmigung. - Was passiert, wenn ich einen Kellerraum ohne Genehmigung als Aufenthaltsraum nutze?
Die Nutzung ohne Genehmigung kann zu Nutzungsverboten und Rückbau-Forderungen führen. Außerdem können Bußgelder verhängt werden. - Benötige ich für die Umwandlung eines Kellerraums in einen Aufenthaltsraum einen Architekten?
In der Regel ist für die Umwandlung eines Kellerraums in einen Aufenthaltsraum ein Bauantrag erforderlich. Für die Erstellung des Bauantrags ist in den meisten Fällen ein Architekt oder Bauingenieur erforderlich. - Wo finde ich die Hessische Bauordnung (HBO)?
Die Hessische Bauordnung (HBO) finden Sie auf der Website des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesplanung.
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Informationen zu den Voraussetzungen und dem Verfahren für die Erteilung von Ausnahmegenehmigungen im Baurecht.
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Kellerraum als Aufenthaltsraum – Nutzung laut LBO ausgeschlossen
Aufenthaltsräume im Kellergeschoss
Kurz gesagt: Nein
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Die Feststellungen des GA sind zutreffend.
"Die Bauhöhen dieser Keller sind für einen Aufenthaltsraum respektive Gruppenraum zu niedrig (zwischen 2,0 und 2,1 m). Weiterhin sei die Beleuchtung nicht ausreichend und ein Notausgang sei auch notwendig. Die Räume können in Zukunft nach der Gebäudesanierung nur noch als Lagerraum verwendet werden. "
. -.
Zudem handelt es sich nach m. Auffassung nicht nur um Aufenthaltsräume, sondern um "Versammlungsräume" mit eingeschränkter Benutzung und Nutzerzahl.
. -.
Also bleibt Ihnen nicht anderes übrig, als die Forderungen der LBOAbk. an Aufenthaltsräume im Kellergeschoss zu erfüllen, wenn dies möglich ist.
. -.
🔴 Was hat Ihnen Ihr GA denn zur Möglichkeit der "Rettung" der KG-Nutzung erläutert?
Empfehlenswert ist die Einschaltung eines Architekten (den Sie ohnehin schon zu haben scheinen, was die Frage selbst ggf. entbehrlich gemacht hätte), der Ihnen, mit geringem Aufwand, die Klärung der weiteren (bislang ungesetzmäßigen - was sehr häufig der Fall ist-) Nutzung der Kellerräume untersucht und die notwendigen Maßnahmen, so diese möglich sind, erläutert. Nebenbei wird dieser Sie bei Ihrem Vorhaben bzgl. der Behörde beraten und unterstützen.
Neben der "Bodentieferlegung" gäbe es bspw. die Möglichkeit - wenn dies das Baurecht hergibt - das Gebäude in die Höhe "wachsen" zu lassen.
MfG
R. Kaiser -
Alternative Nutzung: Kompensation für Kellerraum-Auflagen
Da sollte es aber noch Möglichkeiten geben ...
Ich habe vor kurzem einen Bauantrag für einen Luftgewehrschießstand in einem Spitzbogen im Dorfgemeinschaftshaus gestellt. Die Raumhöhe beträgt ca. 2,15 m, aber nur in einer Breite von ca. 1,00 m, der Rest sind Dachschrägen.
In Abstimmung mit dem Bauamt musste ich als "Kompensation" einige Auflagen von vornherein in den Baubeschreibungen festlegen:
Dachausstiegsfenster als 2. Rettungsweg
Ausschließliche Nutzung durch den Verein zum vorgesehenen Zweck, also keine öffentl. Veranstaltungen, maximal 1 Schießgruppe mit 10 Personen gleichzeitig im Spitzbogen,
vernetzte Rauchmelder im ganzen Gebäude, um rechtzeitige Flucht aus dem DGAbk. zu ermöglichen.
Für Ihren Keller könnte ich mir folgende Maßnahmen denken:
Benutzung nur für eingeschränkten Personenkreis (zur Kirchengemeinde gehörende Jugendgruppen), also Ausschluss von z.B. "öffentlicher Kirchendisco im Keller beim Pfarrfest", keine gewerbliche Vermietung für Geburstagsfeiern und ähnliches,
Notausgang ist wohl unumgänglich, usw.
Wenn aber der zuständige Sachbearbeiter an solchen Regelungen nicht interessiert ist, dann wird es schwierig.
Gruß -
Baurecht & Gewohnheitsrecht: Rechtsanwalt für Kellerraum fragen
evtl. Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Fraumann,
Da hier sicherlich weitere Umstände wie z.B. das Gewohnheitsrecht einfließen könnten, wäre sicherlich ein fachkundiger Rechtsanwalt von Vorteil. Vielleicht findet er Regelungen zu Ihren Gunsten die über das Bauordnungsrecht hinausgehen.
Mit freundlichen Grüßen, Architektin -
Kellerraum Nutzung: Keine Rechte bei ungenehmigter Nutzung!
Unfug ...
Bei ungenehmigter Nutzung gibt es weder Bestandsschutz noch Gewohnheitsrecht. Bei einer deutlichen Gefahr kann sogar eine früher genehmigte Nutzung unzulässig werden.
Einzig, wenn die bisherige Nutzung schon sehr lange bestehen würde (ca. >50 Jahre) könnten die früher z.T. geringeren Anforderungen von Nutzen sein.
Vielleicht kann bei entsprechenden Kompensationsmaßnahmen (vgl. Aussage Hr Lott; bessere Belichtung, ggf. zusätzliche Lüftung usw.) einer Abweichung zugestimmt werden.
Wenn man gute Kontakte hat, kann man evtl. über die politische Schiene die Meinung beeinflussen; kann aber auch nach hinten losgehen.
Die Sicherheitsanforderungen (Brandschutz, Rettungswege usw) mössen aber auf jeden Fall "nachgerüstet" werden. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Kellerraum als Aufenthaltsraum: Baurechtliche Aspekte in Hessen
💡 Kernaussagen: Die Nutzung eines Kellerraums als Aufenthaltsraum unterliegt strengen baurechtlichen Anforderungen, insbesondere hinsichtlich Raumhöhe, Belichtung und Rettungswegen. Eine Nutzung als Aufenthaltsraum ist oft nur mit Ausnahmegenehmigungen möglich. Gewohnheitsrecht greift bei ungenehmigter Nutzung nicht. Kompensationsmaßnahmen können in Einzelfällen eine Lösung darstellen.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Kellerraum als Aufenthaltsraum – Nutzung laut LBO ausgeschlossen sind die Feststellungen des Gutachtens zutreffend, und die Nutzung als Aufenthaltsraum ist aufgrund der geringen Raumhöhe und fehlender Rettungswege ausgeschlossen.
✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Alternative Nutzung: Kompensation für Kellerraum-Auflagen wird eine mögliche Kompensation durch Auflagen wie Dachausstiegsfenster als zweiten Rettungsweg genannt, um eine Nutzung zu ermöglichen. Dies ist jedoch von der Zustimmung des Bauamts abhängig.
🔴 Risiko: Der Beitrag Kellerraum Nutzung: Keine Rechte bei ungenehmigter Nutzung! betont, dass bei ungenehmigter Nutzung weder Bestandsschutz noch Gewohnheitsrecht gelten. Bei deutlicher Gefahr kann sogar eine früher genehmigte Nutzung unzulässig werden. Sicherheitsanforderungen wie Brandschutz und Rettungswege sind entscheidend.
👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, einen Architekten und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt für Baurecht zu konsultieren, um die spezifischen Möglichkeiten und Auflagen für die Nutzung des Kellerraums als Aufenthaltsraum im Kontext des hessischen Baurechts zu prüfen. Siehe auch Baurecht & Gewohnheitsrecht: Rechtsanwalt für Kellerraum fragen.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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