Schwarzbau Nebengebäude: Bauamt fordert Abriss nach 54 Jahren – Was tun?
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Schwarzbau Nebengebäude: Bauamt fordert Abriss nach 54 Jahren – Was tun?

Hallo zusammen,
neben unserem Mehrfamilienhaus wurde bereits 1953 ein Schuppen und daneben anschließend ein kleiner Gerätschuppen gebaut.
Die Abmessungen belaufen sich auf (LxBxH) 5,00 x 3,50 x 2,20 m.
Der Abstand zum Nachbarschaftsgrundstück beläuft sich auf ca. 50  -  60 cm.
Seitens des Bauamtes wurden wir auf folgendes hingewiesen, Zitat aus dem Anschreiben:
"Das vorhandene ungenehmigte Nebengebäude ist an der Grundstücksgrenze unzulässig. Herr B. hat daher als Nachbar einen Anspruch auf Beseitigung. Ich darf Sie daher darum bitten, das Nebengebäude spätestens zum o.g. Zeitpunkt (22.12.2007) beseitigen zu lassen (der Abbruch ist nach § 65 Abs. 3 BauO NRW baugenehmigungsfrei) oder mit einer Erklärung von Hr. B. vorzulegen, aus der hervorgeht, dass er mit dem Verbleib des Nebengebäudes bis zur Errichtung des der beantragten Garage mit Geräteraum einverstanden ist. "
Das Nebengebäude ist außerdem in den Plänen des Katasteramtes enthalten und vermessen worden.
Ist es richtig das ein Gebäude ohne Baugenehmigung nach mehr als 50 Jahren, ohne das es jemals Beschwerden gab, abgerissen werden muss.
Welche Möglichkeiten bestehen das Gebäude zu erhalten, da ein Neubau einer Garage mit Geräteraum von uns nicht mehr durchgeführt wird.
Danke für Eure Antworten!
  • Name:
  • Volker
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    🔴 Kritisch: Ignorieren Sie die Abrissverfügung nicht. Unbeachtete Fristen können zu Zwangsgeldern oder einer Ersatzvornahme führen.

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    Ich verstehe, dass Sie ein Schreiben vom Bauamt erhalten haben, das den Abriss eines Nebengebäudes fordert, das seit 54 Jahren ohne Baugenehmigung besteht. Dies ist eine schwierige Situation, und es gibt verschiedene Aspekte zu berücksichtigen.

    🔴 Gefahr: Ein Abriss kann erhebliche Kosten verursachen und den Wert Ihrer Immobilie mindern. Es ist wichtig, die Rechtslage sorgfältig zu prüfen.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Prüfung der Abrissverfügung: Lassen Sie die Abrissverfügung von einem Anwalt für Baurecht prüfen.
    • Bestandsschutz prüfen: Untersuchen Sie, ob für das Nebengebäude Bestandsschutz geltend gemacht werden kann.
    • Gespräch mit dem Bauamt: Suchen Sie das Gespräch mit dem Bauamt, um die Situation zu erörtern und mögliche Lösungen zu finden.
    • Nachbarrechtliche Aspekte: Klären Sie, ob der Nachbar Ansprüche geltend macht und ob eine gütliche Einigung möglich ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Rechte und Möglichkeiten zu prüfen. Dokumentieren Sie alle relevanten Informationen und Fristen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schwarzbau
    Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde. Dies kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, wie z.B. einer Abrissverfügung. Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Abrissverfügung.
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Bauwerken erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass die Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entsprechen. Verwandte Begriffe: Bauordnung, Bauantrag, Baubehörde.
    Bestandsschutz
    Bestandsschutz bedeutet, dass ein Bauwerk, das zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert haben. Allerdings gibt es hierfür bestimmte Voraussetzungen. Verwandte Begriffe: Baurecht, Übergangsrecht, Gewohnheitsrecht.
    Abrissverfügung
    Eine Abrissverfügung ist eine behördliche Anordnung, ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk abzureißen. Sie wird in der Regel erlassen, wenn ein Bauwerk ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder gegen geltende Bauvorschriften verstößt. Verwandte Begriffe: Schwarzbau, Baugenehmigung, Baubehörde.
    Nachbarrecht
    Das Nachbarrecht regelt die Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn. Es enthält Bestimmungen über Grenzabstände, Lärmbelästigung, Überhang von Bäumen und Sträuchern sowie andere nachbarliche Belange. Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Immissionen, Unterlassungsanspruch.
    Verjährung
    Verjährung bezeichnet den Ablauf einer Frist, nach deren Ablauf ein Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Ob eine Abrissverfügung verjähren kann, hängt von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen ab. Verwandte Begriffe: Frist, Anspruch, Rechtsverwirkung.
    Ersatzvornahme
    Eine Ersatzvornahme ist die Durchsetzung einer behördlichen Anordnung (z.B. einer Abrissverfügung) durch die Behörde selbst oder durch einen von ihr beauftragten Dritten auf Kosten des Pflichtigen, wenn dieser der Anordnung nicht nachkommt. Verwandte Begriffe: Vollstreckung, Zwangsgeld, Verwaltungsakt.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "Schwarzbau"?
      Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde. Dies kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, wie z.B. einer Abrissverfügung.
    2. Was ist Bestandsschutz?
      Bestandsschutz bedeutet, dass ein Bauwerk, das zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert haben. Allerdings gibt es hierfür bestimmte Voraussetzungen.
    3. Kann eine Abrissverfügung verjähren?
      Ob eine Abrissverfügung verjähren kann, hängt von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen ab. In einigen Bundesländern gibt es eine Verjährungsfrist, in anderen nicht.
    4. Welche Rolle spielt das Nachbarrecht?
      Das Nachbarrecht regelt die Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn. Wenn ein Bauwerk gegen nachbarrechtliche Bestimmungen verstößt, kann der Nachbar Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche geltend machen.
    5. Was ist eine Ersatzvornahme?
      Eine Ersatzvornahme ist die Durchsetzung einer Abrissverfügung durch die Behörde auf Kosten des Eigentümers, wenn dieser der Abrissverfügung nicht nachkommt.
    6. Welche Kosten entstehen bei einem Abriss?
      Die Kosten für einen Abriss können je nach Größe und Beschaffenheit des Bauwerks variieren. Sie umfassen in der Regel die Kosten für den Abbruch selbst, die Entsorgung des Bauschutts und gegebenenfalls die Wiederherstellung des Grundstücks.
    7. Was ist eine Baugenehmigung?
      Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Bauwerken erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass die Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entsprechen.
    8. Was kann ich tun, wenn ich eine Abrissverfügung erhalten habe?
      Sie sollten umgehend einen Anwalt für Baurecht kontaktieren, um die Rechtslage zu prüfen und Ihre Rechte zu wahren. Es ist wichtig, die Fristen der Abrissverfügung einzuhalten und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Baugenehmigung nachträglich beantragen
      Informationen zum Vorgehen, wenn ein Bauwerk ohne Genehmigung errichtet wurde.
    • Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern
      Überblick über die wichtigsten Aspekte des Eigentumsrechts.
    • Nachbarstreitigkeiten vermeiden
      Tipps zur Konfliktlösung und zum Umgang mit nachbarrechtlichen Problemen.
    • Abrisskosten senken
      Möglichkeiten zur Reduzierung der Kosten für den Abbruch eines Gebäudes.
    • Bestandsschutz im Baurecht
      Detaillierte Informationen zu den Voraussetzungen und Grenzen des Bestandsschutzes.

  2. BauO-NRW: Abstandsflächen und Grenzbebauung

    Da
    die BauO-NRW zitiert wird, nehme ich an, das Objekt liegt in NRW.
    Anfang 2007 wurde der Abstandsflächenparagraph der BauO-NRW geändert. Seither sind auf/an der Grundstücksgrenze außer Grenzgaragen auch Abstellräume zulässig.
    Empfehlung:
    Sprechen Sie die Angelegenheit mit einem örtlichen Architekten bzw. Fachanwalt für Baurecht durch.
    GGf. Widerspruch gegen die Verfügung mit gleichzeitiger Freistellungsanzeige durch Architekten.
    • Name:
    • M.P.

  3. Verjährung von Abrissverfügungen bei Schwarzbauten

    Hallo Hr. Peters, danke für die sehr schnelle ...
    Hallo Hr. Peters,
    danke für die sehr schnelle Antwort, ja das Objekt liegt in NRW.
    Ist Ihnen bekannt ob ein ungenehmigtes Nebengebäude nach 54 Jahren Standzeit abgerissen werden muss, Nachbarn erzählten mir das wäre nach 50 Jahren nicht mehr möglich bzw. durchsetzbar?!
    Ist das richtig oder wieder ein Ammenmärchen?
    Welcher Paragraph regelt dies und wo kann man das nachlesen?
    Recht herzlichen Dank im Voraus!

  4. Bestandsschutz und Genehmigungsfähigkeit von Schwarzbauten

    Mit dem Abriss ist das so eine Sache ...
    aber ein Schwarzbau erlangt nie Bestandsschutz. Auch vor 50 Jahren bedurfte der Schuppen einer Baugenehmigung. Weshalb wurde das Bauamt überhaupt darauf aufmerksam? Wie Herr Peters bereits geschrieben hat kann der Schuppen Aufgrund der letzten Änderung der Bauordnung Genehmigungsfähig sein. Sie müssen halt nur einen Antrag auf nachträgliche Bauordnungsrechtliche Genehmigung stellen.
    Gruß

  5. Nachbarerklärung für Bauantrag: Notwendigkeit und Bedingungen

    Hallo Herr Lott, das Bauamt wurde darauf aufmerksam ...
    Hallo Herr Lott,
    das Bauamt wurde darauf aufmerksam als unser Nachbar seine neue Garage gebaut hat, leider.
    Genau von diesem Nachbarn sollen wir laut dem Bauamt eine Erklärung einholen.
    Ist diese Erklärung unbedingt notwendig, da unser Nachbar Unterschrift gerne mit einer Bedingung verknüpfen will, die uns so nicht recht ist.
    Danke und Gruß
    Volker

  6. Grenzbebauung: Zulässigkeit nach neuer Bauordnung

    Also ...
    es geht um Grenzbebauungen und grenznahe Bebauungen. Möglicherweise hat sich das Bauamtsschreiben mit der Änderung der Bauordnung § 6 überschnitten.
    Sie müssen prüfen, ob Ihr Schuppen nach der neuen Bauordnung als grenz- / grenznahes Gebäude zulässig ist. Dabei müssen alle Garagen, Abstellräume und Gewächshäuser berücksichtigt werden, die weniger als 3 m Grenzabstand haben. Mit solchen Gebäuden darf eine Nachbargrenze maximal auf 9 m Länge bebaut sein. Insgesamt dürfen auf einem Grundstück maximal 15 m der Nachbargrenzen mit solchen Gebäuden bebaut sein. Die Grenzgebäude / grenznahen Gebäude dürfen max. 3 m hoch sein. Wenn diese Regeln eingehalten sind, dann stellen Sie einen Bauantrag für den Schuppen mit dem Titel "Antrag auf nachträgliche Bauordnungsrechtliche Genehmigung". Dazu gehört u.a. :
    1. Antragsformular
    2. Lageplan auf Grundlager eines aktuellen Flurkartenauszugs mit Einzeichnung und Vermassung
    3 Grundriss, Schnitt und Ansichtszeichnungen
    4. Baubeschreibung
    5. Berechnung des umbauten Raums
    Möglicherweise verlangt dann das Bauamt aber noch einen Standsicherheitsnachweis.
    Wenn Ihr Schuppen aber den Regeln der Bauordnung widerspricht, dann müssen Sie Ihren Nachbarn zur Unterschrift bitten. Soweit ich das bisher verstanden habe haben Sie dann aber keine Genehmigung vom Bauamt, sondern eine Art Duldung.
    Also machen Sie den Bauantrag. Nötigenfalls beauftragen Sie einen Architekten oder Ingenieur mit der Anfertigung des Bauantrags. Das kann zwar so 250-400 € kosten, aber dann tappen Sie nicht mehr im dunkeln.
    Gruß

  7. Grenzbebauung durch Umbau: Möglichkeiten prüfen

    wenn ich das richtig gelesen habe steht die ...
    wenn ich das richtig gelesen habe steht die Bebauung aber nicht auf der Grenze, sondern eine halben Meter weg. Vielleicht kann man ja durch An/Umbau eiNE Grenzbebauung daraus machen (Architekten fragen). Was verlangt denn der Nachbar als Gegenleistung für die Duldung?

  8. Bauantrag und Nachbarschaftskonflikte: Lösungen

    Hallo zusammen, danke für die vielen Antworten, Ihr ...
    Hallo zusammen,
    danke für die vielen Antworten, Ihr habt mir sehr weitergeholfen, den Bauantrag mit Hilfe eines Architekten werden wir stellen.
    Zu der Frage der Gegenleistung, unser Nachbar hat bei seinem Neubau der Garage einen eklatanten, aber so wie ich Ihn kenne kalkulierten Fehler gemacht, die Außenmauer der Garage (ca. 5 m lang) überschreitet die Grenze an der einen Ecke um 11 cm und an der anderen um 18 cm  -  liegt also auf unserem Grundstück, der Dachüberstand kommt hier noch dazu.
    Für die Überschreitung des Dachüberstandes hat mein Vater eine Genehmigung schriftlich erteilt, Aufgrund der guten nachbarschaftlichen Beziehung (?!).
    Die Idee unseres Nachbarn ist die Überbauung im Nachhinein durch eine Grenzverschiebung, also durch Abtretung von unserem Grundstück zu legalisieren, dies ist sein Angebot zur Unterschrift.
    Mit freundlichen Grüßen
    Volker

  9. Abstandsflächenregelung: Keine Grenzständigkeit nötig

    @H. Zänkert
    Mit der Veränderung des Abstandsflächenparagraphen der BauO-NRW ist eine unmittelbare Grenzständigkeit nicht mehr gefordert. Man muss also keine Grenzbebauung daraus machen.
    • Name:
    • M.P.

  10. Grenzüberbauung: Kosten und rechtliche Aspekte

    Sie müssen sich ja nicht mit Ihrem Nachbarn streiten.
    Aber Ihr Nachbar erzählt einfach Blödsinn. Eine "Grenzverschiebung" ist im Verhältnis zur "geringfügigen" Überbauung unverhältnismäßig teuer. Wer hätte denn in dem Fall die Notar- und Vermessungskosten und Gebühren für die Grundstücksteilung und Grundbucheintragungen bezahlt? Also Sie können ja rein Spaßeshalber Ihrem Nachbarn anbieten, dass Sie ihm den 1/4 m² schenken, wenn er denn alle weitere Kosten übernimmt. Im Übrigen werden Sie wahrscheinlich wegen der geringfügigen Grenzüberbauung gegen des Nachbars Garage nichts unternehmen können. Aber eine Überbaurente könnte wohl von Ihnen eingefordert werden.
    Allenfalls könnte zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn vereinbart werden, dass der Nachbar Zustimmung zu Ihrer Garage erteilt und Sie auf Ansprüche wegen der Überbauung verzichten. Aber auch so eine Vereinbarung sollte/muss vor einem Notar geschlossen werden.
    Eine Nachbarzustimmung ersetzt aber nicht die fehlende Baugenehmigung. Also lassen Sie den Schuppen genehmigen. Da der Schuppen nun wahrscheinlich nach aktueller Bauordnung zulässig ist brauchen Sie auch gar keine Nachbarzustimmung mehr.
    Gruß

  11. sollte heißen:

    3/4 m²
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Schwarzbau Nebengebäude: Abrissverfügung und rechtliche Optionen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion beleuchtet die rechtlichen Aspekte eines Schwarzbaus, der nach 54 Jahren abgerissen werden soll. Es wird klargestellt, dass ein Schwarzbau keinen Bestandsschutz erlangt, aber unter Umständen nachträglich genehmigungsfähig sein kann. Die Änderung der Bauordnung NRW spielt eine zentrale Rolle.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bestandsschutz und Genehmigungsfähigkeit von Schwarzbauten wird erläutert, dass ein Schwarzbau nie Bestandsschutz erlangt, aber nachträglich genehmigt werden könnte.

    📊 Fakten/Zahlen: Die BauO-NRW erlaubt seit 2007 Abstellräume an der Grundstücksgrenze, was im Beitrag BauO-NRW: Abstandsflächen und Grenzbebauung thematisiert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, einen Architekten oder Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren, um die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen und gegebenenfalls einen Bauantrag zu stellen, wie im Beitrag Bauantrag und Nachbarschaftskonflikte: Lösungen beschrieben.

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