Abstandsflächenbefreiung nach HBO: Voraussetzungen, Chancen & Vorgehen bei Doppelgarage?

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Ich beurteile die Chancen für eine Abstandsflächenbefreiung nach der Hessischen Bauordnung (HBO) als gegeben, aber abhängig von mehreren Faktoren.

Zunächst ist zu prüfen, ob die bestehende Situation (Doppelgarage auf der Grenze mit Dachterrasse) überhaupt genehmigungsfähig war oder ob bereits ein Verstoß gegen die Abstandsflächen vorliegt. 🔴 Ein nicht genehmigter Zustand kann die Chancen auf eine nachträgliche Befreiung erheblich mindern.

Die Behörde hat bei der Entscheidung über eine Abstandsflächenbefreiung Ermessensspielraum. Dabei werden folgende Aspekte berücksichtigt:

• Öffentliches Interesse: Gibt es Gründe, die im öffentlichen Interesse eine Befreiung rechtfertigen?
• Nachbarliche Interessen: Werden die nachbarlichen Interessen ausreichend gewahrt? Hier spielt die vorhandene Grünfläche von 8 Metern eine wichtige Rolle.
• Optische Beeinträchtigung: Führt die Garage mit Dachterrasse zu einer unzumutbaren optischen Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks?

Ich empfehle, folgende Schritte zu unternehmen:

1. Akteneinsicht: Einsicht in die Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde, um den ursprünglichen Bauantrag und die Genehmigung zu prüfen.
2. Gespräch mit dem Nachbarn: Offenes Gespräch mit dem Nachbarn, um dessen Einwände zu verstehen und möglicherweise eine einvernehmliche Lösung zu finden.
3. Beratung durch einen Architekten oder Baurechtsexperten: Fachkundige Beratung, um die Erfolgsaussichten einer Abstandsflächenbefreiung realistisch einzuschätzen und die erforderlichen Unterlagen vorzubereiten.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Genehmigungslage und suchen Sie das Gespräch mit dem Nachbarn, bevor Sie weitere Schritte unternehmen. Ziehen Sie einen Baurechtsexperten hinzu, um Ihre Chancen realistisch einzuschätzen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft eine Doppelgarage mit Dachterrasse, die ohne erforderliche Abstandsfläche von 3,0 m zur Nachbargrenze errichtet wurde. Die Bauaufsichtsbehörde hat die formelle und materielle Illegalität festgestellt und den Rückbau der Terrasse gefordert. Die nachträgliche Zustimmung der Nachbarn ist rechtlich nicht ausreichend, da Abstandsflächen dem öffentlichen Baurecht unterliegen und nicht durch private Vereinbarungen ersetzt werden können.

🔴 Gefahr: Die fehlende Abstandsfläche stellt einen gravierenden baurechtlichen Verstoß dar. Die Behörde kann den Rückbau anordnen und Bußgelder verhängen. Eine nachträgliche Legalisierung ist nur über eine Abstandsflächenbefreiung nach § 6 HBO möglich, die jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft ist.

➕ Ergänzung: Die Hessische Bauordnung (HBO) sieht in § 6 Abs. 1 grundsätzlich Abstandsflächen vor. Eine Befreiung nach § 6 Abs. 2 HBO ist nur möglich, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden und keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Die bloße Zustimmung der Nachbarn reicht nicht aus; die Behörde muss auch prüfen, ob die Abstandsfläche aus Gründen des Brandschutzes, der Belichtung oder Belüftung erforderlich ist.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Terrasse aufgrund der 8 m breiten Grünfläche unproblematisch sei, ist rechtlich nicht haltbar. Die Abstandsfläche bemisst sich nach der Gebäudehöhe und nicht nach dem Abstand zum Nachbarhaus. Zudem ist eine Dachterrasse als Aufenthaltsfläche zu werten, die besondere Anforderungen an den Brandschutz und die Standsicherheit stellt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Baurecht, um die Erfolgsaussichten einer Abstandsflächenbefreiung zu prüfen. Parallel sollten Sie einen Bauantrag auf nachträgliche Genehmigung mit Befreiungsantrag stellen. Dokumentieren Sie die nachbarliche Zustimmung schriftlich und lassen Sie diese von den Nachbarn bestätigen. Bereiten Sie sich auf eine mögliche Rückbauverfügung vor und prüfen Sie Alternativen wie eine Reduzierung der Terrassenbreite oder eine Begrünung zur optischen Abschirmung.

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Die dargestellte Situation betrifft eine Doppelgarage mit aufgesetzter Dachterrasse direkt an der Grundstücksgrenze, bei der die Bauaufsichtsbehörde die Verletzung der Abstandsflächenregelung nach der Hessischen Bauordnung (HBO) festgestellt hat – konkret den fehlenden 3,0-m-Abstand zur Nachbargrenze für den überbaubaren Teil der Terrasse.

🔴 Gefahr: Die Behördenentscheidung ist rechtlich fundiert: Nach § 6 Abs. 1 HBO zählen Dachterrassen mit einer Aufenthaltsfunktion – unabhängig von tatsächlicher Nutzung – grundsätzlich zum maßgeblichen Baukörper und unterliegen daher den Abstandsflächenpflichten. Die Einwilligung der Nachbarn ersetzt nicht die öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein 8-m-Gartenstreifen die Abstandsflächenanforderung entbehrlich macht, ist falsch: Abstandsflächen dienen nicht nur dem Nachbarschutz, sondern auch der Feuerwehrzugänglichkeit, der Belichtung, der Lüftung und der allgemeinen städtebaulichen Ordnung – sie sind daher zwingende, nicht durch private Vereinbarung aushebbare Vorgaben.

➕ Ergänzung: Eine Abstandsflächenbefreiung nach § 6 Abs. 3 HBO ist nur in Ausnahmefällen möglich – etwa bei besonderen städtebaulichen Erfordernissen oder wenn die Abweichung keine erheblichen Nachteile für die Allgemeinheit oder Nachbarn mit sich bringt. Die bloße Nachbareinwilligung reicht hierfür nicht aus; vielmehr bedarf es einer umfassenden städtebaulichen Begründung und einer positiven Ermessensentscheidung durch die Behörde.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, die Terrasse sei ‚nicht wirklich genutzt‘, ist rechtlich irrelevant: Die maßgebliche Klassifizierung erfolgt nach der baulichen Anlage (überdachter, begehbarer Flachdachaufbau), nicht nach der tatsächlichen Nutzung – auch ungenutzte Terrassen lösen Abstandsflächenansprüche aus.

✅ Zustimmung: Die Prüfung von Ermessensspielräumen ist sachlich geboten – allerdings nur im Rahmen eines formellen Befreiungsantrags mit fachlich fundierter Begründung (z. B. durch einen zertifizierten Architekten oder Bauingenieur), nicht im Nachhinein als Rechtfertigung für eine bereits erfolgte, nicht genehmigte Bauausführung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen hessisch zugelassenen Bauvorlagenprüfer oder Sachverständigen für Baurecht, um eine fachlich tragfähige Befreiungsbegründung zu erstellen und einen formellen Antrag nach § 6 Abs. 3 HBO einzureichen – gleichzeitig ist ein Rückbauverbot durch die Behörde zu prüfen, da ein Rückbau bereits angeordnet wurde.