Grundflächenzahl (GRZ) im Bebauungsplan: Auskragende Baukörper im OG – Was zählt?

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Die Frage zur Grundflächenzahl (GRZ) und auskragenden Baukörpern im Obergeschoss lässt sich wie folgt beantworten: Grundsätzlich ist für die Berechnung der GRZ die überbaute Fläche relevant.

Auskragende Bauteile werden dann zur GRZ hinzugerechnet, wenn sie eine gewisse Größe überschreiten. Die genauen Bestimmungen hierzu finden sich in der jeweiligen Landesbauordnung und den Bebauungsplänen der Gemeinde.

Relevant sind die Festsetzungen im Bebauungsplan. Dieser kann spezifische Regelungen zur Anrechnung von auskragenden Bauteilen enthalten.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde auf entsprechende Festsetzungen und ziehen Sie im Zweifelsfall einen Architekten oder Baurechtsexperten zurate.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Bewertung der Grundflächenzahl (GRZ) im Kontext eines auskragenden Baukörpers im Obergeschoss. Die GRZ ist ein zentrales Maß der baulichen Nutzung gemäß § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO^Abk.) und gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche eines Baugrundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Die Fragestellung zielt darauf ab, ob auskragende Bauteile im Obergeschoss in die Berechnung der GRZ einzubeziehen sind.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Annahme korrekt, dass die GRZ sich auf die überbaute Grundfläche bezieht. Allerdings ist die Aussage, dass nur das Erdgeschoss relevant sei, unvollständig und kann zu Fehlinterpretationen führen.

⚠️ Korrektur: Die GRZ wird nicht allein durch die Fläche des Erdgeschosses bestimmt. Nach § 19 Abs. 3 BauNVO sind bei der Ermittlung der Grundfläche die Grundflächen aller baulichen Anlagen zu berücksichtigen, die mit dem Erdboden verbunden sind oder auf dem Grundstück stehen. Auskragende Baukörper im Obergeschoss, die nicht unmittelbar auf dem Boden aufstehen, sind in der Regel nicht in die GRZ einzurechnen, es sei denn, sie sind durch Stützen oder Pfeiler mit dem Boden verbunden. Entscheidend ist die tatsächliche Bodenberührung der Konstruktion.

➕ Ergänzung: Wichtig ist die Unterscheidung zwischen GRZ I (überbaute Grundfläche) und GRZ II (zulässige Grundfläche für Nebenanlagen). Auskragende Bauteile ohne Bodenberührung fallen nicht unter die GRZ I, können aber je nach Landesbauordnung als untergeordnete Bauteile (z. B. Balkone, Erker) behandelt werden. Zudem ist zu prüfen, ob der Bebauungsplan abweichende Festsetzungen zur Anrechnung von Bauteilen trifft. In der Praxis wird oft die Geschossflächenzahl (GFZ) für die Bewertung von Obergeschossen herangezogen.

👉 Handlungsempfehlung: Zur Klärung des konkreten Falls empfehle ich, den maßgeblichen Bebauungsplan einzusehen und die dortigen Festsetzungen zur GRZ sowie zu möglichen Überschreitungen zu prüfen. Zudem sollte die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder ein Fachanwalt für Bau- und Planungsrecht konsultiert werden, um eine verbindliche Auskunft zur Anrechnung des auskragenden Baukörpers zu erhalten. Für die Diplomarbeit ist eine differenzierte Darstellung der Rechtslage unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und Kommentarliteratur unerlässlich.

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Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine städtebauliche Maßgabe im Bebauungsplan, die das Verhältnis zwischen der maximal zulässigen Grundfläche eines Gebäudes und der Grundstücksfläche regelt – stets bezogen auf die Projektion der bebauten Fläche auf die Geländeebene.

⚠️ Korrektur: Die auskragende Fläche im Obergeschoss zählt grundsätzlich nicht zur GRZ – es sei denn, sie überschreitet die lotrechte Projektion des Erdgeschosses und ist durch eine stützenlose Auskragung realisiert, die nach § 22 Abs. 2 BauO NRW (bzw. entsprechenden Landesbauordnungen) als 'überbaute Fläche' gilt; doch selbst dann beeinflusst sie die GRZ nicht, sondern ggf. die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die zulässige Dachgeschossnutzung.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist stets die lotrechte Projektion aller bebauten Geschosse auf die Geländeebene – nicht die Fläche des Erdgeschosses allein. Eine Auskragung, die innerhalb der Grundrissprojektion des EG^Abk. liegt, bleibt unberücksichtigt; ragt sie darüber hinaus, bleibt sie trotzdem außerhalb der GRZ-Berechnung, solange sie nicht als eigenständige, bodenberührende Baukörperkomponente (z. B. Balkon mit Stützen im Erdreich) ausgeführt ist.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass nur das Erdgeschoss für die GRZ maßgeblich ist, ist in der Praxis oft korrekt – allerdings nicht wegen einer Regelung, sondern weil die Projektion der oberen Geschosse in der Regel innerhalb der EG-Grundfläche liegt; die GRZ bezieht sich formal auf die gesamte lotrechte Projektion, nicht nur auf das EG.

➕ Ergänzung: Die Auskragung kann jedoch andere baurechtliche Grenzwerte berühren: z. B. die zulässige Höhe, die Abstandsflächenberechnung (wenn sie in die Abstandsfläche hineinragt), die Dachneigung oder die Vorschriften zu Balkonen und Erkern nach Landesbauordnung.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Einordnung der Auskragung könnte zu einer unzulässigen Überschreitung der Abstandsflächen oder zu einer nicht genehmigungsfähigen Bauweise führen – insbesondere bei denkmalgeschützten oder im Innenbereich gelegenen Grundstücken mit strengen städtebaulichen Vorgaben.

👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie den zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Baugutachter, um die konkrete Projektion, die Abstandsflächen und die Einhaltung der Bebauungsplanauflagen für Ihren Einzelfall prüfen zu lassen – insbesondere vor Einreichung der Bauantragunterlagen.