Abweichung Baugenehmigung & Realität: Garage, Dachausbau, Treppe – Was tun bei Doppelhaushälfte?

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Abweichung Baugenehmigung & Realität: Garage, Dachausbau, Treppe – Was tun bei Doppelhaushälfte?

Hallo liebe Experten,
gestern hatten wir unseren abschließenden Termin  -  so dachten wir
zumindest  -  mit dem Makler, in dem er uns die bisher fehlenden Unterlagen (Baubeschreibung, -Genehmigung, etc.) überreicht hat und wir nach deren Prüfung dann die endgültige Zusage für den Kauf des Objektes erteilen sollten oder auch nicht. Nach dem Studium dieser Unterlagen, mehreren Stunden im Forum und einer ziemlich miesen Nacht bitte ich Sie um Einschätzung der Lage:
1. Kaufobjekt: Doppelhaushälfte mit Garage, Baujahr. 1987 in NRW
(2 Vollgeschosse, Keller, Dachausbau)
Verkäufer ist nicht der usprüngliche Bauherr. Verkäufer hat
beim Kauf anscheinend keinen großen Wert auf die Übergabe von Unterlagen gelegt.
Das, was uns nun vorliegt musste der Makler auf dem Bauamt besorgen, da ich ohne dieser Unterlagen nicht weiter machen wollte.
2. Frage: Garagen-Ausgangssituation: im Expose mit 9,15 m Länge angegeben, unterkellert. In 1. Baugenehmigung 7 m lang ohne Unterkellerung. (siehe auch Beitrag 2068)
Dieser Widerspruch hat mein Beharren auf Pläne und Genehmigungen ins Rollen gebracht. Nachmessen der Garage durch den Makler hat eine Länge von 8.89 m des Baukörpers ergeben, mit Dachüberständen kommt man dann wohl auf 9,15 m.
Laut Makler zählt wohl die Länge des Baukörpers, also 8,89. Und somit < 9 m. Stimmt das?
Somit wäre die Garage genehmigungsfähig, wenn auch nicht genehmigt.
Was passiert wenn die Garage mit ihren nicht genehmigten 1,89 m oder einem Teil davon aus dem Baufenster herausragt (ich kann das anhand der Unterlagen nicht beurteilen)?
Im Plan der Nachgenehmigung ist eine Unterkellerungsgrenze eingetragen.
Ich muss es nachmessen ob sie eingehalten wurde. Was wenn nicht?
Es gibt zwei Szenarien: Unterkellerungsgrenze eingehalten, dann sind 7 m der Garage unterkellert und 1,89 m nicht
(geht soetwas technisch überhaupt?) oder
Unterkellerung 9 m, also Unterkellerungsgrenze nicht eingehalten.
Welche Konsequenzen drohen mir hieraus?
3. Frage: ich habe gestern im Forum gelesen, dass Räume mit einer lichten Höhe unter 2,30 m nicht als Wohnraum gelten. Heißt es, dass Räume, die eine Höhe unter 2,30 m haben überhaupt nicht als Wohnraum genutzt werden dürfen (auch bei Eigennutzung) oder nur nicht als Wohnraum (z.B. für GFZAbk.-Berechnung) herangezogen werden?
Unser subjektives Empfinden sagt, dass die größte Höhe im Dachgeschoss (also bis zu einem ca. 30-40 cm breiten Paneelen-Streifen, der unter dem First verläuft) keine 2,30 m sind. Hier müssten wir wohl auch noch messen.
Was wären denn die Konsequenzen, wenn 2,30 m unter- oder überschritten (unterschritten, überschritten) würden, insb. da der Bauantrag von einem nicht ausgebauten Dachgeschoss ausgeht (ist meine Interpretation aus der Bauzahlenberechnung, da das Volumen des Dachgeschosses berechnet wurde, die Grundfläche aber nicht).
Auch ein Grundrissplan des Dachgeschosses liegt nicht vor!
Dies lässt vermuten, dass auch das Dachgeschoss ohne Genehmigung ausgebaut wurde.
(wahrscheinlich schon im Zuge der ursprünglichen Baumaßnahme und nicht erst später.)
Bedarf es überhaupt einer Genehmigung, wenn das Dach in seiner genehmigten Form nicht verändert wurde (ob die 2 Dachflächenfenster und das jeweilige Fenster auf der Giebel-Vorder- und Rückseite (Vorderseite, Rückseite) von Anfang an genehmigt waren kann ich nicht beurteilen (Stichwort: fehlende Unterlagen) ).
Was ist mit der Feuerversicherung, falls ein Dachausbau hätte genehmigt werden müssen, es aber nicht war? Und falls er doch nicht hätte genehmigt werden müssen?
4. Frage: In der Baubeschreibung sind 3 Stahlbetontreppen (KG, EGAbk., OGAbk.) + Einschubtreppe zum Dachgeschoss aufgeführt.
Das Haus hat aber 1 Betontreppe in Keller. Vom EG zum OG und
vom OG zum DGAbk. jeweils eine Holztreppe.
Welche Konsequenzen hat das wieder z.B. auf die Feuerversicherung?
Außer, dass ich in der Baubeschreibung eine überflüssige Treppe, die gar nicht existieren kann, habe?
So das sind jetzt eine Menge Fragen. Und zum Abschluss von 2 weiter Fragen:
Soll ich versuchen das, was bisher nicht genehmigt ist vom aktuellen Besitzer nachgenehmigen zu lassen?
Alternativ könnte ich mir vorstellen mir im Notarvertrag die Rechtmäßigkeit des Objektes vom Verkäufer zusichern zu lassen und eine Kostenübernahme aus evtl. anfallenden Nachgenehmigungen und daraus u.U. erforderlichen baulichen Maßnahmen garantieren zu lassen? Ob das klappt? Oder übertreibe ich?
Für Ihre Antworten bin ich sehr dankbar, da ich im Moment wirklich nicht mehr weiß was richtig ist!
S. Kosmitzki
  • Name:
  • Sebastian Kosmitzki
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise: Baugenehmigung weicht ab? Garage, Dachausbau, Treppe prüfen!

    🔴 Gefahr: Nicht genehmigte Umbauten können zum Rückbau verpflichtet werden.

    🔴 Gefahr: Abweichungen im Brandschutz (z.B. Treppenhaus) gefährden Ihre Feuerversicherung.

    GoogleAI-Analyse: Baugenehmigung weicht ab? Garage, Dachausbau, Treppe prüfen!

    Ich verstehe, dass Sie Unstimmigkeiten zwischen der Baugenehmigung und dem tatsächlichen Zustand Ihrer Doppelhaushälfte festgestellt haben. Dies betrifft Garage, Dachausbau und Treppe. 🔴 Solche Abweichungen können erhebliche Konsequenzen haben.

    Garage: Überprüfen Sie die Länge und Unterkellerung der Garage im Vergleich zur Baugenehmigung. Abweichungen können eine Nachgenehmigung erforderlich machen.

    Dachausbau: Achten Sie auf die Einhaltung der Bauzahlenberechnung, des Volumens des Dachgeschosses und der genehmigten Dachform. Fenster und Giebel müssen ebenfalls der Genehmigung entsprechen. 🔴 Ein nicht genehmigter Dachausbau kann als Schwarzbau gelten.

    Treppe: Unterscheiden Sie zwischen Stahlbetontreppen und Holztreppen. Die Art der Treppe muss mit der Baubeschreibung übereinstimmen. Eine Abweichung kann relevant sein, besonders wenn es sich um eine sicherheitsrelevante Treppe handelt.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, einen Architekten oder Bausachverständigen hinzuzuziehen, um die Abweichungen detailliert zu prüfen und die notwendigen Schritte (z.B. Nachgenehmigung) einzuleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bebauungsplan, Bauordnung
    Schwarzbau
    Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk, das ohne oder abweichend von einer Baugenehmigung errichtet wurde. Er stellt einen Verstoß gegen das Baurecht dar und kann rechtliche Konsequenzen haben.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnungswidrigkeit, Rückbau
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er enthält Festsetzungen über die überbaubare Grundstücksfläche, die Gebäudehöhe und andere bauliche Details.
    Verwandte Begriffe: Bauleitplanung, Flächennutzungsplan, Baufenster
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Sie kann beispielsweise die Einhaltung von Abstandsflächen oder die Sicherstellung von Stellplätzen betreffen.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Dienstbarkeit, Nachbarrecht
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freizuhalten sind. Sie dienen der Belichtung, Belüftung und dem Brandschutz.
    Verwandte Begriffe: Bauordnung, Nachbarrecht, Grenzabstand
    Nutzungsänderung
    Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Teil davon für einen anderen Zweck genutzt werden soll als bisher. Eine Nutzungsänderung bedarf in der Regel einer Baugenehmigung.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Zweckentfremdung
    Baufenster
    Das Baufenster ist der Bereich auf einem Grundstück, innerhalb dessen ein Gebäude errichtet werden darf. Es wird im Bebauungsplan festgelegt und dient der Steuerung der Bebauung.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baulinie, Baugrenze

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert, wenn die Baugenehmigung von der Realität abweicht?
      Abweichungen zwischen Baugenehmigung und Realität können rechtliche Konsequenzen haben, bis hin zum Rückbau nicht genehmigter Bauteile. Es ist wichtig, die Abweichungen zu dokumentieren und zu prüfen, ob eine Nachgenehmigung möglich ist. Ein Architekt oder Bausachverständiger kann hierbei helfen.
    2. Welche Rolle spielt der Makler bei Abweichungen?
      Der Makler ist verpflichtet, bekannte Mängel oder Abweichungen offenzulegen. Wenn er dies unterlässt, kann dies Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Es ist ratsam, den Makler auf die festgestellten Abweichungen anzusprechen und seine Stellungnahme einzuholen.
    3. Was ist ein Schwarzbau und welche Konsequenzen hat er?
      Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk, das ohne oder abweichend von einer Baugenehmigung errichtet wurde. Die Konsequenzen können von Geldbußen über Nutzungsuntersagung bis hin zum Rückbau reichen. Es ist daher wichtig, vor Baubeginn die erforderlichen Genehmigungen einzuholen.
    4. Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen?
      Einen geeigneten Bausachverständigen finden Sie über die Architektenkammer oder Ingenieurkammer Ihres Bundeslandes. Achten Sie auf eine Zertifizierung und einschlägige Erfahrung im Bereich Baurecht und Bauschäden.
    5. Was ist eine Nachgenehmigung und wie erhalte ich sie?
      Eine Nachgenehmigung ist ein nachträglicher Antrag auf Genehmigung eines bereits errichteten Bauwerks oder einer baulichen Veränderung. Sie wird beim zuständigen Bauamt gestellt. Ob eine Nachgenehmigung möglich ist, hängt von den jeweiligen baurechtlichen Bestimmungen ab.
    6. Welche Unterlagen benötige ich für eine Nachgenehmigung?
      Für eine Nachgenehmigung benötigen Sie in der Regel aktuelle Baupläne, eine Baubeschreibung, Nachweise über die Einhaltung der technischen Vorschriften (z.B. Brandschutz, Statik) und gegebenenfalls weitere Gutachten (z.B. Schallschutz). Das Bauamt kann Ihnen eine detaillierte Liste der erforderlichen Unterlagen zukommen lassen.
    7. Was bedeutet Baufenster?
      Das Baufenster ist der Bereich auf einem Grundstück, innerhalb dessen ein Gebäude errichtet werden darf. Es wird im Bebauungsplan festgelegt und dient der Steuerung der Bebauung. Die Einhaltung des Baufensters ist eine wichtige Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung.
    8. Wie wirkt sich eine Abweichung auf die Feuerversicherung aus?
      Wesentliche Abweichungen von der Baugenehmigung, insbesondere im Bereich des Brandschutzes, können dazu führen, dass die Feuerversicherung im Schadensfall Leistungen kürzt oder verweigert. Es ist daher wichtig, die Versicherung über die Abweichungen zu informieren und gegebenenfalls den Versicherungsschutz anzupassen.

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