Illegale Bauwerke: Genehmigung, Duldung & Nachbarrecht bei Terrassen im Main-Taunus-Kreis?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 17.01.2026

Der Thread behandelt die Problematik einer illegal errichteten Terrasse im Main-Taunus-Kreis, die nachträglich gesperrt wurde. Diskutiert werden Fragen der Verfristung von Widerspruchsfristen, Schadenersatzansprüche und die Rechte des Eigentümers bei Sondernutzung der Dachterrasse. Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob die Terrasse als Sondereigentum nutzbar bleiben muss.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 🔴 Kritisch/Risiko · 👉 Handlungsempfehlung

Illegale Bauwerke: Genehmigung, Duldung & Nachbarrecht bei Terrassen im Main-Taunus-Kreis?

Fallschilderung:
1990 habe ich im Main-Taunus-Kreis eine Eigentumswohnung mit Dachterrasse 38 m² gekauft, Grundlage war die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes.
1995 wurde die an der Grundstücksgrenze mit Mauer 1,8 m als Sichtschutz zum Nachbarn gelegene Terrasse gesperrt.
Nachforschungen ergaben, dass ein Nebengebäude mit der darauf liegenden Terrasse 1972 illegal errichtet wurde.
Der damalige Bauantrag war rechtskräftig abgelehnt.
Die Räume unter der Dachterrasse werden geduldet, die Terrasse wurde mit der Begründung geschlossen, sie sei nach oben offen und damit nicht "abgeschlossen" nach dem WEGAbk.-Gesetz.
Von 1972 bis 1995 wurde die Terrasse genutzt.
Die nachträgliche Genehmigung scheitert an der Nachbargenehmigung.
Frage: kann das Bauamt zur Genehmigung veranlasst werden unter Hinweis, dass der Nachbar sein Einspruchsrecht nach der langen Zeit der Duldung verwirkt hat?
  • Name:
  • Klaus Kirschner
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise: Illegale Bauwerke: Genehmigung & Duldung

    🔴 Kritisch: Nicht genehmigte Bauwerke können zu hohen Geldstrafen und Rückbauverpflichtungen führen.

    GoogleAI-Analyse: Illegale Bauwerke: Genehmigung & Duldung

    Ich verstehe, dass Sie 1990 eine Eigentumswohnung mit Dachterrasse gekauft haben und es nun Probleme mit der Genehmigung der Terrasse gibt, da diese 1995 gesperrt wurde.

    🔴 Gefahr: Eine nicht genehmigte Terrasse kann rechtliche Konsequenzen haben, bis hin zum Rückbau.

    Es ist wichtig zu klären, ob die Terrasse zum Zeitpunkt des Kaufs (1990) bereits illegal war oder ob sie erst später durch bauliche Veränderungen illegal wurde. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes ist ein wichtiger Anhaltspunkt, sollte aber genau geprüft werden, ob die Terrasse darin korrekt ausgewiesen ist.

    Die Mauer (1,8 m) als Sichtschutz zum Nachbarn könnte ebenfalls relevant sein, insbesondere wenn sie ohne Genehmigung errichtet wurde. Das Einspruchsrecht des Nachbarn spielt hier eine wichtige Rolle.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, einen Fachanwalt für Baurecht und einen Architekten mit Kenntnissen im Baurecht des Main-Taunus-Kreises zu konsultieren. Diese können die Sachlage rechtlich und bautechnisch bewerten und Ihnen die nächsten Schritte aufzeigen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abgeschlossenheitsbescheinigung
    Eine amtliche Bescheinigung, die bestätigt, dass einzelne Einheiten (z.B. Wohnungen) in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Wohnungseigentum.
    Bauantrag
    Ein formeller Antrag, der bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden muss, um die Genehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauvoranfrage.
    Baugenehmigung
    Die Genehmigung der Baubehörde für ein Bauvorhaben. Sie ist erforderlich, bevor mit dem Bau begonnen werden darf.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung.
    Duldung
    Das Hinnehmen eines rechtswidrigen Zustands über einen längeren Zeitraum, ohne dagegen vorzugehen. Kann unter Umständen zur Legalisierung führen, aber nicht automatisch.
    Verwandte Begriffe: Bestandsschutz, Verjährung.
    Nachbarrecht
    Die Gesamtheit der Gesetze und Verordnungen, die die Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn regeln.
    Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Immissionen, Lärmbelästigung.
    Bestandsschutz
    Der Schutz eines rechtmäßig errichteten Bauwerks vor nachträglichen Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen.
    Verwandte Begriffe: Duldung, Gewohnheitsrecht.
    Einspruchsrecht
    Das Recht eines Nachbarn, gegen ein Bauvorhaben Einspruch zu erheben, wenn er sich dadurch in seinen Rechten beeinträchtigt sieht.
    Verwandte Begriffe: Nachbarbeteiligung, Widerspruchsverfahren.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "Duldung" im Baurecht?
      Duldung bedeutet, dass eine Baubehörde oder ein Nachbar einen illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum hinnimmt, ohne dagegen vorzugehen. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass der illegale Zustand legalisiert wird, aber es gibt keine Garantie dafür.
    2. Welche Rolle spielt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
      Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dazu, einzelne Einheiten (z.B. Wohnungen) in einem Gebäude rechtlich voneinander abzugrenzen. Sie ist ein wichtiger Nachweis für die Eigentumsverhältnisse, sagt aber nichts über die Rechtmäßigkeit von baulichen Anlagen aus.
    3. Was ist ein Bauantrag?
      Ein Bauantrag ist ein formeller Antrag, der bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden muss, um die Genehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten. Er enthält alle relevanten Pläne und Unterlagen, die für die Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind.
    4. Was kann ich tun, wenn mein Nachbar Einspruch gegen mein Bauvorhaben einlegt?
      Wenn ein Nachbar Einspruch gegen Ihr Bauvorhaben einlegt, prüft die Baubehörde, ob der Einspruch berechtigt ist. Wenn der Einspruch berechtigt ist, müssen Sie Ihr Bauvorhaben möglicherweise ändern oder aufgeben.
    5. Wie lange dauert es, bis ein Bauantrag genehmigt wird?
      Die Dauer der Bearbeitung eines Bauantrags kann je nach Bundesland und Komplexität des Vorhabens variieren. In der Regel dauert es mehrere Wochen oder Monate.
    6. Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?
      Wenn Sie ohne Baugenehmigung bauen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit und müssen mit einem Bußgeld rechnen. Außerdem kann die Baubehörde den Rückbau des illegalen Bauwerks anordnen.
    7. Was ist das Nachbarrecht?
      Das Nachbarrecht regelt die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn. Es umfasst unter anderem Regelungen zu Grenzabständen, Lärmbelästigung und Immissionen.
    8. Was bedeutet "Bestandsschutz"?
      Bestandsschutz bedeutet, dass ein Bauwerk, das zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen später ändern. Allerdings gilt der Bestandsschutz nicht unbegrenzt und kann unter bestimmten Umständen entfallen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Schwarzbau
      Errichtung eines Gebäudes ohne die erforderliche Baugenehmigung.
    • Nachträgliche Baugenehmigung
      Versuch, eine Baugenehmigung für ein bereits errichtetes, illegales Bauwerk zu erhalten.
    • Verjährung im Baurecht
      Fristen, nach deren Ablauf bestimmte Ansprüche im Baurecht nicht mehr geltend gemacht werden können.
    • Grenzbebauung
      Bebauung eines Grundstücks direkt an der Grundstücksgrenze.
    • Baulastenverzeichnis
      Öffentliches Verzeichnis, in dem bestimmte Beschränkungen oder Verpflichtungen für ein Grundstück eingetragen sind.

  2. Terrasse gesperrt: Verfristung von Widerspruchsfristen?

    Ganz schön spät oder?
    Wenn die Terrasse 1995 gesperrt wurde hätten Sie doch wohl auch 1995 bzw. wenn im Dezember erfolgt Anfang 1996 in den Widerspruch gehen müsse, sicherlich auch mit dem Argument was Sie ausführen, ich denke aber jetzt ist die Sache verfristet (Laienmeinung keine Rechtsauskunft) und die Bauordnungsbehörde wird Ihnen gegenüber argumentieren: Weshalb kommen Sie erst jetzt wenn Widerspruchsfrist 6 ... 7 Jahre abgelaufen ist, Sie werden mit den eigenen Waffen geschlagen werden. Aber vielleicht sollten Sie doch noch den Versuch starten dazu eine Rechtsberatung eines in Bau- und Verwaltungsrecht (Baurecht, Verwaltungsrecht) versierten Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dann kennen Sie Ihre Chance ganz genau.

  3. Illegales Bauwerk: Rechtliche Schritte & Schadenersatzansprüche

    Ergänzung: illegale Bauwerke
    Ergänzend zu dem illegalen Bauwerk schildere ich die bisherigen rechtlichen Schritte:

    1) selbstverständlich wurden die öffentlich-rechtlichen Schritte ausgeschöpft, beim RP war Schluss, weil der RP auf die Baugenehmigung von 1972 aufmerksam machte. Zur Baugenehmigung der gekauften Wohnung hatte der damalige Bauherr und Verkäufer von 1990 die Abrisszusage gemacht.

    2) nach 1995 wurde der Verkäufer wegen arglistiger Täuschung verklagt, für die "Nichtnutzung" erhielt ich Schadenersatz.

    3) rechtlicher Stand heute: Grundbucheintragung und Teilungserklärung sind unverändert, damit auch die privaten Rechte und Pflichten (z.B. Instandhaltung)

    4) Weder der Verwalter noch die Erben des Verkäufers machen Anstalten, den Zustand zu ändern. Unmittelbare Folgen sind Streitigkeiten über die Instandhaltung illegaler Bauwerke und die Unverkäuflichkeit von Eigentum bei allen Eigentümern.
    Seltsam ist auch das Verhalten des Bauamtes, das den Zustand duldet. Zu erklären ist das nur wegen Fehler des Bauamtes, z.B. Abgeschlossenheitsbescheinigung 1990, Anbau auf dem Nachbargrundstück 1985 an dieses illegale Gebäude und katastermäßige Erfassen des illegalen Gebäudes.
    Insgesamt ist das Ganze eine Posse, ohne eine Anstoß aller Eigentümer oder dem Bauamt bleibt das bis in alle Ewigkeit.
    Entscheidend ist ein Kernsatz: Ein Gebäude wird nur durch eine Baugenehmigung legal!
    Die Frage lautet schlicht und einfach: wie lässt sich dieser Zustand erreichen?
    Interessant sind auch die Folgen eines Abrisses: Änderung der Teilungserklärung und Einsturz des Nachbargebäudes, welches auf den "überstehenden" Fundamenten des illegalen Gebäudes errichtet wurde. Letzteres glaubt beim Bauamt niemand, weil diese plötzlich ihre eigene Baugenehmigung aus 1985 nicht mehr lesen können.

  4. Dachterrasse als Sondereigentum: Nutzungsrecht vs. Verwaltung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Sondereigentum?
    Ganz verstehe ich die Konstellation nicht. Ist die Dachterrasse Gemeinschaftseigentum? Dachterrassen sind durchaus sondereigentumsfähig. Wenn Sie die Dachterrasse als Sondereigentum erworben haben und die Verträge nicht geändert wurden, muss sie doch nutzbar bleiben. Die Verwaltung kann sie nicht einfach schließen. Wurde da Ihre Terrassentür zugemauert? Haben Sie persönlich einen behördlichen Bescheid bekommen? Zur Frage der Baugenehmigung: wenn die Terrasse baurechtlich nicht Genehmigungsfähig ist weil öffentlich rechtliche Vorschriften dagegen stehen, kann eine Genehmigung nicht erreicht werden, allenfalls eine Duldung. Wenn die Verwaltung nicht in Ihrem Sinn arbeitet, sollten Sie sich nach einer neuen umschauen. Schließlich sind Sie der Eigentümer.

  5. Sondernutzung Dachterrasse: Betretungsverbot & Haftungsfragen

    Ergänzung Die Dachterrasse unterliegt incl Grundbucheintragung der Sondernutzung ...
    Ergänzung:
    Die Dachterrasse unterliegt inkl. Grundbucheintragung der Sondernutzung und gehört nur zu meiner Wohnung.
    Das Bauamt hat per Verfügung und unter Strafandrohung jegliches Betreten verboten.
    Bauliche Veränderungen wurden nicht vorgenommen.
    Das Betreten wird Firmen und dem Verwalter auf Antrag gestattet, die Terrasse ist ständig undicht, die darunter liegenden Räume gehören mir nicht, diese sind auch illegal, werden aber geduldet, weil das Bauamt diese als "abgeschlossen" bescheinigt hat (Gefahr für amtlichen Schadenersatz wegen falscher Teilungserklärung)
    Der Hausverwalter verweigert jegliche Tätigkeit bis zu einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, die anderen haben als Verursacher wegen der Kosten kein Interesse daran, den Zustand zu ändern (kann sich nur ändern, wenn andere aus der WEGAbk. verkaufen müssen, denn bei einem Verkauf müssen die Mängel offen gelegt werden, aber nicht bei einer Zwangsversteigerung!)
    Ganz schön schwierig und Verfahren diese Angelegenheit.
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Illegale Bauwerke: Terrasse, Duldung & Nachbarrecht im Main-Taunus-Kreis

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Problematik einer illegal errichteten Terrasse im Main-Taunus-Kreis, die nachträglich gesperrt wurde. Diskutiert werden Fragen der Verfristung von Widerspruchsfristen, Schadenersatzansprüche und die Rechte des Eigentümers bei Sondernutzung der Dachterrasse. Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob die Terrasse als Sondereigentum nutzbar bleiben muss.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Terrasse gesperrt: Verfristung von Widerspruchsfristen? wird darauf hingewiesen, dass Widerspruchsfristen im Verwaltungsrecht beachtet werden müssen. Eine verspätete Geltendmachung von Ansprüchen kann zur Ablehnung führen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Illegales Bauwerk: Rechtliche Schritte & Schadenersatzansprüche ergänzt die Informationen um die bisherigen rechtlichen Schritte und mögliche Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer aufgrund von Täuschung bezüglich der illegalen Bauwerke.

    🔴 Kritisch/Risiko: Das Betretungsverbot durch das Bauamt, thematisiert im Beitrag Sondernutzung Dachterrasse: Betretungsverbot & Haftungsfragen, birgt Risiken hinsichtlich der Instandhaltung und möglicher Folgeschäden an darunterliegenden Räumen. Hier sind die Haftungsfragen und die Rolle des Hausverwalters von Bedeutung.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Teilungserklärung und den Grundbucheintrag genau zu prüfen, um die Rechte und Pflichten bezüglich der Dachterrasse als Sondereigentum zu klären (siehe Dachterrasse als Sondereigentum: Nutzungsrecht vs. Verwaltung). Bei einem Betretungsverbot sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um die Möglichkeiten der Aufhebung oder Anpassung zu prüfen.

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