Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen: Kosten, Notar, Grundbuch & technische Voraussetzungen?
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Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen: Kosten, Notar, Grundbuch & technische Voraussetzungen?

Hallo,
ich bin Eigentümer eines 3 Familienhauses und möchte diese in Eigentumswohnungen aufteilen, um sie dann an die Mieter veräußern zu können.
Wie hoch werden sich die Notargebühren, Kosten für Grundbucheinträge usw. belaufen?
Welche technischen Voraussetzungen müssen geschaffen werden?
Das Gebäude (Kreis Kaiserslautern) verfügt über Gas-Zentralheizung und hat auch keine eigen Kalt- und Warmwasserzähler (Kaltwasserzähler, Warmwasserzähler).
Was muss noch beachtet werden?
Das Gebäude hat einen Wert von ca. 500.000,- DM
Vielen Dank
Joachim Kiefaber
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    Um ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, sind mehrere Schritte notwendig. Ich empfehle Ihnen, sich frühzeitig rechtlich und technisch beraten zu lassen.

    Kosten: Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert des Grundstücks (hier: 500.000 Euro). Sie können mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Verkehrswertes rechnen. Hinzu kommen Kosten für den Aufteilungsplan, der von einem Architekten oder Ingenieur erstellt werden muss.

    Technische Voraussetzungen: Jede Wohnung muss eine in sich abgeschlossene Einheit bilden. Das bedeutet:

    • Eigener Zugang: Jede Wohnung benötigt einen eigenen, abschließbaren Zugang.
    • Getrennte Versorgung: Vorhandene Kalt- und Warmwasserzähler sind wichtig, um den Verbrauch jeder Wohneinheit separat zu erfassen. Eine zentrale Gasheizung ist grundsätzlich möglich, aber die Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
    • Bauliche Trennung: Die Wohnungen müssen baulich voneinander getrennt sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Angebote von mehreren Architekten und Notaren ein, um die Kosten zu vergleichen. Klären Sie im Vorfeld alle technischen Details, um spätere Probleme zu vermeiden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Aufteilungsplan
    Ein Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die ein Gebäude darstellt und die einzelnen Wohnungen sowie das Gemeinschaftseigentum kennzeichnet. Er ist eine wesentliche Grundlage für die Aufteilung in Eigentumswohnungen.
    Verwandte Begriffe: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz
    Abgeschlossenheitsbescheinigung
    Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum eine in sich abgeschlossene Einheit bildet und somit als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.
    Verwandte Begriffe: Aufteilungsplan, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, in der die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum geregelt ist. Sie enthält unter anderem Angaben zu den Miteigentumsanteilen und den Nutzungsrechten.
    Verwandte Begriffe: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Wohnungseigentumsgesetz
    Sondereigentum
    Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem Gewerberaum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich frei verfahren, solange er die Rechte der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt.
    Verwandte Begriffe: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Miteigentumsanteil
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, das allen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam gehört, beispielsweise das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade. Für die Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Teilungserklärung, Miteigentumsanteil
    Miteigentumsanteil
    Der Miteigentumsanteil gibt an, welchen Anteil ein Eigentümer am gesamten Grundstück und Gebäude hat. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und dient unter anderem als Grundlage für die Verteilung der Kosten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung
    Wohnungseigentumsgesetz (WEGAbk.)
    Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Es enthält unter anderem Bestimmungen über die Aufteilung in Eigentumswohnungen, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Unterlagen benötige ich für die Aufteilung?
      Sie benötigen den aktuellen Grundbuchauszug, einen Aufteilungsplan, der von einem Architekten oder Ingenieur erstellt wurde, sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baubehörde. Diese Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohnung eine in sich abgeschlossene Einheit bildet.
    2. Was ist eine Eigentümerversammlung?
      Nach der Aufteilung in Eigentumswohnungen bilden alle Eigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ der WEG, in der wichtige Entscheidungen getroffen werden, beispielsweise über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder die Jahresabrechnung.
    3. Wie werden die Kosten innerhalb der WEG verteilt?
      Die Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt, die im Grundbuch eingetragen sind. Es kann aber auch eine andere Verteilungsregelung vereinbart werden, beispielsweise nach Wohnfläche oder nach Verbrauch (bei Heizung oder Wasser).
    4. Was ist das Sondereigentum?
      Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich frei verfahren, solange er die Rechte der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt.
    5. Was ist das Gemeinschaftseigentum?
      Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört, beispielsweise das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade. Für die Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam verantwortlich.
    6. Kann ich die Aufteilung auch ohne Zustimmung der Mieter durchführen?
      Ja, die Aufteilung ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung der Mieter möglich. Allerdings haben die Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnungen verkauft werden sollen.
    7. Was passiert mit bestehenden Mietverträgen?
      Bestehende Mietverträge bleiben durch die Aufteilung grundsätzlich unberührt. Der neue Eigentümer tritt in die bestehenden Mietverträge ein.
    8. Welche Rolle spielt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
      Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine formelle Bestätigung der Baubehörde, dass die einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus baulich voneinander getrennt und abgeschlossen sind. Sie ist eine wesentliche Voraussetzung für die Aufteilung in Eigentumswohnungen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Vorkaufsrecht der Mieter bei Verkauf
      Informationen zum Vorkaufsrecht der Mieter, wenn die Eigentumswohnungen verkauft werden sollen.
    • Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft
      Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters.
    • Instandhaltungsrücklage
      Zweck und Berechnung der Instandhaltungsrücklage.
    • Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern
      Überblick über die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.
    • Finanzierung einer Eigentumswohnung
      Tipps zur Finanzierung beim Kauf einer Eigentumswohnung.

  2. WEG-Teilung: Abgeschlossenheitsantrag – Voraussetzungen & Verfahren

    Foto von Horst Schmid

    Teilung nach WEGAbk.
    zunächst einmal müssen Sie einen Abgeschlossenheitsantrag beim Bauordnungsamt (in KL: Rathaus, 17. OGAbk.) stellen. Hier wird ein Plansatz mit Darstellung des Gebäudes in Grundrissen, Schnitten und Ansichten gefordert. Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein, einen separaten abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenraum, einem Flur oder einem anderen Vorraum haben. Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben und einen Abstellraum von min. 6 m². Weitere Anforderungen gibt es in Bezug auf Belichtung und Besonnung.
    Mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung gehen Sie dann zum Grundbuchamt (= Amtsgericht in der Lauterstraße).
    Die Kosten hierfür können Ihnen die betr. Stellen direkt mitteilen. Für Rückfragen können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen. Wir sind ja gerade mal 12 km auseinander.
    Gruß

  3. Dachwohnung: Abstellraum-Größe – Gibt es Ausnahmeregeln?

    und wenn bei einer der Wohnungen der Abstellraum kleiner ist?
    zunächst einmal vielen Dank für die detaillierte Antwort.
    Leider ist in der Dachwohnung der Abstellraum so gelegen, dass er zwar von der Grundfläche 6 m² hat, aber auf Grund des Daches nur über etwa 3 "echte" m² verfügt.
    Gibt es hier Ausnahmeregeln?
    Vielen Dank
    Joachim Kiefaber

  4. MFH-Aufteilung: Keller als Abstellraum-Alternative?

    Foto von Lieselotte Tussing

    Hallo, Herr Kiefaber,
    Keller sind keine vorhanden (Lattenverschläge o.ä.)?

  5. WEG-Aufteilung: Garagen statt Kellerräume – Zulässig?

    Kellerräume
    Kellerräume sind nicht vorhanden, aber für jede Wohnung ist noch eine Garage vorhanden.

  6. Garage als Abstellraum: Einschätzung zur WEG-Teilung

    Foto von

    Schade, Garage ist kein Abstellraum,
    aber Herr Schmid wird sicher noch zu Ausnahmeregeln sagen.

  7. Abgeschlossenheitsantrag: Anforderungen für WEG-Teilung

    Foto von

    Abgeschlossenheitsantrag
    wenn die restlichen Anforderungen (insbes. die "Abgeschlossenheit") erfüllt sind, sollte es keine allzu großen Probleme geben.
    Gruß

  8. MFH in Eigentumswohnungen: Danke für die Infos!

    vielen Dank
    Vielen Dank für die Infos.
    Ich werde gleich einmal das Bauordnungsamt kontaktieren.
    Gruß
    Joachim Kiefaber
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen: Der Leitfaden

    💡 Kernaussagen: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses (MFH) in Eigentumswohnungen erfordert einen Abgeschlossenheitsantrag beim Bauordnungsamt. Jede Wohnung muss baulich abgeschlossen sein. Garagen können Kellerräume ersetzen. Bei Abweichungen von Standardgrößen (z.B. Abstellraum) sind Ausnahmeregelungen möglich. Die Klärung mit dem Bauordnungsamt ist entscheidend.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Details zur Abgeschlossenheit und den erforderlichen Unterlagen für den Antrag finden Sie im Beitrag WEG-Teilung: Abgeschlossenheitsantrag – Voraussetzungen & Verfahren. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit den spezifischen Anforderungen in Kaiserslautern auseinanderzusetzen.

    ✅ Zusatzinfo: Alternativ zu Kellerräumen können Garagen als Abstellflächen dienen, wie im Beitrag WEG-Aufteilung: Garagen statt Kellerräume – Zulässig? diskutiert wird. Dies kann eine praktikable Lösung sein, wenn keine Kellerräume vorhanden sind.

    📊 Fakten/Zahlen: Die Größe des Abstellraums in der Dachwohnung wird im Beitrag Dachwohnung: Abstellraum-Größe – Gibt es Ausnahmeregeln? thematisiert. Hierbei ist zu beachten, dass nicht nur die Grundfläche, sondern auch die tatsächliche Nutzbarkeit aufgrund von Dachschrägen relevant ist.

    🔧 Praktische Umsetzung: Vor der Einreichung des Abgeschlossenheitsantrags sollte das Gespräch mit dem Bauordnungsamt gesucht werden, wie im Beitrag MFH in Eigentumswohnungen: Danke für die Infos! angedeutet. Dies ermöglicht die frühzeitige Klärung potenzieller Probleme und beschleunigt den Prozess.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie das Bauordnungsamt in Kaiserslautern, um die spezifischen Anforderungen für die Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen zu klären. Berücksichtigen Sie dabei die Aspekte Abgeschlossenheit, Abstellräume und alternative Lösungen wie Garagen.

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  • ⚠️ Keine Rechts-, Steuer- oder Gutachterberatung - dies ist entsprechenden Berufsgruppen vorbehalten. Das Forum dient dem technischen Erfahrungsaustausch!
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