Teilgrundstück kaufen ohne Vermessung: Risiken, Möglichkeiten & Alternativen?
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Teilgrundstück kaufen ohne Vermessung: Risiken, Möglichkeiten & Alternativen?

Vor unserem Grundstück liegt teilweise ein anderes, von dem wir 21 m² (in Worten einundzwanzig) kaufen wollen. Mit dem Eigentümer sind wir uns auch über einen Preis einig. Das Problem ist jetzt nur, wir wollen das Grundstück (chen) nicht neu vermessen lassen, da die Vermessungskosten wesentlich höher sind als der Grundstückswert. Wir können also nicht auf dem üblichen Weg ins Grundbuch eingetragen werden. Was gibt es da evtl. noch für Möglichkeiten, um einen rechtlich abgesicherten Kauf durchzuführen?
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Ohne Vermessung besteht das Risiko, dass die tatsächliche Größe des Grundstücks von der vereinbarten Größe abweicht.

    🔴 Kritisch: Unklare Grundstücksgrenzen können zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen.

    GoogleAI-Analyse

    Der Erwerb eines Teilgrundstücks ohne vorherige Vermessung ist grundsätzlich problematisch und birgt Risiken. Ich rate dringend davon ab.

    🔴 Gefahr: Ohne Vermessung ist die genaue Größe und Abgrenzung des zu erwerbenden Teils unklar. Dies kann später zu Streitigkeiten mit dem Verkäufer oder Nachbarn führen.

    Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar wird in der Regel auf einer Vermessung bestehen, um die genaue Größe und Lage des Grundstücks im Kaufvertrag festzuhalten. Ohne diese Angaben ist der Kaufvertrag möglicherweise unwirksam.

    Mögliche Vorgehensweise (mit Risiken verbunden):

    • Einigung mit dem Verkäufer: Schriftliche Vereinbarung über die ungefähre Größe und Lage des Teilgrundstücks.
    • Notarielle Beurkundung: Der Notar nimmt die Vereinbarung in den Kaufvertrag auf, weist aber auf die fehlende Vermessung hin.
    • Nachträgliche Vermessung: Nach dem Kauf wird das Grundstück vermessen und die Grundstücksgrenzen werden im Grundbuch berichtigt.

    🔴 Gefahr: Die nachträgliche Vermessung kann teurer sein als eine vorherige Vermessung, da möglicherweise zusätzliche Gutachten erforderlich sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle dringend, vor dem Kauf eine Vermessung des Teilgrundstücks durchführen zu lassen. Dies schafft Rechtssicherheit und vermeidet spätere Streitigkeiten. Klären Sie die Kostenfrage im Vorfeld mit dem Verkäufer.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundstücksvermessung
    Die Grundstücksvermessung ist die exakte Bestimmung der Lage, Größe und Form eines Grundstücks. Sie dient der Feststellung der Grundstücksgrenzen und der Erstellung von Lageplänen. Die Vermessung wird von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren durchgeführt.
    Verwandte Begriffe: Flurstück, Kataster, Lageplan
    Teilgrundstück
    Ein Teilgrundstück ist ein noch nicht selbstständig im Grundbuch eingetragenes Teilstück eines Grundstücks. Es entsteht durch die Teilung eines Grundstücks. Die Teilung muss von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vermessen und im Grundbuch eingetragen werden.
    Verwandte Begriffe: Grundstücksteilung, Flurstück, Grundbuch
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke eines bestimmten Gebiets mit ihren rechtlichen Verhältnissen (Eigentümer, Belastungen, Beschränkungen) verzeichnet sind. Es wird vom Grundbuchamt geführt.
    Verwandte Begriffe: Eigentümer, Belastung, Grundschuld
    Auflassungsvormerkung
    Die Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich an einen Dritten verkauft.
    Verwandte Begriffe: Vormerkung, Eigentumsübertragung, Grundbuch
    Notar
    Ein Notar ist ein unabhängiger Jurist, der öffentliche Urkunden beurkundet und Rechtsberatung leistet. Beim Grundstückskauf ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags zwingend erforderlich.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Kaufvertrag, Rechtsberatung
    Flurstück
    Ein Flurstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Nummer geführt wird. Mehrere Flurstücke können ein Grundstück bilden.
    Verwandte Begriffe: Grundstück, Kataster, Vermessung
    Kaufvertrag
    Der Kaufvertrag ist ein Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einer Sache (z.B. einem Grundstück) zu übertragen, und der Käufer sich verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Eigentum, Kaufpreis, Beurkundung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Ist ein Grundstückskauf ohne Vermessung überhaupt möglich?
      Grundsätzlich ja, aber es ist mit erheblichen Risiken verbunden. Notare bestehen oft auf einer Vermessung, um die genaue Größe und Lage des Grundstücks im Kaufvertrag festzuhalten. Ohne diese Angaben kann der Kaufvertrag unwirksam sein. Es ist ratsam, sich vorab rechtlich beraten zu lassen.
    2. Welche Risiken bestehen beim Kauf eines Teilgrundstücks ohne Vermessung?
      Die größten Risiken sind unklare Grundstücksgrenzen, Abweichungen der tatsächlichen Größe von der vereinbarten Größe und mögliche Streitigkeiten mit dem Verkäufer oder Nachbarn. Auch die Finanzierung durch eine Bank kann schwierig werden, wenn keine genauen Grundstücksdaten vorliegen. Eine nachträgliche Vermessung kann zudem teurer sein.
    3. Was kostet eine Grundstücksvermessung?
      Die Kosten für eine Grundstücksvermessung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe des Grundstücks, der Komplexität der Vermessung und dem jeweiligen Vermessungsbüro. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die Leistungen genau zu vergleichen. Die Kosten können schnell mehrere tausend Euro betragen.
    4. Kann ich die Vermessungskosten auf den Verkäufer abwälzen?
      Das ist Verhandlungssache. Im Normalfall trägt der Käufer die Kosten für die Vermessung, da er ein Interesse an der genauen Feststellung der Grundstücksgrenzen hat. Es ist aber auch möglich, eine andere Vereinbarung mit dem Verkäufer zu treffen und die Kosten beispielsweise zu teilen. Dies sollte im Kaufvertrag festgehalten werden.
    5. Was passiert, wenn sich bei der Vermessung herausstellt, dass das Grundstück kleiner ist als gedacht?
      In diesem Fall haben Sie als Käufer möglicherweise Anspruch auf eine Minderung des Kaufpreises. Es ist wichtig, dass der Kaufvertrag eine Klausel enthält, die diesen Fall regelt. Lassen Sie sich hierzu von einem Anwalt beraten.
    6. Welche Rolle spielt das Grundbuch beim Grundstückskauf?
      Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle wichtigen Informationen über ein Grundstück verzeichnet sind, wie z.B. die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Beschränkungen. Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt einen Blick ins Grundbuch werfen, um sich über die rechtlichen Verhältnisse des Grundstücks zu informieren.
    7. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
      Die Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung des Grundstücks im Grundbuch. Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung, sobald der Kaufpreis bezahlt ist. Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel vom Notar beantragt.
    8. Benötige ich einen Anwalt beim Grundstückskauf?
      Die Einschaltung eines Anwalts ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, aber empfehlenswert. Ein Anwalt kann den Kaufvertrag prüfen, Sie über Ihre Rechte und Pflichten aufklären und Sie bei eventuellen Problemen unterstützen.

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  2. Pacht statt Kauf: Teilfläche ohne Grundbucheintrag nutzen

    Foto von Uwe Cerny, Dipl.-Ing.(FH)

    Grundbucheintrag
    Um einen Eintrag ins Grundbuch zu vermeiden, können Sie nur einen Pachtvertrag über diese Teilfläche mit dem jetzigen Eigentümer schließen. Sie werden dann jedoch nicht Eigentümer der Fläche. Durch den Eigentumsübertrag auf Sie, würde es nötig die Grundbücher der zwei betroffenen Grundstücke zu korrigieren (sog. Veränderungsnachweis). Das das mit Gebühren verbunden ist, kann leider nicht umgangen werden. Eine evtluell nötige Vermessung durch einen ÖbVI kann evtl. vermieden werden, wenn die geometrischen Verhältnisse es zulassen, die Fläche rein rechnerisch zu bestimmen. Ohne Grundbucheintrag ist mir keine Möglichkeit bekannt. Auch die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer falen dann an.

  3. Flächenbestimmung: Teilgrundstück präzise beschreiben

    Flächenbestimmung problemlos möglich
    Erst mal danke für die Antwort. Das zu kaufende Teilgrundstück lässt sich problemlos beschreiben. Es wird durch eine Grenze unseres Grundstückes (neu vermessen), die Verlängerung einer Grenzlinie unseres Grundstückes und die Straße begrenzt. Es ist ein Dreieck, welches teilweise vor dem unseren in Richtung Straße liegt. Es ist also ein Punkt festzulegen, welcher der Schnittpunkt zwischen Straße (Gemeindeeigentum) und der Verlängerung der oberen Grenze unseres Grundstückes darstellt. Die rechnerische Bestimmung der Fläche ist kein Problem.
    Vom Notar habe ich jetzt allerdings die Info erhalten, das die Eintragung ins Grundbuch nur über eine amtliche Vermessung des Teilgrundstückes erfolgen kann. Wir suchen nun nach einer evtl. anderen Lösung, welche natürlich rechtlich abgesichert sein muss. Das Gebühren und die Grunderwerbssteuer anfallen ist uns klar.
    Ist es möglich, den Veränderungsnachweis (Grundbuch) ohne die Vermessung zu erwirken?
    Die Möglichkeit, das Stück zu pachten wird vom jetzigen Eigentümer verneint. Er will klare Verhältnisse, was ja auch versdtändlich ist.

  4. Veränderungsnachweis: Vermessung durch ÖbVI vermeidbar?

    Foto von

    ÖbVI oder Katasteramt
    Bitte wenden Sie sich an einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder das zuständige Katasteramt. Dort kann man Ihnen sagen, ob ein Veränderungsnachweis auch ohne Vermessung möglich ist. Ich denke es ist sicherlich möglich, da Grundstücksteilungen auch rechnerisch gemacht werden. (Es geht ja keiner Vorort und teilt das Grundstück so lange bis er zwei gleich große Teile bekommt). Ihr eigentliches Problem werden Sie vermutlich nicht gelöst bekommen, da der Veränderungsnachweis und die Eintragung die Kosten verursachen  -  die Vermessung schlägt weniger zu Buche, sie dauert im geschilderten Fall höchstens 2 Stunden. Vielleicht teilen Sie Ihr Ergebnis ja dem Forum mit, ist sicher für andere auch noch interessant.

  5. Update folgt: Ergebnis zur Grundstücksvermessung

    Werde mal nachfragen.
    Ich dachte eigentlich, das die Vermessung das teuerste ist. Nochmals danke für die Antworten. Ich werde das Ergebnis auf jeden Fall hier veröffentlichen.

  6. Teilstück vom Nachbarn: Pacht oder Kauf sinnvoll?

    Hallo Steffen,
    haben Sie schon irgendwas in Erfahrung gebracht? Trifft mich jetzt auch, da unser Nachbar uns auch so eine kleine Ecke angeboten hat, die er nicht vernünftig nutzen kann und die uns den Zugang zur Haustüre deutlich erleichtern würde. Handelt sich auch um eine Ecke von ca. 15  -  20 m² und ich befürchte, dass die Gaudi doch recht teuer würde. Auch wenn Vermessung nicht erforderlich ist, muss doch sicherlich eine Abmarkung erfolgen. Hieße bei uns: 2 Grenzsteine setzen, macht summasummarum schon mal 500,- Märker, Notarvertrag + Grundbucheintrag ☹. Pachtlösung ist ja auch nicht auf Dauer sinnvoll, also was tun?

  7. Grundstückskauf: Vermessungskosten vs. Grundstückspreis

    Hallo Horst,
    stimmt, der Grundstückspreis ist bei diesen Flächen nicht relevant. Die meisten Kosten verschlingen die Vermessung und die Gebühren. Das Problem ist, es muss (jedenfalls bei uns in Thüringen) eine Vermessung durchgeführt werden um einen Eintrag ins Grundbuch zu erreichen. Die Vermessung sollte bei uns ca. 1.500,- DM kosten. Das ist aber nur so "billig", da wir gerade unser Grundstück haben vermessen lassen und die Ecke mit in diesen Vorgang eingearbeitet werden würde.
    Laut der Auskunft des Notars ist es aber möglich, einen Vertrag ohne Vermessung abzuschließen. Also ein notarieller Kaufvertrag ohne Grundbucheintrag. Dieser ist dann rechtlich gültig, man kann aber keine Grundfandrechte etc. eintragen lassen. Mit dem Nachbarn haben wir uns darauf geeinigt, das anfallende Gebühren usw. von uns für das Teilstück getragen werden und das wir, falls doch irgend wann einmal das Grundstück geteilt (z.B. nach Verkauf) und vermessen werden muss, wir die Kosten für die Teilung tragen.
    Eine andere Variante währe das pachten des Teilgrundstückes. Allerdings ging das bei uns nicht, da der Nachbar klare Verhältnisse haben will.
    Laut Katasteramt gäbe es noch irgendeine Möglichkeit, eine Baulast eintragen zu lassen. Da habe ich dann aber nicht weiter nachgefragt. Dazu kann vielleicht Herr Cerny etwas sagen.
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Teilgrundstück kaufen ohne Vermessung: Risiken und Alternativen

    💡 Kernaussagen: Der Kauf eines Teilgrundstücks ohne Vermessung ist komplex. Alternativ zum Kauf kann ein Pachtvertrag in Betracht gezogen werden, um den Grundbucheintrag und damit verbundene Kosten zu vermeiden. Die genaue Flächenbestimmung des Teilgrundstücks ist entscheidend, um spätere Probleme zu vermeiden. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder das Katasteramt können Auskunft geben, ob ein Veränderungsnachweis ohne Vermessung möglich ist.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Grundstückskauf: Vermessungskosten vs. Grundstückspreis können die Vermessungskosten und Gebühren die eigentlichen Kosten für das Teilstück übersteigen, besonders in Thüringen, wo eine Vermessung für den Grundbucheintrag erforderlich ist.

    💰 Kosten: Die Vermessungskosten können erheblich sein. Im Beitrag Grundstückskauf: Vermessungskosten vs. Grundstückspreis wird von ca. 1.500 DM für eine Vermessung in Thüringen berichtet. Es ist ratsam, sich vorab über die genauen Kosten zu informieren.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Flächenbestimmung: Teilgrundstück präzise beschreiben wird beschrieben, dass die zu kaufende Teilfläche durch die Verlängerung einer Grundstücksgrenze und die Straße begrenzt wird, was die Bestimmung vereinfacht. Dies ist jedoch nicht immer der Fall und sollte individuell geprüft werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie einen ÖbVI oder das Katasteramt, um zu klären, ob ein Veränderungsnachweis ohne Vermessung möglich ist (siehe Veränderungsnachweis: Vermessung durch ÖbVI vermeidbar?). Wägen Sie die Kosten für Vermessung, Notar und Grundbucheintrag gegen den Nutzen des Teilstücks ab. Prüfen Sie die Pacht als Alternative zum Kauf (Pacht statt Kauf: Teilfläche ohne Grundbucheintrag nutzen).

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