Wohnflächenberechnung Neubau: Was zählt zur Wohnfläche laut WoFlV & Bauordnung?
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Wohnflächenberechnung Neubau: Was zählt zur Wohnfläche laut WoFlV & Bauordnung?

Hallo, Werte Bauexperten,
folgende Fragestellung konnte ich mir leider nicht selbst beantworten:
Wir sind an einer Eigentumswohnung interessiert (Neubau), die mit 117 m² beschrieben wird. Als Besonderheit sei zu bemerken, dass es sich um ein Dreifamilienhaus handelt und jede Wohnung seinen eigenen Hauseingang (inkl. Treppenhaus) hat. Die beiden Räume im Spitzbogen und der Keller sind laut Bauordnung (Hamburg) keine Aufenthaltsräume (Aufgrund der Deckenhöhe). Nun zu meiner Frage: werden diese Räume laut Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004) zu der Wohnfläche hinzugerechnet? Einerseits steht in der Verordnung, dass Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, nicht zur Wohnfläche gehören. Andererseits gehören Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche! nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören, zu der Wohnfläche.
Ist das nur eine Frage der Bezeichnung der Räume? Es sind zwar keine Aufenthaltsräume, werden aber trotzdem zur Wohnfläche gerechnet, da sie innerhalb der Wohnung sind?
Viele Grüße und Danke im Voraus
Tim
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    Ich verstehe, dass Sie Klarheit bezüglich der Wohnflächenberechnung einer Neubau-Eigentumswohnung wünschen. Die korrekte Berechnung ist entscheidend, da sie den Wert der Immobilie beeinflusst.

    Grundlagen der Wohnflächenberechnung:

    • Wohnflächenverordnung (WoFlV): Die WoFlV 2004 regelt die Berechnung der Wohnfläche bundesweit.
    • Bauordnungsrecht der Länder: Jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung, die ebenfalls Anforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnflächen stellt.

    Was zählt zur Wohnfläche?

    • Vollwertige Wohnräume: Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden voll angerechnet.
    • Räume mit eingeschränkter Höhe: Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet.
    • Nicht zur Wohnfläche zählen: Keller, Treppenhäuser (gemeinschaftlich genutzt), Spitzböden (sofern nicht als Aufenthaltsraum ausgebaut).
    • Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten: Werden in der Regel zu einem Viertel, maximal zur Hälfte der Fläche angerechnet.
    • Wintergärten, Schwimmbäder: Können zur Wohnfläche zählen, wenn sie beheizbar und wohnlich nutzbar sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Vergleichen Sie die Angaben des Bauträgers/Verkäufers mit den tatsächlichen Gegebenheiten und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlage detailliert erläutern. Im Zweifelsfall empfehle ich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wohnflächenverordnung (WoFlV)
    Die WoFlV ist eine deutsche Verordnung, die die Berechnung der Wohnfläche von Wohnungen und Häusern regelt. Sie dient dazu, eine einheitliche und vergleichbare Grundlage für die Angabe der Wohnfläche zu schaffen. Die WoFlV legt fest, welche Flächen wie zu berücksichtigen sind (z.B. Balkone, Terrassen, Räume mit Dachschrägen).
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Aufenthaltsraum, Grundfläche.
    Bauordnung
    Die Bauordnung ist ein Landesgesetz, das die baulichen Anforderungen an Gebäude und Grundstücke regelt. Sie enthält Bestimmungen über die Gestaltung, Nutzung und Sicherheit von Bauwerken. Die Bauordnung legt unter anderem fest, welche Räume als Aufenthaltsräume gelten und welche Anforderungen an diese gestellt werden (z.B. hinsichtlich Belichtung, Belüftung, Raumhöhe).
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Landesbauordnung, Aufenthaltsraum.
    Aufenthaltsraum
    Ein Aufenthaltsraum ist ein Raum, der zum Wohnen oder Arbeiten bestimmt ist und in dem sich Personen nicht nur vorübergehend aufhalten. Aufenthaltsräume müssen bestimmte Anforderungen an Belichtung, Belüftung und Raumhöhe erfüllen, die in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt sind.
    Verwandte Begriffe: Wohnraum, Arbeitsraum, Raumhöhe.
    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Sie dient als Grundlage für die Berechnung von Mieten, Kaufpreisen und Nebenkosten.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche, Nutzfläche, Wohnraum.
    Balkon
    Ein Balkon ist eine offene, auskragende Plattform, die an einem Gebäude angebracht ist. Balkone werden bei der Wohnflächenberechnung in der Regel zu einem Viertel, maximal zur Hälfte ihrer Fläche berücksichtigt.
    Verwandte Begriffe: Terrasse, Loggia, Dachgarten.
    Loggia
    Eine Loggia ist ein überdachter, in die Fassade eines Gebäudes integrierter Freisitz. Loggien werden bei der Wohnflächenberechnung ähnlich wie Balkone behandelt und in der Regel zu einem Viertel, maximal zur Hälfte ihrer Fläche berücksichtigt.
    Verwandte Begriffe: Balkon, Terrasse, Dachgarten.
    Terrasse
    Eine Terrasse ist eine ebenerdige, befestigte Fläche im Freien, die an ein Gebäude anschließt. Terrassen werden bei der Wohnflächenberechnung in der Regel zu einem Viertel, maximal zur Hälfte ihrer Fläche berücksichtigt.
    Verwandte Begriffe: Balkon, Loggia, Dachgarten.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und Bauordnung bezüglich der Wohnflächenberechnung?
      Antwort: Die WoFlV ist eine Verordnung, die bundesweit die Berechnung der Wohnfläche regelt. Die Bauordnungen der Länder definieren Anforderungen an Aufenthaltsräume und legen fest, welche Räume als Wohnraum gelten. Beide Regelwerke sind relevant für die korrekte Berechnung.
    2. Frage: Zählt ein Spitzboden zur Wohnfläche?
      Antwort: Grundsätzlich nicht, es sei denn, der Spitzboden ist als Aufenthaltsraum ausgebaut und erfüllt die Anforderungen an lichte Höhe und Belichtung. In diesem Fall kann er anteilig zur Wohnfläche gerechnet werden.
    3. Frage: Wie werden Balkone und Terrassen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
      Antwort: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, maximal zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet. Die genaue Anrechnung hängt von der Nutzbarkeit und Gestaltung ab.
    4. Frage: Was gilt bei Räumen mit unterschiedlichen Deckenhöhen?
      Antwort: Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden voll angerechnet. Bereiche mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet. Bereiche unter 1 Meter werden nicht berücksichtigt.
    5. Frage: Sind Keller grundsätzlich nicht zur Wohnfläche zu zählen?
      Antwort: Ja, Kellerräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, da sie in der Regel nicht die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen (z.B. hinsichtlich Belichtung und Belüftung). Ausnahmen können bestehen, wenn der Keller wohnlich ausgebaut ist und die entsprechenden Anforderungen erfüllt.
    6. Frage: Was ist bei Wintergärten und Schwimmbädern zu beachten?
      Antwort: Wintergärten und Schwimmbäder können zur Wohnfläche zählen, wenn sie beheizbar und wohnlich nutzbar sind. Die genaue Anrechnung hängt von der individuellen Gestaltung und Nutzung ab.
    7. Frage: Was mache ich, wenn die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben des Bauträgers abweicht?
      Antwort: Vergleichen Sie die Angaben des Bauträgers mit den tatsächlichen Gegebenheiten und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlage detailliert erläutern. Bei erheblichen Abweichungen empfehle ich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen und gegebenenfalls rechtliche Schritte zu prüfen.
    8. Frage: Gibt es Unterschiede bei der Wohnflächenberechnung zwischen Mietwohnungen und Eigentumswohnungen?
      Antwort: Die WoFlV gilt grundsätzlich sowohl für Miet- als auch für Eigentumswohnungen. Allerdings können in Mietverträgen auch andere Vereinbarungen zur Wohnflächenberechnung getroffen werden, die jedoch der Transparenz und Nachvollziehbarkeit entsprechen müssen.

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