Abrechnung nach Regie beim Hausbau: Was ist erlaubt? Tipps zur Prüfung der Schlussrechnung

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Ich verstehe, dass Sie nach der Rohbaufertigstellung Ihres Einfamilienhauses die Schlussrechnung Ihres Bauunternehmers erhalten haben und Unklarheiten bezüglich der Abrechnung nach Regie bestehen.

Abrechnung nach Regie bedeutet: Die tatsächlich erbrachten Leistungen und der dafür angefallene Materialaufwand werden auf Basis von Stundenzetteln und Materialbelegen abgerechnet. Dies weicht von einem Einheitspreisvertrag ab, bei dem feste Preise pro Mengeneinheit vereinbart sind.

Wichtig ist: Regiearbeiten müssen im Bauvertrag vereinbart sein oder nachträglich vom Bauherrn beauftragt werden. Der Bauunternehmer muss die Regiearbeiten detailliert nachweisen (Stundenzettel, Materialbelege). Sie haben das Recht, diese Nachweise zu prüfen.

🔴 Gefahr: Wenn Regiearbeiten nicht vereinbart wurden oder die Nachweise unvollständig sind, kann es zu erheblichen Mehrkosten kommen.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Schlussrechnung sorgfältig. Vergleichen Sie die abgerechneten Stunden und Materialkosten mit den tatsächlich erbrachten Leistungen. Fordern Sie detaillierte Nachweise an. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzu.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Konfliktsituation beim Hausbau, bei der der Bauunternehmer nach Fertigstellung des Rohbaus eine Schlussrechnung vorlegt, die erheblich von der ursprünglichen Angebotssumme abweicht. Der Bauherr hatte explizit auf eine Abrechnung nach Einheitspreisen (pro m² oder m³) bestanden und Regiearbeiten ausgeschlossen. Dennoch wurden Positionen wie Kanalaushub oder Zufahrt nach Aufwand (Regie) abgerechnet, was zu einer Preissteigerung von bis zu 220 % führt. Dies ist rechtlich problematisch, da eine nachträgliche Änderung der vereinbarten Vergütungsart ohne Zustimmung des Auftraggebers in der Regel unzulässig ist.

✅ Zustimmung: Der Bauherr hat grundsätzlich Recht: Wenn im Angebot Einheitspreise vereinbart wurden, darf der Unternehmer nicht einseitig auf Regieabrechnung umstellen. Die Mehrkosten für tatsächlich erbrachte Mehrleistungen (z. B. 50 % mehr m²) sind zwar zu zahlen, aber zum vereinbarten Einheitspreis, nicht nach Aufwand. Die fehlende Information und fehlende Stundenzettel sind weitere Indizien für eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung.

⚠️ Korrektur: Der Bauherr sollte nicht pauschal von einer "falschen Abrechnung" ausgehen, sondern prüfen, ob die Mehrleistungen tatsächlich erforderlich waren und ob der Unternehmer eine schriftliche Zustimmung für die Regiearbeiten hätte einholen müssen. Nach VOB^Abk./B § 2 (5) sind Vergütungsanpassungen nur bei wesentlichen Änderungen der Leistung zulässig, und auch dann muss die Abrechnung transparent sein.

➕ Ergänzung: Wichtig ist die Unterscheidung zwischen "Nachtrag" und "Regie". Ein Nachtrag zu Einheitspreisen wäre korrekt gewesen. Der Bauherr sollte die Schlussrechnung detailliert prüfen lassen, idealerweise durch einen Baujuristen oder einen unabhängigen Sachverständigen. Zudem sollte er prüfen, ob die Abschlagsrechnungen bereits 90 % der Angebotssumme abdecken – dann könnte die Schlussrechnung überzogen sein.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Bauherr aus Zeitdruck oder Unwissenheit die überhöhte Rechnung akzeptiert. Dies könnte zu einer dauerhaften finanziellen Belastung führen. Zudem droht ein Rechtsstreit, wenn keine Einigung erzielt wird.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen Bauingenieur mit der Prüfung der Schlussrechnung. Setzen Sie dem Bauunternehmer eine schriftliche Frist zur Vorlage einer korrigierten Abrechnung auf Basis der vereinbarten Einheitspreise. Zahlen Sie die Schlussrechnung nicht vor der Klärung. Dokumentieren Sie alle Kommunikationen und fordern Sie fehlende Stundenzettel an. Nur so können Sie Ihre Rechte wahren und eine faire Lösung erreichen.

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Bei der Abrechnung nach Regie im Rahmen eines Hausbaus handelt es sich um eine vertraglich besonders abgesicherte Ausnahme – nicht um eine Standardpraxis. Die vertragliche Vereinbarung über Einheitspreise (nach m² oder m³) schließt automatisch die Abrechnung nach Regie aus, es sei denn, es liegt eine ausdrückliche, schriftliche Vereinbarung vor, die Regieleistungen ausdrücklich zulässt und deren Umfang, Vergütung und Dokumentationspflichten regelt.

🔴 Gefahr: Die nachträgliche Umstellung auf Regie ohne vorherige schriftliche Vereinbarung, ohne Einwilligung und ohne Vorlage von Stundenzetteln oder Nachweisen für den Mehraufwand stellt eine vertragswidrige und rechtlich nicht durchsetzbare Abrechnung dar – insbesondere bei einer Preissteigerung um 220 %, die weder durch erhöhte Mengen noch durch vertraglich vereinbarte Risikozuschläge gedeckt ist.

⚠️ Korrektur: Es ist falsch zu glauben, der Unternehmer dürfe 'wie er will' abrechnen – die VOB/B (§ 2 Abs. 5) und das BGB^Abk. (§ 631 ff.) verlangen stets die Einhaltung des vereinbarten Leistungs- und Vergütungsmodells; eine einseitige Umstellung auf Regie ist unzulässig.

➕ Ergänzung: Selbst bei tatsächlich erforderlichen Regiearbeiten (z. B. unvorhergesehene Bodenverhältnisse) muss der Unternehmer vor Ausführung die Zustimmung des Bauherrn einholen, die Kosten transparent darlegen und sämtliche Nachweise (Stundenzettel, Belege, Tagesberichte) vorlegen – andernfalls entfällt der Vergütungsanspruch vollständig.

✅ Zustimmung: Ihre Forderung nach Bezahlung des tatsächlich geleisteten Mehraufwands – aber zum vereinbarten Einheitspreis – ist sachlich und rechtlich vollständig gerechtfertigt; die Mengenerhöhung (z. B. +50 % m²) ist im Einheitspreismodell grundsätzlich abgedeckt.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, Regie sei 'üblich' oder 'zulässig, weil der Bau 'ohne größere Probleme' gebaut wurde', ist rechtlich irrelevant – die Vertragsbindung und Transparenzpflichten gelten unabhängig vom Bauablauf.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich binnen 14 Tagen die Korrektur der Schlussrechnung auf Grundlage des ursprünglichen Angebots; lehnen Sie die Regiepositionen ab und verlangen Sie Nachweise für jede behauptete Abweichung; beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Bausachverständigen zur Prüfung der Rechnung und zur Dokumentation der vertraglichen Lage.