Haus zu tief gebaut: Minderung berechnen – Wertminderung, Ursachen & Vorgehen?
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was
bietet der Bauträger an? Das ging doch vermutlich dann wegen der durchgängigen Gründungshöhe, Dachlinie usw. sicher angeblich nicht so ohne weiteres anders wie "zugesagt". Ihren Anspruch kann und darf nur ein Anwalt anhand des Vertrages seriös prüfen und bewerten. Schön ist das in der Tat nicht, aber Sie wohnen wahrscheinlich am falschen Ende des Reihenhauses. Einem Baubetreuer wäre das sicher eher aufgefallen. 😉 Grüße

Baubetreuer
Also mit dem Bauträger habe ich noch nicht gesprochen. Geht verhandlungstechnisch erst in ein paar Tagen. Zum Thema Baubetreuer: Wir hatten von Anfang an einen im Boot, der uns vom Bauherrenschutzbund empfohlen wurde  -  gemerkt hat der leider nichts. Er hat das Haus von Bodenplatte bis kurz vor der Rohbaufertigstellung begleitet. Kurz vor der Rohbaufertigstellung haben wir uns von ihm getrennt, weil er sich doch etwas zu gut mit dem Bauträger verstanden hat. Hätte der das Hausniveau eigentlich prüfen müssen?

das
kann auch der Anwalt prüfen!

Aber ich habe doch recht, dass alle Häuser eine Höhe haben und nur dass Gelände nicht so eben ist.

Hast fast recht 🙂
Es stimmt, dass das Gelände ein Gefälle hat und wir ganz oben sind. Die Häuser sind in unserer Reihe in drei Blöcken zu je vier Häusern gebaut, das Baufeld wurde gerade vom Bauträger komplett neu erschlossen. Es wäre also durchaus ohne allzu große Aufwände möglich gewesen, das Haus (und damit unseren ganzen 4 er-Block) etwas höher zu bauen. Allerdings wäre dann der Höhenunterschied zum nächsten 4 er-Block etwas größer gewesen.

Ja, es gibt einen Plan
Ja, es gibt auch einen Plan. Anbei finden Sie ein Foto der Zeichnung, auf der der Anspruch hauptsächlich beruht. Zur Orientierung: Die Nordansicht ist die Ansicht von der Seite des Weges. Tatsächlich verläuft der Weg an der Oberkante des grauen Bereichs. Bei der Ost- und Westansicht wird dann durch die dargestellten Personen klar, dass die Linie neben dem Haus das Gehwegniveau darstellen soll. Aus einer weiteren Skizze lässt sich noch ablesen, wie groß der Niveauunterschied zwischen Garten und Fußboden im Erdgeschoss sein soll. Im Grunde passen alle diese Maße zu der Realität. Nur der Gehweg verläuft halt 25 cm höher als hier ersichtlich. Das sollte doch genügen, um einen Anspruch zu begründen, oder?

Kann man das Haus eigentlich noch anheben?
Hallo noch einmal,

der Bauträger hat sich noch nicht gemeldet und in meinem Kopf schwirren die wildesten Gedanken herum, wie sich das Problem noch lösen lässt. Vielleicht kann mir ja jemand sagen, ob der folgende Gedanke totaler Blödsinn ist oder nicht: Das Haus ist nahezu vollständig fertig (Estrich und Fußbodenheizung sind drin), restlicher Innenausbau fehlt noch, es gibt keinen Kellerausbau  -  hier bleibt die weiße Wanne "nackig". Nun könnte man doch ein paar Hydraulikpressen zwischen Kellerboden und Kellerdecke aufstellen. Dann hebt man den Fußboden des EG^Abk. (Stahlbetonplatte) mit den beiden Etagen drüber um eine Steinreihe an, steckt Ziegel dazwischen und setzt das ganze wieder ab. Danach müssten noch ein paar Nacharbeiten an Dingen, die zwischen EG und Keller verlaufen durchgeführt werden: Wärmedämmung, Außenputz, Fallrohre, etc.

Ist so ein Vorgehen möglich? Hausaußenmaße sind 10x5 m  -  also durchaus überschaubar.

Gibt es keinen richtigen Plan?
Hallo, Ihr Plan beinhaltet ja überhaupt keine Maßangaben. Wichtig wäre mir die Höhenangabe Fußboden EG^Abk. sowie deren Verhältnis zum Vermessungsplan. Irgendeine Referenz muss doch vorhanden sein. Beste Grüße, Alex

Maßangaben sind woanders
Hi,

vielen Dank für die Antwort. Ich muss gestehen, ich weiß gar nicht, was ein Vermessungsplan ist. Inzwischen habe ich auch die Bauleitung mal auf den Mangel angesprochen. Die meinte, dass definitiv alles korrekt (nach den ihnen vorliegenden Plänen) vermessen wurde (vermutlich nach deren Vermessungplan des ganzen Baufeldes, das immerhin aus 85 Häusern besteht).

Ich habe die Vertragsunterlagen nochmal gesichtet und nichts anderes außer dem angehängten Foto gefunden, was ein absolutes Niveau des Hauses in Bezug auf die Umgebung festlegt. Zusätzlich habe ich noch einen vertikalen Ost-West-Schnitt durch das Haus, in dem Raumhöhen und die Gartenhöhe im Verhältnis zum Haus eindeutig festgelegt sind. Das ist alles korrekt ausgeführt worden. Nur leider stimmt das Gesamtniveau des Hauses nicht mit dem Plan, den ich oben angehängt habe, überein. Reicht die Zeichnung von oben tatsächlich nicht aus, um einen Anspruch zu begründen? Sie ist schließlich die einzige Zeichnung im ganzen Vertragswert, die das Haus in Bezug auf seine Umgebung zeigt.

Dabei ist es mir eigentlich relativ egal, wer auf der Seite des Bauträgers den Fehler gemacht hat. Das müsste der dann ja in seinem Verhältnis zu den ausführenden Firmen klären, oder? Der Vorteil eines Bauträgervertrages ist ja gerade, dass man mit den ganzen ausführenden Unternehmen überhaupt nichts zu tun hat.

Höhenkoten
Also haben Sie keinen bemassten Schnitt mit Höhenangaben? Darin wird normalerweise alles klar dargestellt, auch die Umgebung.

Höhenschnitt
Ich dachte ja, ich käme ohne ein Foto des Höhenschnitts aus. Hat nicht geklappt, es ist jetzt im Anhang. Sorry, wenn dadurch die Diskussion komplizierter als nötig geworden ist. Nun sollte sich ein komplettes Bild ergeben: Auf der zuerst geposteten Skizze mit den drei Außenansichten ist durch die neben dem Haus stehenden Personen erkennbar, dass der Garten auf dem Niveau des Gehwegs liegen soll. Was hier fehlt, ist die Höhe des Fußbodens im EG^Abk.. Dies wird durch den Anhang unten ergänzt: Hier ist die Höhe der Terrasse im Vergleich zum Fußboden EG sichtbar. Oder fehlt noch etwas für die Argumentationskette?

Ja, die Höhenangaben fehlen ...
Ja, die Höhenangaben fehlen aber es wird schon deutlich das die OK Fußboden etwas über dem Geländeniveau liegt. Die Qualität der Zeichnungen erschreckt mich allerdings schon ein wenig, zumal es nicht einmal klar ist wo geschnitten wurde. Normalerweise macht man auch einen Längsschnitt durch alle vier Häuser mit Geländeverlauf, ist ja alles kein Hexenwerk.

Insgesamt: je klarer die Dokumentation ist, umso besser. Am besten geht es halt per Referenzhöhe, dann können Sie den exakten Unterschied zwischen Wunsch und Wirklichkeit per Strichlinie in der Planzeichnung erfassen. Eigentlich absolute Minimalanforderungen an Planung und Dokumentation.

Hier im Forum wird es sich nicht weiter lösen lassen, also: alle Dokumente die Ihnen vorliegen zusammenstellen und vom Anwalt Ihres Vertrauens eine rechtliche Einschätzung der Situation einholen.

Falls hier noch jemand mitliest, ein ...
Falls hier noch jemand mitliest, ein kleines Zwischenfazit (schuldet man ja einem Forum ein wenig):

Zuerst hatte ich ein sehr freundliches Gespräch ohne Lösung in der Sache mit dem Bauträger. Laut diesem ist das Haus entsprechend den vorliegenden Architektenplänen und der Baugenehmigung erstellt worden. Das möchte ich gar nicht bestreiten. Nur leider passt dann unser Vertrag nicht zu den Architektenplänen. Trotzdem lehnt der Bauträger unsere Forderung mit recht hanebüchenen Argumenten ab. Da kamen so Dinge, dass man auf der Skizze gar nicht sehen könne, wo genau die Personen stehen, da die Tiefeninformation fehlt. Demnach könnten die Personen auch weiter im Bildvordergrund oder weiter im Bildhintergrund stehen, wo der Weg tatsächlich schon wieder etwas tiefer liegt. Am Ende des immer noch freundlichen Gesprächs stand die Aussage seitens des Bauträgers, dass sich dieser einfach keines Fehlers bewusst sei. Wenn irgendwelche Maße in der Skizze wären, dann würde auch er einen Anspruch bejahen. Ohne Maße klappe das aber nicht. Wir haben das Gespräch mit beiderseitigem Bedauern beendet, dass jetzt Anwälte eingeschaltet werden müssen und hoffen weiterhin beide, die Sache ohne gerichtliche Streitereien vom Tisch zu bekommen.

Dann war ich heute notgedrungen beim Anwalt. Das Fazit von dort ist recht einfach: Es liegt kein Ausführungsfehler vor, da das Haus entsprechend der Baugenehmigung erstellt wurde. Statt dessen handelt es sich um einen Fehler in der Vertragsgestaltung, da es gemäß Baugenehmigung gar nicht möglich war, das Haus dem Vertrag entsprechend auszuführen. Um nun tatsächlich einen Anspruch gegen den Bauträger zu haben, bedarf es zwei Dingen: 1.) Nach Vertragslage mussten wir bei Vertragsschluss davon ausgehen können, dass der Weg entsprechend tief liegt. Trotz fehlender Maße ist das zu bejahen. 2.) Es darf sich nicht um eine nur unerhebliche Abweichung handeln. Dies ist hier auch gegeben, da sich das Fenster unmittelbar an einem öffentlichen Weg befindet. Mit der konkreten Quantifizierung des Anspruchs tut er sich auch schwer. Da lässt er sich aber noch etwas einfallen.

Also zusammen gefasst: Bauträger will keinen Schaden anerkennen, Anwalt sagt, dass ein Anspruch besteht. Jetzt muss muss noch ein Weg gefunden werden, den Bauträger möglichst außergerichtlich und ohne "Anwaltsschlacht" von der Ansicht unseres Anwalts zu überzeugen.

Endergebnis
Edit: Inhalt wieder entfernt. Hatte etwas voreilig gepostet. Tatsächliches Fazit kommt aber noch. Sorry für die Verwirrung.