Estrich im Keller: Abrechnung mit Bauträger – Mehrkosten, Minderkosten & Vergütung?

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Estrich im Keller: Abrechnung mit Bauträger – Mehrkosten, Minderkosten & Vergütung?

Wg. Baurecht: Baden-Württemberg
Hallo,
ich stehe vor folgendem Problem:
In meinem Neubau, der von einem Bauträger erstellt wird, war laut Vertrag im Keller nur im Flur Estrich vorgesehen.
Bei der ersten Durchsprache der Sonderwünsche nach Vertragsunterzeichnung habe ich den Wunsch geäußert, im kompletten Keller Estrich verlegen zu lassen.
Außerdem wollten wir von Anfang an im Wohn- / Essbereich (Wohnbereich, Essbereich) einen massiven Dielenboden haben. Hier hieß es immer: das klären Sie gleich mit dem Handwerker.
Irgendwann erhielt ich das Angebot für den Estrich im Keller, das mit ~50 €/m² zwar sehr teuer ausfiel, aber da ich davon ausgegangen 'bin, dass Mehr- und Minderpreise (wie es mir immer mündlich versichert wurde) gegeneinander verrechnet werden und da ich nur einen Estrichleger beauftragen wollte ('logistische Gründe'), akzeptierte ich das Angebot.
Sehr viel später stellte sich heraus, dass der betreffende Bodenleger einen Dielenboden in der von uns geplanten weise nicht verlegen kann, somit wurde auf Anregung des Bauleiters der Estrich im Wohn-Essbereich ausgespart und der Boden wird in Eigenleistung erstellt.
Hier beginnt der Ärger:
Ich ging davon aus, dass mir der Estrich im Keller mit dem eingesparten verrechnet wird (+evtl. Zuschlag für Wassersperre im Keller) zuzüglich des Materialpreises für den Bodenbelag (laut Vertrag 25 €/m²) + Materialpreis Zubehör (Leisten, Dämmmatte etc.) und Arbeitslohn.
Der Bauträger bezeichnet diese Herausnahme des Estrichs nun aber als 'Teilkündigung' und will nur 'aus Kulanz' die ihm tatsächlich entstehenden Kosten vergüten.
Faktisch rechnet er damit EKAbk. gegen VK! Oder anders ausgedrückt:
Während ich im Keller für 1 m² Estrich 50 € zahle, soll ich oben nur 20 € vergütet bekommen!?
Ein befreundeter Jurist (kein Bauspezialist) meinte nur kurz, dass Teilkündigung juristisch ein völlig anderer Sachverhalt ist, der bei einem 'Streitwert' von 0,5 % der Auftragssumme nicht zum Tragen kommen kann und die beschriebene Vergütungspraxis des Bauträgers vermutlich gegen Treu und Glaube verstoße.
In anderen Bereichen hat die Verrechnung funktioniert, z.B. wurde eine im EG geplante Tür im DGAbk. installiert  -  hier wurde ja auch nicht z.B. 50 € vergütet und 150 € neu berechnet!
Es ist noch anzumerken, dass im Keller mehr m² Estrich liegen, als in besagtem Raum, sodass unterm Strich immer noch ein Mehrpreis bleibt.
Über alle Gewerke hinweg haben wir sowieso noch diverse Aufpreise zu zahlen.
Die Verrechnung scheint mir aber in diesem Fall nur einseitig zu funktionieren, nämlich solange wir mehr zahlen ...
Wer hat hier ähnliche Erfahrungen gemacht und wie ist dies rechtlich zu beurteilen?
Im Voraus vielen Dank,
Dierk Meissner
  • Name:
  • Dierk Meissner
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse: Estrich Keller: Abrechnung, Mehr-/Minderkosten

    Ich verstehe, dass es um die Abrechnung von Estricharbeiten im Keller geht, die über den ursprünglichen Bauträgervertrag hinausgehen. Hier sind einige Punkte, die ich bei der Verhandlung mit dem Bauträger berücksichtigen würde:

    • Prüfung des Vertrags: Zunächst sollte ich den Bauträgervertrag genau prüfen, insbesondere die Regelungen zu Sonderwünschen und Änderungen.
    • Dokumentation: Ich würde alle Absprachen und Angebote schriftlich festhalten, um einen klaren Nachweis zu haben.
    • Mehr- und Minderpreise: Ich würde mir ein detailliertes Angebot für die zusätzlichen Estricharbeiten erstellen lassen und dieses mit den ursprünglichen Kosten vergleichen.
    • Teilkündigung: Eine Teilkündigung des Vertrags bezüglich des Estrichs könnte eine Option sein, wenn keine Einigung erzielt werden kann. 🔴 Hierbei sollte ich jedoch die rechtlichen Konsequenzen beachten.
    • Kulanz: Ich würde versuchen, mit dem Bauträger eine Kulanzregelung zu vereinbaren, um die Kosten zu reduzieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, einen Bauspezialisten oder Juristen für Baurecht hinzuzuziehen, um den Sachverhalt rechtlich prüfen zu lassen und die beste Vorgehensweise zu ermitteln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Estrich
    Estrich ist eine Schicht aus Mörtel oder Gips, die auf den Rohboden aufgebracht wird, um einen ebenen Untergrund für Bodenbeläge zu schaffen. Er dient auch zur Lastverteilung und zur Aufnahme von Fußbodenheizungen.
    Verwandte Begriffe: Zementestrich, Anhydritestrich, Trockenestrich.
    Bauträgervertrag
    Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Bauträger verpflichtet, ein Bauwerk zu errichten oder umzubauen und das Eigentum daran auf den Erwerber zu übertragen. Er unterliegt besonderen rechtlichen Bestimmungen.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Kaufvertrag, Bauvertrag.
    Sonderwunsch
    Sonderwünsche sind Änderungen oder Ergänzungen der Bauausführung, die über den im Bauträgervertrag vereinbarten Standard hinausgehen. Sie müssen in der Regel gesondert vereinbart und vergütet werden.
    Verwandte Begriffe: Änderungswünsche, Zusatzleistungen, Individualisierung.
    Mehrpreis
    Ein Mehrpreis entsteht, wenn die Ausführung eines Sonderwunsches teurer ist als die ursprünglich vereinbarte Leistung. Die Berechnung sollte transparent und nachvollziehbar sein.
    Verwandte Begriffe: Aufpreis, Zusatzkosten, Mehraufwand.
    Minderpreis
    Ein Minderpreis entsteht, wenn die Ausführung eines Sonderwunsches günstiger ist als die ursprünglich vereinbarte Leistung. Die Berechnung sollte transparent und nachvollziehbar sein.
    Verwandte Begriffe: Nachlass, Reduzierung, Gutschrift.
    Teilkündigung
    Eine Teilkündigung bedeutet, dass nur ein Teil des Vertrags gekündigt wird, beispielsweise die Estricharbeiten. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und kann rechtliche Konsequenzen haben.
    Verwandte Begriffe: Kündigung, Rücktritt, Vertragsauflösung.
    Kulanz
    Kulanz ist eine freiwillige Leistung des Bauträgers, um dem Kunden entgegenzukommen, beispielsweise durch Reduzierung der Kosten. Es besteht kein Rechtsanspruch darauf.
    Verwandte Begriffe: Entgegenkommen, Entschädigung, Kompromiss.
    Wassersperre
    Eine Wassersperre ist eine Abdichtung, die verhindert, dass Wasser in ein Gebäude eindringt. Sie ist besonders wichtig in Kellern und anderen erdberührten Bauteilen.
    Verwandte Begriffe: Abdichtung, Drainage, Isolierung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist ein Bauträgervertrag?
      Antwort: Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Bauträger verpflichtet, ein Bauwerk zu errichten oder umzubauen und das Eigentum daran auf den Erwerber zu übertragen. Er unterliegt besonderen rechtlichen Bestimmungen.
    2. Frage: Was sind Sonderwünsche im Bauträgervertrag?
      Antwort: Sonderwünsche sind Änderungen oder Ergänzungen der Bauausführung, die über den im Bauträgervertrag vereinbarten Standard hinausgehen. Sie müssen in der Regel gesondert vereinbart und vergütet werden.
    3. Frage: Wie werden Mehr- und Minderpreise bei Sonderwünschen berechnet?
      Antwort: Mehrpreise entstehen, wenn die Ausführung des Sonderwunsches teurer ist als die ursprünglich vereinbarte Leistung. Minderpreise entstehen, wenn die Ausführung günstiger ist. Die Berechnung sollte transparent und nachvollziehbar sein.
    4. Frage: Was bedeutet Teilkündigung im Bauträgervertrag?
      Antwort: Eine Teilkündigung bedeutet, dass nur ein Teil des Vertrags gekündigt wird, beispielsweise die Estricharbeiten. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und kann rechtliche Konsequenzen haben.
    5. Frage: Was ist eine Kulanzregelung?
      Antwort: Eine Kulanzregelung ist eine freiwillige Leistung des Bauträgers, um dem Kunden entgegenzukommen, beispielsweise durch Reduzierung der Kosten. Es besteht kein Rechtsanspruch darauf.
    6. Frage: Was ist der Unterschied zwischen Materialpreis und Arbeitslohn?
      Antwort: Der Materialpreis sind die Kosten für das verwendete Material (z.B. Estrich, Dämmung). Der Arbeitslohn sind die Kosten für die Handwerker, die den Estrich verlegen. Beide Kostenfaktoren sind relevant für die Gesamtkosten.
    7. Frage: Was ist eine Wassersperre im Keller?
      Antwort: Eine Wassersperre ist eine Abdichtung, die verhindert, dass Wasser in den Keller eindringt. Sie ist besonders wichtig, wenn der Keller als Wohnraum genutzt wird.
    8. Frage: Was ist bei Eigenleistungen zu beachten?
      Antwort: Wenn Eigenleistungen erbracht werden, müssen diese klar definiert und von den Leistungen des Bauträgers abgegrenzt werden. Es sollte eine Vereinbarung über die Anrechnung der Eigenleistungen auf den Gesamtpreis getroffen werden.

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      Eine Erläuterung der Voraussetzungen und Konsequenzen einer Teilkündigung eines Bauvertrags.

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