Bodengutachten Drainage: Bauträger will Haftungsausschluss für Feuchtigkeit – Was tun?
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Bodengutachten Drainage: Bauträger will Haftungsausschluss für Feuchtigkeit – Was tun?

Liebe Baufachleute,
wir haben bei der Kellerbauplanung eine verzwickte Situation und würden uns über eine Hilfestellung freuen.
Der Sachverhalt:
Wir planen den Neubau eines Einfamilienhaus mit Vollkeller aus Kalksandstein (Bundesland Schleswig-Holstein). Gemäß Bodengutachten ist bis 7 m Tiefe kein Grundwasser vorgefunden worden, jedoch Aufgrund der Bodenbeschaffenheit mit dem Lastfall zeitweilig aufstauendes Sickerwasser zu rechnen. Es wird empfohlen, den Kalksandsteinkeller mit einem Außensperrputz und zweifachem Schutzanstrich gem. DINAbk. 18195, Teil 6, Abschnitt 9 auszuführen. Zudem sollte auf eine Ringdrainage gem. DIN 4095 nicht verzichtet werden. Dieser Empfehlung wollen wir folgen.
Jetzt zu unserem Problem:
Unser Bauträger teilt uns nun mit, dass er selbst keine Drainage anbietet und diese Drainage gem. DIN 4095 in Eigenleistung (würden wir durch einen Fachbetrieb ausführen lassen) zu erbringen ist und er für Fremdleistungen keine Haftung übernehmen kann. Folglich sollen wir nun einen Haftungsausschluss gegen Feuchtigkeitsschäden unterzeichnen.
Diesen Haftungsausschluss wollen wir natürlich nicht unterzeichnen, da der Feuchtigkeitsschutz u.E. nicht nur durch die Drainage allein, sondern durch die Kellerabdichtung und Drainage sichergestellt werden soll. Wie können wir in diesem Fall unserem Bauträger begegnen, bzw. ist diese Forderung des Haftungsausschlusses gar gerechtfertigt?
Im Voraus herzlichen Dank für Hilfestellungen und viele Grüße
Familie Martens
  • Name:
  • Martens
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Ein unzureichender Feuchtigkeitsschutz kann zu erheblichen Schäden am Keller und am gesamten Gebäude führen. Schimmelbildung und Bauschäden sind mögliche Folgen.

    🔴 Kritisch: Kalksandstein ist besonders anfällig für Feuchtigkeitsschäden. Eine sorgfältige Planung und Ausführung des Feuchtigkeitsschutzes ist daher unerlässlich.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie sich in einer schwierigen Lage befinden. Ein Bodengutachten empfiehlt eine Drainage, aber Ihr Bauträger möchte sich von der Haftung für Feuchtigkeitsschäden freistellen. Das ist ungewöhnlich und sollte genau geprüft werden.

    🔴 Gefahr: Ein Haftungsausschluss für Feuchtigkeitsschäden kann erhebliche finanzielle Risiken für Sie als Bauherren bedeuten, insbesondere bei einem Keller aus Kalksandstein, der anfällig für Feuchtigkeit ist.

    Ich empfehle Ihnen dringend, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Prüfen Sie den Bauvertrag: Welche Vereinbarungen wurden bezüglich der Drainage und des Feuchtigkeitsschutzes getroffen?
    • Holen Sie eine zweite Meinung ein: Lassen Sie das Bodengutachten von einem unabhängigen Sachverständigen überprüfen.
    • Sprechen Sie mit einem Anwalt: Ein Baurechtsexperte kann Ihnen helfen, die rechtlichen Konsequenzen des Haftungsausschlusses zu verstehen und Ihre Interessen zu schützen.

    Die Drainage ist ein wichtiger Bestandteil des Feuchtigkeitsschutzes bei einem Keller. Wenn das Bodengutachten sie empfiehlt, sollte sie auch fachgerecht ausgeführt werden. Die Kombination aus Außensperrputz und Schutzanstrich ist bei Lastfall Sickerwasser üblich, aber die Drainage bietet zusätzlichen Schutz.

    👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie den Haftungsausschluss akzeptieren, klären Sie alle offenen Fragen mit dem Bauträger, holen Sie sich unabhängigen Rat und lassen Sie die Situation rechtlich prüfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bodengutachten
    Ein Bodengutachten ist eine Untersuchung des Baugrunds, die Auskunft über die Bodenbeschaffenheit, den Grundwasserstand und die Tragfähigkeit des Bodens gibt. Es dient als Grundlage für die Planung und Ausführung von Bauwerken.
    Verwandte Begriffe: Baugrund, Baugrunduntersuchung, Geotechnik
    Drainage
    Eine Drainage ist ein System von Rohren und Filtermaterialien, das dazu dient, Wasser vom Baugrund abzuleiten und so das Eindringen von Feuchtigkeit in das Bauwerk zu verhindern.
    Verwandte Begriffe: Sickerwasser, Dränrohr, Dränagekies
    Kalksandstein
    Kalksandstein ist ein Mauerstein, der aus Kalk, Sand und Wasser hergestellt wird. Er ist relativ diffusionsoffen, was bedeutet, dass er Feuchtigkeit aufnehmen und wieder abgeben kann. Allerdings ist er auch anfällig für Feuchtigkeitsschäden, wenn er dauerhaft Feuchtigkeit ausgesetzt ist.
    Verwandte Begriffe: Mauerwerk, Mauerstein, KS-Stein
    Sickerwasser
    Sickerwasser ist Niederschlagswasser, das im Boden versickert und sich dort anstaut. Es kann durch undichte Stellen in das Bauwerk eindringen und zu Feuchtigkeitsschäden führen.
    Verwandte Begriffe: Grundwasser, Niederschlagswasser, Oberflächenwasser
    Außensperrputz
    Ein Außensperrputz ist ein spezieller Putz, der auf die Außenseite der Kellerwand aufgetragen wird, um diese vor Feuchtigkeit zu schützen. Er bildet eine wasserabweisende Schicht und verhindert das Eindringen von Wasser in das Mauerwerk.
    Verwandte Begriffe: Putz, Abdichtung, Kellerabdichtung
    Haftungsausschluss
    Ein Haftungsausschluss ist eine Vereinbarung, in der eine Partei (z.B. der Bauträger) sich von der Haftung für bestimmte Schäden freistellt. Im Baurecht ist ein Haftungsausschluss für grob fahrlässig verursachte Schäden in der Regel unwirksam.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Schadenersatz, Mängelhaftung
    Lastfall Sickerwasser
    Der Lastfall Sickerwasser beschreibt eine Situation, in der das anfallende Niederschlagswasser nicht schnell genug versickern kann und sich somit am Bauwerk anstaut. Dies erfordert besondere Maßnahmen zum Schutz des Kellers vor Feuchtigkeit.
    Verwandte Begriffe: Wasserdruck, Wasserhaltung, Bauwerksabdichtung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet Lastfall Sickerwasser?
      Lastfall Sickerwasser bedeutet, dass das anfallende Niederschlagswasser nicht schnell genug versickern kann und sich somit am Bauwerk anstaut. Dies erfordert besondere Maßnahmen zum Schutz des Kellers vor Feuchtigkeit.
    2. Warum ist eine Drainage wichtig?
      Eine Drainage leitet das Sickerwasser vom Keller weg und verhindert so, dass es in das Mauerwerk eindringt. Sie reduziert den Wasserdruck auf die Kellerwand und trägt wesentlich zum Feuchtigkeitsschutz bei.
    3. Was ist ein Außensperrputz?
      Ein Außensperrputz ist ein spezieller Putz, der auf die Außenseite der Kellerwand aufgetragen wird, um diese vor Feuchtigkeit zu schützen. Er bildet eine wasserabweisende Schicht und verhindert das Eindringen von Wasser in das Mauerwerk.
    4. Was bedeutet ein Haftungsausschluss des Bauträgers?
      Ein Haftungsausschluss bedeutet, dass der Bauträger nicht für Schäden haftet, die durch Feuchtigkeit entstehen. Das bedeutet, dass Sie als Bauherr die Kosten für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden selbst tragen müssten.
    5. Was kann ich tun, wenn der Bauträger einen Haftungsausschluss fordert?
      Sie sollten den Haftungsausschluss nicht ohne weiteres akzeptieren. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten und prüfen Sie, ob der Haftungsausschluss rechtlich zulässig ist. Holen Sie sich eine zweite Meinung von einem unabhängigen Sachverständigen ein.
    6. Welche Alternativen gibt es zur Drainage?
      Es gibt keine gleichwertige Alternative zur Drainage, wenn das Bodengutachten sie empfiehlt. Andere Maßnahmen wie eine verstärkte Abdichtung können den Wasserdruck reduzieren, aber die Drainage ist die effektivste Methode, um das Wasser vom Keller fernzuhalten.
    7. Was kostet eine Drainage?
      Die Kosten für eine Drainage variieren je nach Größe des Kellers und den örtlichen Gegebenheiten. Sie sollten sich von einem Fachbetrieb ein Angebot erstellen lassen.
    8. Wer ist für die Ausführung der Drainage verantwortlich?
      Grundsätzlich ist der Bauträger für die fachgerechte Ausführung der Drainage verantwortlich, wenn dies im Bauvertrag vereinbart wurde. Wenn Sie die Drainage in Eigenleistung erbringen möchten, sollten Sie dies unbedingt mit dem Bauträger abstimmen und sicherstellen, dass die Ausführung den geltenden Normen entspricht.

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  2. 🔴 Haftungsausschluss: Risiko bei Abdichtung und Drainage!

    Vorsicht
    Hallo,
    Dann soll doch Ihr Unternehmer gefälligst eine Fachfirma für die gesamte Abdichtung+ Dränung beauftragen.
    Unter keinen Umständen würde ich diesen Haftungsausschluss unterschreiben. Das ist eine Lizenz zum Pfuschen!
    Persönlich würde ich bei diesen Bodenverhältnissen den Keller nur als Weiße Wanne bauen lassen, das wird dann auch nicht wesentlich teurer als das notwendige Abdichtungsprogramm die es sonst braucht.
    Grüße aus Schönebeck

  3. DIN 18195: Abdichtung mit/ohne Drainage – Unterschiede

    Foto von Horst Schmid

    Unstimmigkeiten
    entweder Abdichtung nach DINAbk. 18195-6 Absch. 9 gegen Stauwasser (ohne Drainage) oder nach DIN 18195-4 gegen Bodenfeuchte und nicht stauendes Wasser (mit Dränage). Was will der Bodengutachter wirklich? Wohin mit dem anfallenden Dränwasser?

  4. Gewährleistung Kellerabdichtung: Haftungsverzicht vermeiden!

    Richtig
    Im Prinzip ist die Dränage nur eine Empfehlung vom Bodengutachter, danach wurde er aber nicht gefragt.
    Bei der Abdichtung nach Teil 6 der DINAbk. muss der Keller auch ohne Dränung dicht sein.
    Das heißt Ihre Bauträger will jetzt von Ihnen eine Unterschrift mit der Sie auf jeden Gewährleistungsanspruch auf einen dichten Keller verzichten.
    Ich hätte mit diesem Bauträger schon jetzt Bauchschmerzen.
    Wie gesagt, mein Tipp hier eine Weiße Wanne.
    Und lassen Sie sich nicht auf Eigenleistungen bei der Abdichtung ein.
    Dann ist der Gewährleistungsanspruch auch so gut wie weg.
    Grüße

  5. Haftung bei Mängeln: Bauträger vs. separate Firmen

    Mal ein bissel ...
    juritisches Halbwissen zur Einschätzung dieses Ansinnens.
    Nach der Abnahme müssen Sie sowieso nachweisen, wer den Mangel verursacht hat.
    Wenn also Abdichtung und Dränung von zwei verschiedenen Firmen errichtet wurde und der Bauträger/Generalübernehmer alles richtig gemacht haben sollte, die Verantwortung also im Bereich der Dränung läge, wäre er sowieso raus aus der Sache.
    Er kann nicht für die Fehler Dritter haftbar gemacht werden!

    Wenn Sie den Vertrag noch nicht unterschrieben haben, laufen Sie so schnelle wie Sie können.

  6. ⚠️ Bedenkliche Konstellation: Bauträger, Bodengutachten, Drainage

    Guten Morgen, persönlich finde ich die ...
    Guten Morgen, persönlich finde ich die Guten Morgen,
    persönlich finde ich die Konstellation schon sehr seltsam und etwas erheiternd:
    Bauträger (wirklich ein Bauträger, oder ein GUAbk.?) <=> Bodengutachten mit bestimmten Aussagen <=> irgendeine Kellerwandkonstruktion, die IMHO vielleicht nicht erste Wahl ist <=> Jemand will keine Drainage bauen, agiert aber als Bauträger/Generalunternehmer <=> dann auch noch eine Haftungsbefreiung <=> wer hat das Bodengutachten beauftragt <=> Vertragsgrundlage oder nicht <=> plant und überwacht da auch jemand? <=> alles zusammengenommen heißt für mich = Lauf, Hase lauf, und zwar weit weg, wenn noch nichts unterschrieben ist.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

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    Bodengutachten & Drainage: Haftungsausschluss des Bauträgers?

    💡 Kernaussagen: Der Bauträger möchte einen Haftungsausschluss für Feuchtigkeitsschäden trotz Drainage-Empfehlung im Bodengutachten. Experten raten dringend davon ab, diesen zu unterzeichnen. Die korrekte Abdichtung gemäß DINAbk. 18195 ist entscheidend, und die Verantwortlichkeit bei Mängeln muss klar geregelt sein. Eine Weiße Wanne kann eine sinnvolle Alternative sein.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut 🔴 Haftungsausschluss: Risiko bei Abdichtung und Drainage! ist ein Haftungsausschluss eine "Lizenz zum Pfuschen". Es sollte unter keinen Umständen unterschrieben werden, da dies den Gewährleistungsanspruch gefährdet.

    ✅ Zusatzinfo: DIN 18195: Abdichtung mit/ohne Drainage – Unterschiede erläutert die Unterschiede zwischen Abdichtung nach DIN 18195-6 gegen Stauwasser (ohne Drainage) und nach DIN 18195-4 gegen Bodenfeuchte und nicht stauendes Wasser (mit Drainage). Die Wahl der richtigen Abdichtungsmethode ist entscheidend für den Feuchtigkeitsschutz des Kellers.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag Gewährleistung Kellerabdichtung: Haftungsverzicht vermeiden! warnt davor, dass eine Unterschrift unter den Haftungsverzicht einem Verzicht auf den Gewährleistungsanspruch auf einen dichten Keller gleichkommt. Dies birgt erhebliche Risiken für den Bauherren.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Verantwortlichkeiten klar ab, insbesondere wenn verschiedene Firmen für Abdichtung und Drainage zuständig sind (siehe Haftung bei Mängeln: Bauträger vs. separate Firmen). Lassen Sie sich nicht auf einen Haftungsausschluss ein, ohne die Konsequenzen vollständig zu verstehen. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.

    ⚠️️ Wichtig/Achtung: Die Konstellation aus Bauträger, Bodengutachten und Kellerwandkonstruktion sollte genau geprüft werden, wie in ⚠️ Bedenkliche Konstellation: Bauträger, Bodengutachten, Drainage angemerkt wird. Eine unklare oder widersprüchliche Situation kann zu Problemen bei der Bauausführung und der Haftung führen.

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