Eigentumswohnung als Eigenkapital für Hauskauf nutzen: Zwischenfinanzierung, Beleihung & Alternativen?

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Um Ihre Eigentumswohnung als Eigenkapital für den Kauf einer Doppelhaushälfte zu nutzen, obwohl der Makler und Verkäufer das Geld vor dem Verkauf Ihrer Wohnung benötigen, gibt es mehrere Lösungsansätze. Ich empfehle Ihnen folgende Optionen:

• Zwischenfinanzierung: Ein kurzfristiger Kredit, der die Zeit bis zum Verkauf Ihrer Eigentumswohnung überbrückt. Die Bank zahlt den Kaufpreis für die Doppelhaushälfte, und Sie tilgen den Kredit, sobald die Wohnung verkauft ist.
• Beleihung der Eigentumswohnung: Sie nehmen einen Kredit auf Ihre bestehende Eigentumswohnung auf. Das geliehene Geld dient als Eigenkapital für den Hauskauf. Nach dem Verkauf der Wohnung wird der Kredit abgelöst.
• Bürgschaft: Eine dritte Person (z.B. Eltern) bürgt für den Kredit.
• Vorfinanzierung durch den Verkäufer: Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer eine Zahlungsaufschiebung oder Ratenzahlung bis zum Verkauf Ihrer Wohnung.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von mehreren Banken und Finanzberatern über die verschiedenen Optionen und Konditionen beraten, um die für Sie günstigste Lösung zu finden.

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Der Sachverhalt beschreibt eine klassische Finanzierungslücke beim Immobilienkauf: Der Verkäufer der Doppelhaushälfte möchte den Kaufpreis sofort, während das Eigenkapital in Form der Eigentumswohnung erst nach deren Verkauf zur Verfügung steht. Dies ist ein häufiges Problem, das eine durchdachte Zwischenfinanzierung erfordert. Die zentrale Herausforderung liegt in der zeitlichen Überbrückung zwischen Kauf der neuen Immobilie und Verkauf der alten Wohnung.

✅ Zustimmung: Die Idee, die Eigentumswohnung als Eigenkapital zu nutzen, ist grundsätzlich sinnvoll und gängige Praxis. Der Ansatz, eine elegante Lösung zu suchen, ist absolut richtig.

➕ Ergänzung: Es gibt mehrere bewährte Finanzierungsmodelle. Die gängigste Lösung ist die Aufnahme eines Zwischenkredits (auch Brückenfinanzierung genannt) bei der Bank. Dabei wird der Kaufpreis für die Doppelhaushälfte zunächst vollständig fremdfinanziert, und nach dem Verkauf der Wohnung wird ein Teil des Kredits getilgt. Alternativ kann eine Beleihung der Eigentumswohnung (Grundschuld) als Sicherheit für den neuen Kredit dienen, ohne sie sofort verkaufen zu müssen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Makler und der Besitzer ihr Geld vor dem Verkauf der Wohnung wollen, ist nicht ganz korrekt. Der Verkäufer möchte den Kaufpreis zum vereinbarten Zeitpunkt (Notartermin) erhalten. Der Makler erhält seine Provision ebenfalls nach Beurkundung. Beide haben kein Interesse daran, auf den Verkauf der alten Wohnung zu warten, sondern erwarten die Zahlung aus dem Kaufvertrag.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht in einer zu optimistischen Kalkulation. Wenn die Eigentumswohnung nicht rechtzeitig oder zu einem niedrigeren Preis als erwartet verkauft wird, entstehen doppelte Belastungen (Zinsen für den Zwischenkredit plus laufende Kosten für die alte Wohnung). Zudem kann die Bank bei der Zwischenfinanzierung höhere Zinsen verlangen.

👉 Handlungsempfehlung: Vereinbaren Sie umgehend einen Beratungstermin bei einem unabhängigen Finanzierungsberater oder Ihrer Hausbank. Lassen Sie sich die Konditionen für eine Zwischenfinanzierung (Brückenfinanzierung) berechnen. Prüfen Sie auch die Option, die Eigentumswohnung zu vermieten, um die Finanzierung zu entlasten, falls der Verkauf nicht sofort nötig ist. Wichtig: Holen Sie vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungszusage ein, die die Zwischenfinanzierung explizit einschließt.

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Der Sachverhalt beschreibt den Wunsch, eine aktuell selbstgenutzte Eigentumswohnung als Eigenkapital für den Kauf einer Doppelhaushälfte einzusetzen – unter der Herausforderung, dass Verkäufer und Makler den Kaufpreis vor Abschluss des Verkaufs der Wohnung erhalten möchten.

🔴 Gefahr: Eine Zwischenfinanzierung ohne gesicherte Rückzahlung oder ausreichende Bonität birgt erhebliche Risiken: Überhöhte Zinslast, Liquiditätsengpässe bei Verzögerung des Verkaufs, und die Gefahr einer doppelten Kreditbelastung (Wohnung + Neubau) bei unklarer Tilgungsstrategie.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Wohnung "einfach als Eigenkapital genutzt" werden kann, ist irreführend – sie stellt kein liquides Eigenkapital dar, solange sie nicht verkauft oder beleihbar ist; eine Beleihung ist bei Selbstnutzung und fehlender Freistellung vom Wohnrecht oft begrenzt oder ausgeschlossen.

➕ Ergänzung: Alternativen wie ein Vorverkaufsvertrag mit Auflassungsvormerkung, ein notarieller Vertrag mit Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers oder eine vorläufige Grundschuld für eine Zwischenfinanzierung sind juristisch möglich, erfordern aber zwingend notarielle Absicherung und bankrechtliche Prüfung.

✅ Zustimmung: Der Ansatz, Eigenkapital durch Immobilienvermögen zu generieren, ist grundsätzlich sinnvoll – jedoch nur bei klarem Zeitplan, ausreichender Kreditwürdigkeit und vorheriger Abklärung der Beleihungsgrenzen durch die Hausbank.

🔴 Gefahr: Ungeprüfte Zwischenfinanzierung kann zu einer Überschuldung führen, insbesondere wenn der Verkauf der Wohnung sich verzögert oder der Marktpreis unter den Erwartungen bleibt – dies gefährdet die Kreditwürdigkeit und die Finanzierungssicherheit des Hauskaufs.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Immobilienfinanzierungsberater und einen Notar, um alle Optionen (Beleihung, Vorverkauf, Zwischenkredit) unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Bonität, der Beleihungsgrenzen und der rechtlichen Risiken zu prüfen – verzichten Sie auf mündliche Absprachen mit Makler oder Verkäufer.