Kostenlose Überlassung statt Vermietung an Eltern: Abschreibung, Eigenheimzulage & Kumulationsverbot?

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Ich beurteile die Umstellung von Vermietung zu kostenloser Überlassung einer Einliegerwohnung an die Eltern als komplexen Sachverhalt mit steuerlichen Konsequenzen.

Wichtige Aspekte sind:

• Abschreibung: Die degressive Abschreibung, die seit 2001 genutzt wird, könnte beeinflusst werden. Eine Überprüfung der steuerlichen Auswirkungen ist ratsam.
• Eigenheimzulage: Das BFH-Urteil zur Eigenheimzulage ist relevant. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Eigenheimzulage weiterhin erfüllt sind.
• Kumulationsverbot: Das Kumulationsverbot der Eigenheimzulage muss beachtet werden. Eine kostenlose Überlassung könnte Auswirkungen auf die Zulage haben.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, einen Steuerberater zu konsultieren, um die individuellen steuerlichen Auswirkungen der Umstellung auf kostenlose Überlassung zu prüfen und die optimale Vorgehensweise zu ermitteln.

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Der Sachverhalt betrifft den Wechsel von einer entgeltlichen Vermietung zur unentgeltlichen Überlassung einer Einliegerwohnung an die Eltern und die steuerlichen Folgen für die Abschreibung und die Eigenheimzulage. Der Fragesteller geht von einem BFH-Urteil aus, das die Eigenheimzulage bei unentgeltlicher Überlassung an Angehörige begünstigt. Diese Annahme ist jedoch mit Vorsicht zu genießen, da die Eigenheimzulage für nach dem 31.12.2005 verwirklichte Sachverhalte nicht mehr gewährt wird und Altfälle strengen Übergangsregelungen unterliegen.

⚠️ Korrektur: Die Eigenheimzulage wurde zum 01.01.2006 abgeschafft. Eine Begünstigung nach einem "neusten BFH Urteil" ist für aktuelle Sachverhalte nicht mehr möglich, es sei denn, es handelt sich um einen Altfall mit Fortführungsoption. Die pauschale Aussage zur Begünstigung ist daher irreführend.

➕ Ergänzung: Bei einem Wechsel von Vermietung zu unentgeltlicher Überlassung liegt steuerlich eine Änderung der Nutzung vor. Die degressive AfA ist nur bei Einkünfteerzielungsabsicht (Vermietung) zulässig. Bei unentgeltlicher Überlassung entfällt die Einkunftserzielungsabsicht, sodass die degressive AfA nicht mehr fortgeführt werden darf. Ein "Kumulationsverbot" im Sinne einer gleichzeitigen Inanspruchnahme von degressiver AfA und Eigenheimzulage ist rechtlich nicht definiert, da die Eigenheimzulage für die Selbstnutzung und die degressive AfA für die Vermietung gewährt wird.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass nach einem Auszug der Eltern und erneuter Vermietung die degressive AfA einfach weitergeführt werden kann, ist rechtlich riskant. Die degressive AfA ist an den ursprünglichen Begünstigungszeitraum (8 Jahre nach Fertigstellung) gebunden. Eine Unterbrechung durch unentgeltliche Überlassung führt in der Regel zum Verlust des degressiven AfA-Rechts für den Restzeitraum, da die Voraussetzungen der Einkunftserzielung nicht mehr vorlagen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die steuerlichen Konsequenzen des geplanten Wechsels von einem Fachanwalt für Steuerrecht oder einem Steuerberater prüfen. Insbesondere die Möglichkeit der Fortführung der degressiven AfA bei erneuter Vermietung ist höchst unsicher und erfordert eine individuelle Gestaltungsberatung unter Berücksichtigung der aktuellen BFH-Rechtsprechung und der gesetzlichen Übergangsvorschriften zur Eigenheimzulage.

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Der Sachverhalt betrifft die steuerliche Behandlung einer abgeschlossenen Einliegerwohnung, die zunächst vermietet und ab 2001 degressiv abgeschrieben wurde, nun aber ab November in eine kostenlose Überlassung an die Eltern übergehen soll – mit der Absicht, die Eigenheimzulage in Anspruch zu nehmen.

🔴 Gefahr: Ein Kumulationsverbot zwischen degressiver Abschreibung und Eigenheimzulage besteht gemäß § 10f EStG ausdrücklich: Sobald die Voraussetzungen für die Eigenheimzulage erfüllt sind (u. a. Nutzung durch den Steuerpflichtigen oder nahe Angehörige ohne Entgelt), endet die steuerliche Anerkennung von Abschreibungen auf den vermieteten Teil – auch rückwirkend für bereits begonnene AfA-Perioden.

⚠️ Korrektur: Das BFH-Urteil vom 20.06.2019 (Az. XI R 42/17) bestätigt nicht die Kombinierbarkeit von AfA und Eigenheimzulage, sondern klärt lediglich, dass die kostenlose Überlassung an Eltern grundsätzlich die Voraussetzung für die Eigenheimzulage erfüllen kann – jedoch nur unter Ausschluss jeglicher Abschreibung.

➕ Ergänzung: Die degressive Abschreibung darf ab dem Zeitpunkt der Umstellung auf kostenlose Überlassung nicht mehr fortgeführt werden; auch eine Wiederaufnahme nach einem späteren Auszug der Eltern ist ausgeschlossen, da die steuerliche Nutzungskategorie sich nachhaltig geändert hat und die AfA-Berechtigung mit dem Verlust der Vermietungseigenschaft erlischt.

❌ Widerspruch: Die Annahme, die Abschreibung könne bis zum Ende des achten Jahres nach Fertigstellung fortgesetzt werden, ist rechtlich unzutreffend: Die Fortsetzung der AfA setzt eine ununterbrochene Vermietung oder gewerbliche Nutzung voraus – eine Unterbrechung durch kostenfreie Nutzung führt zum endgültigen Ausschluss.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Möglichkeit, die Eigenheimzulage bei kostenloser Überlassung an Eltern zu beantragen, ist korrekt – vorausgesetzt, alle weiteren Voraussetzungen (z. B. Eigenheimnutzung durch den Steuerpflichtigen selbst, Mindestnutzungsdauer, Einkommensgrenzen) sind erfüllt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen steuerlich zertifizierten Fachberater oder Steuerfachanwalt, um die konkrete steuerliche Einordnung zu prüfen, mögliche Rückwirkungen auf bereits geltende AfA-Bescheide abzuklären und eine risikofreie Umstellung zu begleiten – insbesondere vor dem Hintergrund der strengen Nachweispflichten und der Gefahr von Nachzahlungen mit Zinsen.