Grunderwerbsteuer sparen: Erschließungskosten beim Grundstückskauf absetzen? Tipps & Fristen
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Grunderwerbsteuer sparen: Erschließungskosten beim Grundstückskauf absetzen? Tipps & Fristen

bei dem Grundstückskauf für unser Eigenheim wollte ich von der Gemeinde den Betrag für die Erschließungskosten separat ausgewiesen haben, um für die Erschließungskosten keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Der Ortsvorsteher der Gemeinde teilte mir daraufhin mit, dass eine separate Abrechnung von Erschließungskosten nicht notwendig sei, wenn im Vertrag die Höhe des Anteils der Erschließungskosten aufgelistet ist. Dies wurde im Vertrag dann auch so ausgeführt. Beim Ausfüllen des Fragebogens zur Grunderwerbsteuer habe ich das Finanzamt gleich darauf aufmerksam gemacht. Daraufhin bekam ich vom Finanzamt einen Bescheid zur Grunderwerbsteuer über den gesamten Kaufpreis ohne Abzug von Erschließungskosten. Auf Nachfrage beim Finanzamt bekam ich von dem zuständigen Bearbeiter die Mitteilung, dass er von seinem Vorgesetzten die Anweisung bekommen habe, dass zukünftig die Erschließungskosten nicht mehr vom Kaufpreis abgezogen werden könnten. Zur Begründung schickte er mir eine Kopie einer 'Niederschrift über die Besprechung mit den Verkehrsteuer-Referenten der Oberfinanzdirektion des Landes (Baden Württemberg) am 12. April 2000 in Ostrach (VerkSt-Land 2000) ' in der von den Besprechungsteilnehmern folgende Auffassung vertreten wird: 'Nach dem FM-Erlass vom 4. September 1989  -  S4521 A  -  13/83 (GrESt-Kartei, §§ 8-10 GrEStG, Karte 14) sind die Ausführungen zur Behandlung der Erschließungsbeiträge nach dem BauGBAbk. entsprechend für Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) anzuwenden. Wie bereits mehrfach erörtert und entschieden wurde, gehören beim Erwerb eines Grundstückes von einer Gemeinde die Erschließungskosten nach dem BauGB nicht zur Gegenleistung (vgl. Ziffer 1 des o.g. Erlasses, top II/4 der Niederschrift über die Sitzung VerkSt-Land88 und topII/5 der Niederschriften über die Sitzungen VerkSt-Land93 und 98), und zwar unabhängig davon ob die Kosten im vertraglich festgelegten Erwerbspreis enthalten sind oder gesondert ausgewiesen werden. Dies gilt nach dem o.g. Erlass auch für die Beiträge nach dem KAG. Im Jahre 1996 wurde das KAG dahingehend geändert, dass nach dem neuen § 10 Abs. 7 Satz 4 i.V. mit § 9 Abs. 5 für gemeindeeigene Grundstücke das Entstehen einer Beitragspflicht zu dem Zeitpunkt fingiert wird, in dem sie bei einem Dritten entstehen würde. Die Beitragsschuld entsteht grundsätzlich, sobald das Grundstück an die Einrichtung oder den Teil der Einrichtung angeschlossen werden kann. (§ 10 Abs. 7 KAG). Aufgrund dieser Fiktion müssen in den Fällen, bei denen Gemeinden die Beiträge nach dem KAG in den Grundstückspreis einrechnen, die Beiträge  -  entgegen der bisherigen Rechtlage  -  in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Aus der neuen Rechtslage zu den Beiträgen nach dem KAG folgt, dass die Erschließungsbeiträge nach dem BauGB und die Beiträge nach dem KAG hinsichtlich der grunderwerbsteuerlichen Auswirkungen auf die Bemessungsgrundlage eine unterschiedliche Behandlung erfahren. Die Besprechungsteilnehmer schlossen sich einhellig der Auffassung der Oberfinanzdirektion Stuttgart an. Es wurde vereinbart, dass das Finanzministerium an das Bundesministerium der Finanzen und die anderen Länder herantritt um eine entsprechende Anpassung des o.a. bundesweit abgestimmten FM-Erlasses vom 4. September 1989 herbeizuführen. ' Aufgrund dieses Schreibens legte ich Widerspruch gegen den Steuerbescheid mit der Begründung ein, dass ich bezweifeln würde, ob die Niederschrift einer Besprechung der Verkehrsteuer-Referenten mit Ihrer Ansicht, dass das der FM-Erlasß vom 4. September 1989 zu ändern sei, ausreichte um die meines Wissens bundeseinheitlich geltende Grunderwerbsteuer in Baden Württemberg nach einer anderen Bewertung zu erheben. Ich bäte also um die Zusendung der entsprechenden Gesetzestexte und um Information welches Gesetz hier nun gültig sei oder um Abänderung des Bescheids. Daraufhin bekam ich diese Woche ein Schreiben mit dem entsprechendem Auszug aus dem KAG mit der Feststellung, dass 'nunmehr Aufgrund des neuen § 10 Abs. 7 Satz 4 i.V.m. § 9 Abs. 5 KAG für gemeindeeigene Grundstücke das Entstehen einer Beitragspflicht in dem Zeitpunkt fingiert wird, in dem sie bei einem Dritten entstehen würde. Die Beitragsschuld entsteht somit grundsätzlich, sobald das Grundstück an die Einrichtung angeschlossen werden kann (§ 10 Abs. 7 KAG n.F.). Wird daher ein gemeindeeigenes Grundstück erst nach dessen Erschließung veräußert, ist der Gemeinde nunmehr rechtlich nicht mehr möglich  -  neben dem Grundstückspreis oder als Teil dessen  -  die Kosten für die durchgeführte Erschließung nach dem Kommunalabgabengesetz zu erheben. ' Somit sei die Grunderwerbsteuer in dem angefochtenen Bescheid 'zutreffend festgesetzt' worden, da die Verkehrsteuerreferenten der OFD des Landes die Finanzämter darauf hingewiesen hätten, dass der 'FM-Erlass vom 4.09.1989 rechtlich überholt und daher änderungsbedürftig sei'. Da ich als Laie hier natürlich nicht weiß, welches der zitierten Gesetze nun rechtlich in welcher Reihenfolge zu sehen ist, bitte ich Sie hier um kurze Aufklärung. Wenn es allerdings wie vom Finanzamt beschrieben wirklich so ist, dass eine Gemeinde in Baden Württemberg die vor dem Grundstückskauf getätigten Erschließungskosten nicht mehr separat in Rechnung stellen darf, was mache ich dann mit meinem Grundstücks-Kaufvertrag. Könnte ich dann von der Gemeinde das Geld für die Erschließungsabgaben zurückfordern, weil sie diese nicht berechnen darf? Da sich sicherlich mehrere Bauherrn in Baden Württemberg mit diesem Problem konfrontiert sehen, bitte ich um Ihre Antwort zu diesem Thema. Da meine Widerspruchsfrist aber nur noch bis 8. Mai 2001 läuft, bitte ich Sie um möglichst rasche Information oder Auskunft, wo ich ansonsten hierzu Informationen erhalten kann.
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    Beim Kauf eines Grundstücks von der Gemeinde stellt sich die Frage, ob die Erschließungskosten separat ausgewiesen und von der Grunderwerbsteuer abgesetzt werden können. Meiner Erfahrung nach ist dies ein komplexes Thema, da die Behandlung von Erschließungskosten steuerrechtlich unterschiedlich gehandhabt werden kann.

    Es ist wichtig zu prüfen, ob die Erschließungskosten im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks stehen. Wenn die Gemeinde die Erschließungskosten als Teil des Kaufpreises behandelt, sind diese in der Regel grunderwerbsteuerpflichtig. Werden die Erschließungskosten jedoch separat ausgewiesen und abgerechnet, könnte ein Abzug möglich sein. Dies hängt von der individuellen Gestaltung des Kaufvertrags und den einschlägigen Erlassen der Finanzverwaltung ab.

    Ich empfehle Ihnen, den Steuerbescheid genau zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Fordern Sie beim Finanzamt die Rechtsgrundlagen für die Besteuerung der Erschließungskosten an. Verweisen Sie auf das Schreiben des Finanzministeriums Baden-Württemberg vom April 2000 (oder neuere Erlasse), das möglicherweise eine abweichende Behandlung von Erschließungsbeiträgen vorsieht.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht beraten, um Ihre individuelle Situation zu prüfen und die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs zu bewerten. Achten Sie auf die Einhaltung der Widerspruchsfrist.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grunderwerbsteuer
    Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist in der Regel ein Prozentsatz des Kaufpreises. Die Höhe variiert je nach Bundesland. Verwandte Begriffe: Grundstückskauf, Steuerbescheid, Finanzamt.
    Erschließungskosten
    Erschließungskosten sind die Kosten, die für die erstmalige Herstellung von Straßen, Wegen, Plätzen, Grünanlagen, Wasserleitungen, Abwasserkanälen und anderen Einrichtungen entstehen, die für die Nutzung eines Grundstücks erforderlich sind. Verwandte Begriffe: Erschließungsbeiträge, Kommunalabgabengesetz, Infrastruktur.
    Kommunalabgabengesetz (KAG)
    Das Kommunalabgabengesetz ist ein Landesgesetz, das die Erhebung von Beiträgen und Gebühren durch die Kommunen regelt. Es enthält Bestimmungen über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen, Ausbaubeiträgen und anderen kommunalen Abgaben. Verwandte Begriffe: Erschließungsbeiträge, Gebühren, Satzung.
    Steuerbescheid
    Ein Steuerbescheid ist eine schriftliche Mitteilung des Finanzamts, in der die Höhe der festgesetzten Steuer (z.B. Grunderwerbsteuer) mitgeteilt wird. Der Steuerbescheid enthält auch Informationen über die Rechtsbehelfe (z.B. Widerspruch) und die Zahlungsfristen. Verwandte Begriffe: Finanzamt, Widerspruch, Einspruch.
    Widerspruch
    Der Widerspruch ist ein Rechtsbehelf, mit dem ein Steuerpflichtiger einen Steuerbescheid anfechten kann. Der Widerspruch muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden und innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel einem Monat) erfolgen. Verwandte Begriffe: Einspruch, Klage, Finanzgericht.
    Verkehrsteuerreferenten
    Verkehrsteuerreferenten sind Beamte in den Finanzämtern oder Oberfinanzdirektionen, die für die Bearbeitung von Fragen im Zusammenhang mit Verkehrsteuern (z.B. Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer) zuständig sind. Sie sind Ansprechpartner für Steuerpflichtige und Steuerberater. Verwandte Begriffe: Finanzamt, Oberfinanzdirektion, Steuerberater.
    Erlass
    Ein Erlass ist eine innerbehördliche Anweisung, die von einer übergeordneten Behörde (z.B. Finanzministerium) an die nachgeordneten Behörden (z.B. Finanzämter) ergeht. Erlasse enthalten Auslegungs- und Anwendungshinweise zu Gesetzen und Verordnungen. Verwandte Begriffe: Richtlinie, Verwaltungsanweisung, Gesetz.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Sind Erschließungskosten immer grunderwerbsteuerpflichtig?
      Nein, nicht unbedingt. Es hängt davon ab, wie die Erschließungskosten im Kaufvertrag behandelt werden. Werden sie separat ausgewiesen und abgerechnet, können sie unter Umständen von der Grunderwerbsteuer abgesetzt werden. Dies ist jedoch von den jeweiligen landesrechtlichen Regelungen und der Auslegung durch das Finanzamt abhängig.
    2. Was ist der Unterschied zwischen Erschließungsbeiträgen und Erschließungskosten?
      Erschließungskosten sind die tatsächlichen Kosten, die für die Erschließung eines Grundstücks entstehen (z.B. für Straßen, Wasserleitungen, Abwasserkanäle). Erschließungsbeiträge sind die Beträge, die von den Grundstückseigentümern zur Deckung dieser Kosten erhoben werden. Die steuerliche Behandlung kann unterschiedlich sein.
    3. Wie lege ich Widerspruch gegen einen Steuerbescheid ein?
      Der Widerspruch muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden. Die Widerspruchsfrist beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Im Widerspruchsschreiben sollten Sie die Gründe für Ihre Beanstandung darlegen und gegebenenfalls Beweismittel (z.B. Kaufvertrag, Rechnungen) beifügen.
    4. Welche Rolle spielt das Kommunalabgabengesetz (KAG) bei der Grunderwerbsteuer?
      Das Kommunalabgabengesetz regelt die Erhebung von Beiträgen und Gebühren durch die Kommunen, einschließlich der Erschließungsbeiträge. Die Auslegung des KAG kann Auswirkungen auf die Frage haben, ob Erschließungskosten als Teil des Kaufpreises oder als separate Leistung zu behandeln sind.
    5. Wo finde ich die aktuellen Erlasse und Richtlinien zur Grunderwerbsteuer?
      Die aktuellen Erlasse und Richtlinien zur Grunderwerbsteuer sind in den jeweiligen Landessteuergesetzen und den dazu ergangenen Verwaltungsanweisungen (z.B. Erlasse der Oberfinanzdirektion) zu finden. Diese sind in der Regel online auf den Webseiten der Finanzministerien der Länder verfügbar.
    6. Was ist, wenn die Gemeinde die Erschließungskosten nicht separat ausweisen will?
      In diesem Fall sollten Sie versuchen, mit der Gemeinde eine Vereinbarung zu treffen, die eine separate Ausweisung ermöglicht. Wenn dies nicht möglich ist, sollten Sie den Sachverhalt im Kaufvertrag dokumentieren und gegebenenfalls im Widerspruchsverfahren geltend machen.
    7. Kann ich die Kosten für einen Steuerberater im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer absetzen?
      Die Kosten für einen Steuerberater im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer können unter Umständen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden, wenn das Grundstück zur Einkünfteerzielung genutzt wird (z.B. Vermietung).
    8. Was passiert, wenn mein Widerspruch gegen den Steuerbescheid abgelehnt wird?
      Wenn Ihr Widerspruch abgelehnt wird, können Sie Klage vor dem Finanzgericht erheben. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Ablehnungsentscheidung erhoben werden.

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  2. Zusammenfassung: Grunderwerbsteuer & Erschließungskosten

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Erbitte kurze Zusammenfassung!
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  3. Grunderwerbsteuer Thüringen: Erschließungskosten inklusive!

    In Thüringen ist es so,
    das auch für die Erschließungskosten die Grunderwerbssteuer zu zahlen ist (wir standen vor einer ähnlichen Frage). Begründug ist, das ja der Wert des Grundstückes durch die Erschließung erhöht wird. Es gibt sogar Gerichtsurteile, das wenn Grundstückskauf und Hausbau in unmittelbarem Zusammenhang stehen die Grunderwerbssteuer auf das Haus fällig ist. Ich weiß jetzt allerdings die Quelle nicht mehr.
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Grunderwerbsteuer sparen: Erschließungskosten absetzen?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob und wie Erschließungskosten beim Grundstückskauf von der Grunderwerbsteuer abgesetzt werden können. Dabei spielen kommunale Regelungen, das Kommunalabgabengesetz und die Auslegung durch das Finanzamt eine entscheidende Rolle. In Thüringen beispielsweise werden Erschließungskosten in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen, da sie den Wert des Grundstücks erhöhen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Die separate Ausweisung von Erschließungskosten im Kaufvertrag ist nicht immer notwendig, aber ratsam, um die Abzugsfähigkeit beim Finanzamt zu prüfen. Dies hängt von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen und der Auslegung durch die Verkehrsteuerreferenten ab. Beachten Sie den Beitrag Grunderwerbsteuer Thüringen: Erschließungskosten inklusive!.

    ✅ Zusatzinfo: Es gibt Gerichtsurteile, die besagen, dass bei einem engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau die Grunderwerbsteuer auch auf das Haus fällig werden kann. Dies sollte bei der Planung und Finanzierung berücksichtigt werden.

    💰 Zusatzinfo: Die Möglichkeit, Erschließungskosten von der Grunderwerbsteuer abzusetzen, kann eine erhebliche finanzielle Entlastung beim Grundstückskauf bedeuten. Es lohnt sich, die individuellen Gegebenheiten und die steuerlichen Auswirkungen genau zu prüfen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Abzugsfähigkeit der Erschließungskosten beim zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater ab. Ein formloser Antrag auf gesonderte Ausweisung der Erschließungskosten kann hilfreich sein. Eine Zusammenfassung bietet der Beitrag Zusammenfassung: Grunderwerbsteuer & Erschließungskosten.

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