Architektenhonorar: Brutto plötzlich Netto? Abrechnung, Vertrag & Kostenprüfung
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Architektenhonorar: Brutto plötzlich Netto? Abrechnung, Vertrag & Kostenprüfung

Wir haben einen Architektenvertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte in NRW (Leistungsphase 1-7, Zone 3 Mitte) im Holzständerwerk unterzeichnet. Die Bauleitung sollte nur stichpunktartig erfolgen, da die Vergabe an einen Generalunternehmer geplant war und von diesem übernommen werden sollte. Ausgenommen davon sollte der Kellerbau ausgeschrieben werden. Weitere Ausschreibungen nur dann, wenn kein Generalunternehmer gefunden wird.
Alle Angaben des Architekten zu den Kosten in der Kostenschätzung sowie in der Kostenberechnung sind als BRUTTO-Summe aufgeführt bzw. die MwSt wurde nicht einzeln ausgewiesen. In der Gesamtsumme sind keine Grundstückskosten enthalten.
Kostenschätz. : Gesamt 184000 €, Bauwerk 156000 €, Architekt 13000 €
Kostenberech. : Gesamt 207000 €, Bauwerk 179000 €, Architekt 13000 €
(Von den 179000 € Bauwerkskosten sind 28000 € Eigenleistung, der Rest von 151000 € ist Unternehmerlohn)
Wir bekamen ein Aufforderung zur Abschlagszahlung und eine Honorarberechnung-Leistungsphase 1-4 27 % (anrechenbare Kosten 178000 €) =5878,70 € und Leistungsphase 5-7 39 % anrechenbare Kosten 151000 €) =7335,05 €. Gesamthonorar 13213,75 €. (keine Angabe Brutto o. Netto)
Ausgehend davon, dass in diesem Honorar die Kosten für die Ausschreibung aller Unternehmergewerke enthalten sind und um die Kosten zu senken, wies ich unseren Architekten an, weitere Ausschreibungen nur nach Aufforderung anzufertigen, da wir uns in Verhandlung mit einem Generalunternehmer befinden. Ich bat ihn auch um Angabe seines bis zu diesem Zeitpunkt fälligen Honorars.
Auf Basis der Kostenberechnung bekam ich eine Honorarberechnung Leistungsphase 1-4 27 % und 5 25 % (anrechenbare Kosten 154052 €) =9954,36 € und Leistungsphase 6-7 14 % (anrechenbare Kosten 27568 €) =482,47 € für Kellerrohbau + 4 % Nebenkosten 417,47 €. Das Gesamthonorar 10854,30 €. (mit Angabe netto)!?
Mich wundert, dass bei der ersten Honorarberechnung BRUTTO-Kosten als anrechenbare Kosten verwendet werden, bei der zweiten aber netto-Werte. Ebenso, dass bei allen Angaben zu den Architektenkosten immer von BRUTTO die Rede war und bei der letzten Honorarberechnung plötzlich aus BRUTTO netto wird!
Ich fühle mich echt verarscht. Muss ich eine so schlampige Arbeit auch noch honorieren?
Was mich noch mehr wundert ist, dass ich gestern schon eine Abschlussrechnung bekommen habe, obwohl der Architekt weis, dass noch kein Vertrag mit einem Generalunternehmer unterzeichnet ist. Geht einer Abschlussrechnung nicht eine Kostenanschlagsrechnung und eine Kostenfeststellung voraus? Wird nicht mit den tatsächlich entstandenen Kosten gerechnet?
So, jetzt habe ich mir wohl den ganzen Frust von der Seele geschrieben. Ich hoffe, dass meine Ausführungen annähernd verständlich sind.
Vielen Dank für die Mühe!
Gruß Michael
  • Name:
  • Michael K.
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie verunsichert sind, wenn das Architektenhonorar anders berechnet wird als erwartet. Es ist wichtig, den Architektenvertrag und die Honorarberechnung genau zu prüfen.

    Prüfen Sie folgende Punkte:

    • Grundlage der Honorarberechnung: Ist im Vertrag eindeutig vereinbart, ob das Honorar auf Basis der Brutto- oder Netto-Bausumme berechnet wird?
    • Anrechenbare Kosten: Welche Kosten wurden bei der Honorarberechnung berücksichtigt (z.B. Grundstückskosten, Nebenkosten)🔴 Nicht alle Kosten sind anrechenbar.
    • Leistungsphasen: Wurden alle Leistungsphasen korrekt abgerechnet? Entsprechen die abgerechneten Leistungen dem tatsächlichen Stand der Planung und Bauausführung?
    • Stundenlohnvereinbarung: Falls eine solche Vereinbarung getroffen wurde, prüfen Sie die abgerechneten Stunden und den Stundensatz.
    • Nebenkosten: Sind die Nebenkosten (z.B. für Fahrten, Kopien) korrekt ausgewiesen und belegt?

    🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Honorarberechnung kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Architektenvertrag und die Honorarberechnung von einem unabhängigen Bausachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht prüfen. So können Sie sicherstellen, dass die Abrechnung korrekt ist und Ihre Rechte gewahrt werden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Architektenhonorar
    Das Architektenhonorar ist die Vergütung für die Leistungen eines Architekten. Es wird in der Regel auf Basis der anrechenbaren Kosten und der Leistungsphasen berechnet.
    Verwandte Begriffe: HOAIAbk., Leistungsphasen, Anrechenbare Kosten
    HOAI
    Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelte bis 2020 die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie dient heute als Orientierungshilfe.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, Honorarzonen
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen sind die einzelnen Abschnitte der Architektenleistung, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, Bauplanung
    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Kosten, die bei der Berechnung des Architektenhonorars berücksichtigt werden. Nicht alle Baukosten sind anrechenbar.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, Baukosten
    Brutto-Bausumme
    Die Brutto-Bausumme ist die Bausumme inklusive Umsatzsteuer.
    Verwandte Begriffe: Netto-Bausumme, Umsatzsteuer, Baukosten
    Netto-Bausumme
    Die Netto-Bausumme ist die Bausumme ohne Umsatzsteuer.
    Verwandte Begriffe: Brutto-Bausumme, Umsatzsteuer, Baukosten
    Architektenvertrag
    Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag, der die Leistungen des Architekten und die Vergütung regelt.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Bauvertrag

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Bausumme bei der Honorarberechnung?
      Die Brutto-Bausumme enthält die Umsatzsteuer, während die Netto-Bausumme die Bausumme ohne Umsatzsteuer darstellt. Im Architektenvertrag muss klar definiert sein, ob das Honorar auf Basis der Brutto- oder Netto-Bausumme berechnet wird.
    2. Welche Kosten sind bei der Honorarberechnung anrechenbar?
      Anrechenbar sind in der Regel die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten. Nicht anrechenbar sind beispielsweise die Grundstückskosten, die Kosten für die Außenanlagen oder die Umsatzsteuer. Die genauen Regelungen finden sich in der HOAI.
    3. Was ist die HOAI?
      Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie legt Mindest- und Höchstsätze für die verschiedenen Leistungsphasen und anrechenbaren Kosten fest. Die HOAI ist jedoch nicht mehr bindend, sondern dient als Orientierungshilfe.
    4. Was kann ich tun, wenn ich eine fehlerhafte Honorarberechnung vermute?
      Zunächst sollten Sie das Gespräch mit dem Architekten suchen und die Unstimmigkeiten klären. Wenn dies nicht zu einer Lösung führt, können Sie einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzuziehen, um die Abrechnung prüfen zu lassen.
    5. Welche Rolle spielt der Architektenvertrag bei der Honorarberechnung?
      Der Architektenvertrag ist die Grundlage für die Honorarberechnung. Er sollte alle wesentlichen Punkte wie die anrechenbaren Kosten, die Leistungsphasen, den Honorarsatz und die Zahlungsmodalitäten enthalten. Es ist wichtig, den Vertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen.
    6. Was sind Leistungsphasen?
      Leistungsphasen sind die einzelnen Abschnitte der Architektenleistung, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase ist mit einem bestimmten Prozentsatz des Gesamthonorars bewertet.
    7. Was bedeutet Zone 3 Mitte?
      Die Honorarzonen nach HOAI (jetzt nur noch Orientierung) geben den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Zone 3 ist der mittlere Schwierigkeitsgrad. Die Einordnung beeinflusst die Höhe des Honorars.
    8. Kann ich Eigenleistungen bei der Honorarberechnung berücksichtigen?
      Eigenleistungen können unter Umständen bei der Honorarberechnung berücksichtigt werden, wenn dies im Architektenvertrag vereinbart wurde. Sie mindern die anrechenbaren Kosten.

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      Vorgehensweise bei Baumängeln und Gewährleistungsansprüchen.

  2. Architektenhonorar: Abrechnungsfehler – Mehrkosten ohne Honoraranpassung

    Merkwürdig ...
    Werter Fragesteller
    ist das schon.
    Alleine das in der KB bei über 20.000 € Mehrkosten das Honorar gleichbleibt, kann nicht richtig sein.
    Grundlage der Abrechnung sind immer die anrechenbaren Kosten OHNE MwSt.
    Und der Architekt MUSS die MwSt in seiner Rechnung ausweisen.
    Welche Art der Kostenaufstellung Grundlage der Abrechnung ist, hängt am Vertrag.
    I.d.R. wird bis LPAbk. 4 nach Kostenberechnung, LP 5-7 nach Summe der Angebote und 8+9 nach tatsächlichen Baukosten (+ geschätzte Kosten für Eigenleistung) abgerechnet.

  3. Architektenvertrag: Empfehlung zur Klärung des Architektenhonorars

    Aber wo führt der Weg jetzt lang?
    Hallo Ralf,
    was würdest du mir denn empfehlen, wie ich nun vorgehen soll? Ich für meinen Teil würde erst mal ein klärendes Gespräch führen wollen, bin mir aber nicht sicher, wie meine rechtliche Position überhaupt aussieht.

  4. Architektenhonorar: Honorarfachleute der Architektenkammer kontaktieren

    Ohne nähere Kenntnisse ...
    von Kosten und Vertrag ist da schwer raten.
    Am besten Ihre Architektenkammer ansprechen und dort nachfragen. Da sitzen im Allgemeinen auch Honorarfachleute. Ob die Beratung was kostet, sagen die Ihnen auch.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Architektenhonorar: Brutto vs. Netto – Abrechnungsprüfung & Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um Unklarheiten bei der Architektenhonorar-Abrechnung, insbesondere die Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettoangaben. Ein wichtiger Punkt ist die korrekte Berechnungsgrundlage des Honorars anhand der anrechenbaren Kosten ohne Mehrwertsteuer. Es wird empfohlen, den Architektenvertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls die Architektenkammer zu konsultieren. Die Anpassung des Honorars bei Mehrkosten ist ein weiterer zentraler Aspekt.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Architektenhonorar: Abrechnungsfehler – Mehrkosten ohne Honoraranpassung wird darauf hingewiesen, dass eine gleichbleibende Honorarhöhe trotz Mehrkosten von über 20.000 € nicht korrekt sein kann. Grundlage der Abrechnung sind immer die anrechenbaren Kosten ohne MwSt.

    ✅ Zusatzinfo: Die Art der Kostenaufstellung, die der Abrechnung zugrunde liegt, ist im Architektenvertrag festgelegt. In der Regel erfolgt die Abrechnung bis Leistungsphase 4 nach Kostenberechnung und ab Leistungsphase 5 auf Basis der Angebote.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, ein klärendes Gespräch mit dem Architekten zu führen und die eigene rechtliche Position zu prüfen. Der Beitrag Architektenhonorar: Honorarfachleute der Architektenkammer kontaktieren rät dazu, sich an die Architektenkammer zu wenden und dort Honorarfachleute zu konsultieren, um Klarheit über die Abrechnung des Architektenhonorars zu erhalten. Eine frühzeitige Honorarprüfung kann helfen, Fehler in der Abrechnung zu identifizieren und finanzielle Nachteile zu vermeiden.

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